Comment cela affecte le statut des baux d'alarme pour le « coronavirus »?

Suspender arrendamiento

Vous pouvez suspendre le paiement du loyer par l'incapacité à développer une activité économique dans une entreprise locale à l'état déclaré d'alarme? 

Une note sur la réforme législative, logement et de baux pour locaux.

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*Article écrit en collaboration avec José Miguel Guillén Soria (avocat, commis en congé), partenaire de l'entreprise Arribas & partenaires Abogados, avec qui j'ai le privilège de travailler.

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Pour obtenir une perspective sur les réponses à la question et en l'absence de règle dans cet ordre LAU,  réviser le règlement dans le Code civil et le principe du droit « rebus sic stantibus » et conclura des conclusions et une proposition de réforme législative.

Règlement dans le Code civil

En prévision des situations exceptionnelles comme celle-ci, le Code civil réglemente le cas de force majeure et le cas fortuit. On peut également envisager l'application analogue des articles sur les « fruits » dans le bail des propriétés rurales.

Y at cas de force majeure?

La force majeure est une situation où les circonstances ou les événements rendent le débiteur est incapable de remplir ses obligations.

Le Code civil réglemente le cas de force majeure dans son article 1105:

Article 1105

« En dehors des cas expressément mentionnés dans la loi, et ainsi déclarer que l'obligation, toute personne responsable de ces événements qui ne pouvaient pas être prévus ou, qui, attendu, étaient inévitables ".

Depuis l'arrêt de la Cour suprême 7 Avril 1965, Il a été nécessaire que les conditions permettant d'évaluer l'existence de la force majeure, qui:

  • Le fait est pas imputable au débiteur.
  • La conformité est impossible.
  • Le fait doit être imprévu ou si elle était prévisible, Il est inévitable.
  • L'événement devrait être la cause de l'échec de.

De telles conditions ne sont pas absolues, mais ils doivent être évalués en tenant compte des circonstances de l'espèce.

Il ne fait aucun doute que la prévision implique l'exemption de l'indemnisation des dommages que le créancier pourrait prétendre, mais il permet au débiteur de se débarrasser de leur obligation de remplir leur part du contrat?

Une solution d'interprétation possible pourrait être d'aller à la réglementation sur la perte de la chose due, Articles 1182, 1183 et 1184 CC.

Article 1182 Il établit l'extinction de l'obligation consistant à fournir une certaine chose quand il est détruit ou perd pas la faute du débiteur et avant qu'il ne l'avait en défaut.

Article 1183 Elle place la charge de la preuve au débiteur.

Article 1184 CC libère les obligations du débiteur lorsque le rendu se révèle légalement ou physiquement impossible.

Dans la quasi-totalité des baux, livrer la jouissance et l'utilisation pacifique du développement local est une activité qui vient normalement même fixé au même. Ceci est la « cause » du contrat, dans le sens objectif qui donne à l'art. 1.274 le C.C.

Si vous ne pouvez pas exercer cette activité par la loi, le débiteur aurait des motifs d'invoquer la clause rebus sic stantibus, El constituent un cas de force majeure et de négocier le paiement du loyer ou même le retrait du contrat, sans avoir, à notre avis, pour indemniser le propriétaire, sauf mention expresse dans le bail.

Rien empêche la libération des obligations de caractère du débiteur avait temporaire ou partiel, tant que le cas de force majeure.

Différence entre la force majeure et le cas fortuit

Contrairement à la force majeure, cas fortuit était imprévisible en utilisant la diligence normale, mais il aurait pu être évité. L'événement déclencheur est dans l'orbite de l'activité de l'agent. cas de force majeure est « imprévisible ».

Un cas de force majeure est étrangère à l'agent: Il est « irrésistible ».

Dans une situation de cas fortuit la possibilité d'exonération de respect des obligations du débiteur, est réduite. Le Code civil prévoit que le débiteur assume le risque si un cas fortuit se produit pour certains événements (articles CC 1096.2, 1896, 457 et 1744).  En fait, il y a des circonstances dans lesquelles le débiteur ne répond fortuit, mais s'il n'y a pas de force majeure (articles 1784 et 1905 CC).

La déclaration de l'état d'alarme et l'incapacité de développer l'activité de la section locale ne serait pas un « acte de Dieu » à gauche complètement hors du champ d'action du locataire.

propre déclaration par le gouvernement de cette situation de force majeure, si elle dérive de l'art. 10 Décret royal 463/2020, de 14 Mars a déclaré l'état d'alarme par Covid-19, et dans le lieu de travail expressément le décret-loi royal 8/2020, de 17 Mars extraordinaires mesures urgentes pour faire face l'impact économique et social de la Covid-19 dans son art. 22.1.

Alors que le domaine du droit civil ne sont pas nombreux cas l'objet de poursuites, le droit du travail a eu de nombreuses occasions de se prononcer sur les exigences de force majeure, comme motif de renvoi, à fournir sur sa demande de suspension de l'art. 45.1 ou enregistre la suspension selon l'art. 47.3, ou des mises à pied d'art ex. 49 h) et 51.7 tous Statut des travailleurs.

Il est conseillé d'étudier le professeur POQUET CATALÁ[1] sur la force majeure en milieu de travail, pour sa collection de jurisprudence spécifique sur la question.

pour plus de clarté, STS pour citer à nouveau 7 Avril 1965 (cité par le 17 Mai 1983): "

« Pour un événement peut conduire à l'article fait référence l'irresponsabilité. 1105 Code civil, il doit par son apparition assistent à la conférence, notamment, les conditions suivantes: à savoir imprévisible, en dépassant le cours normal de la vie (Jugement 2 Janvier 1945), ou devrait être inévitable (Jugement 23 Mars 1926), insurmontable (Jugement 17 Juin 1964) le irrésistible (Jugement 10 Novembre 1924); pas en raison de la volonté du débiteur présumé (Sentences 10 Décembre 1930, de 20 Juin 1950 et 9 Mai 1960); que l'application des arts. 1182 et 1184 ledit corps juridique, rendre impossible l'exécution d'une obligation précédemment et d'empêcher la naissance de ce qui peut se produire, en vertu des dispositions des articles 1093 et 1092 et suivant le même droit matériel; et entre ce résultat et qui a produit l'événement il y a un lien causalité efficiente, Détermination de la peine comme un indice de cette pièce 4 Juin 1902 "

l'application analogique du 1.575 CC

La situation de « état d'alerte » pourrait être comparée à celle prévue à l'article 1575 CC rustique pour la location de terrains:

Article 1575

Le locataire n'a pas droit à la réduction des revenus pour la stérilité des terres louées ou perte fruit d'actes ordinaires de Dieu; mais si, en cas de perte de plus de la moitié des fruits par cas fortuit extraordinaires et imprévues, excepter toujours l'accord spécial contraire.

Entendue pour des actes extraordinaires de Dieu: l'incendie, guerre, sur, inondations inhabituelles, langosta, tremblement de terre ou d'autres tout aussi inhabituel, et les entrepreneurs ont été incapables de prédire rationnellement.

Dans une telle situation, le présent qui est une activité totalement empêchée dans les lieux loués, le locataire aurait droit soit de suspendre le paiement du loyer par l'existence de la force majeure, soit une réduction de l'impossibilité de revenu d'un retour à votre région.

Mais nous serions confrontés à droit à la propriété du bailleur inscrit à l'article 33 de la Constitution espagnole.

« La vie donc debout »

Il se traduit par « Cela étant ». Il est un principe général du droit qui, il est entendu que tout contrat est accepté «Les choses étant ainsi" à savoir, les circonstances au moment, de sorte qu'une modification substantielle de celui-ci peut permettre une modification de l'accord.

Ce serait une « clause » non écrite permettre à la partie lésée par une mutation des circonstances demander la résiliation ou la modification du contrat. Tant et si bien, énoncée à l'article 62 de la Convention de Vienne sur le droit des traités 1969. Cet article est à la fois la résolution et la suspension du traité est autorisé à modifier l'effet.

La jurisprudence de la Cour suprême sur la clause « rebus sic stantibus »

Traditionnellement, ce concept a été interprété de manière très restrictive. Cependant, après la grande récession 2008, l'application du principe a été assouplie, pour répondre aux circonstances de chaque cas.

Le récent arrêt 6 Mars 2020, STS invoqué No. 455/2019, de 18 Juillet met en évidence les principales exigences de la loi, à l'examen d'un cas survenu, précisément, au début de la crise financière de 2008:

STS Nº,en 156/2020, de 6 Mars:

« 2. Estimation de la raison. Pour résoudre le problème, nous de la clause de jurisprudence appelé rebus sic stantibus, qu'il est contenu dans le récent arrêt 455/2019, de 18 Juillet: « (…) selon la doctrine de la jurisprudence rebus sic stantibus, la modification des circonstances qui pourraient entraîner la modification ou, ultime, la résiliation d'un contrat, Il doit être d'une telle ampleur qui augmente considérablement le risque de frustrer l'objet du contrat. Et bien sûr,, il est nécessaire que de telles circonstances fortuits étaient totalement imprévisibles par la sous-traitance (phrase complète 820/2012, de 17 Janvier 2013). Il est une condition nécessaire à l'application de la règle « affaires » l'imprévisibilité de l'évolution des circonstances. Si les parties ont pris expressément ou implicitement le risque que Befall circonstances ou devrais-je supposer que, dans les circonstances et / ou la nature du contrat, risque d'un tel était raisonnablement prévisible, il est impossible d'apprécier l'altération survenant, par définition, il ne comporte aucune prise de risque (récemment phrase 5/2019, de 9 Janvier). Vous ne pouvez pas parler d'altération imprévisible quand il est dans les risques normaux du contrat (phrases 333/2014, de 30 Juin, 64/2015, de 24 Février, et 477/2017, de 20 Juillet, inter) ».

La modification de ces caractéristiques, en partant du principe que la jurisprudence, pourrait générer une application alléguée de la règle rebus sic stantibus est plus susceptible de se produire sur un contrat à long terme, chaîne ordinairement successive. Mais pas dans un cours, comme cela, contrat à court terme, où l'on peut à peine se quelque chose d'extraordinaire qui affecte la base du contrat et ne sont pas couverts dans le propre risque du contrat. Dans notre cas,, que la durée du contrat est d'un an, parce qu'il est le renouvellement annuel d'un contrat initial avait une durée de deux ans, Il est difficile pour un changement de circonstances en fonction de l'insertion de la demande du marché de la publicité à la télévision, objet de gestion exclusive, échapper au risque supposé l'extension du contrat. Lorsque l'année a commencé 2008, les deux parties ont convenu de prolonger le contrat d'un an, car en effet ils l'ont fait, mais pas d'accord sur le revenu minimum garanti. Selon le contrat-cadre applicable à la relation juridique découlant de l'extension, Cela ne pouvait pas être inférieure à celle de l'année précédente. quand ZGM, lâchement, suppose l'extension du contrat sait que la gestion de la publicité, à la marge de ce qui a finalement accepté le minimum garanti, Ce serait au moins celui de l'année précédente. supposé, ou devrait prendre, l'extension de cette contrainte, Il a entraîné le risque de ne pas atteindre la publicité minimale et la facture, et d'avoir à compenser à TVG. La baisse de la demande pour la publicité télévisée, venue fait référence à une courte période de temps, un année, Ce ne fut pas sans risque couvert par le contrat, plus il n'a pas été quelque chose d'aussi drastique et imprévisible: la baisse des dépenses totales en publicité était 25,9 millions en 2007 un 24,1 millions d'euros en 2008. "

STS Nº,en 591/2014 de 15 Octobre:

"En revanche, en ligne avec l'ajustement nécessaire ou l'adaptation des institutions à la réalité sociale du moment, ainsi que le développement de la doctrine inhérente dans le domaine juridique, évaluer le taux d'application de ce chiffre tend à la configuration totalement standardisée où le nécessaire attention à ne pas la dérive application de la caractérisation ci-dessus, mais son application incontournable casuistique, l'exigence d'un droit spécifique et base technique différenciée, et leur spécificité fonctionnelle dans le contexte de l'efficacité causale de la relation d'affaires découlant de son imprévisibilité contractuelle et la perturbation de la base économique du contrat, avec des difficultés en conséquence pour la partie contractante concernée ".

Les exigences relatives à l'application de la clause « rebus sic stantibus » sont une altération extraordinaire de circonstances, imprévisible, Il produit une charge excessive sur le respect, et l'inapplicabilité d'un autre recours:

STS Nº,en 333/2014 de 30 Juin:

« 4. Compte tenu de la nature extraordinaire de la modification des circonstances, par le fait notoire de la crise économique actuelle, son impact significatif dans le contexte du marché de la publicité des transports et la note imprévisibilité sous caractère raisonnable de l'attribution du contrat de partage des risques, typicité contractuelle de la figure nécessite, aussi, que cette modification ou changement de circonstances se produisent la rupture de la raison commutativité du contrat traduit en une plus lourde conformément à la disposition de la partie affectée ".

STS Nº,en 243/2013 de 27 Avril:

« Les budgets requis par la jurisprudence de la Cour, de procéder à un examen d'un contrat en vertu du principe général de la clause « rebus sic stantibus » , font allusion à un changement de circonstances entre le moment de la perfection du contrat et consommation, disproportions doit être exorbitant entre les performances des parties, qui a été causé par un risque imprévisible, dernier, Subsidiarité correspondait pas à un autre remède ( De SSSS 20 Novembre 2009 et 21 Février 2012 ); Si toutes ces circonstances ont lieu, l'application de cette clause ne causera pas la résiliation du contrat, mais à sa modification ».

Qui devrait subir les risques du contrat?

Si vous vous en tenez aux dispositions de la loi des Contrats de location urbaine, le propriétaire d'une entreprise locale n'est pas nécessaire d'abaisser le loyer au locataire lorsqu'un événement fortuit se produit. En principe,, les mensonges de risque avec le locataire.

Il est très rare que le partage des risques clairement dans le contrat. Cela devrait être analysé afin de déterminer la façon dont la distribution a été effectuée. Le pourcentage existence d'équité, en fonction des ventes ou des résultats, pencher la balance vers l'idée qu'il était le locataire qui est supposé.

Mais avant que la force imposée par les faits présents, une nouvelle réflexion est imposée sur le respect, parce que les lois ne démontrent pas toutes ses conséquences jusqu'à ce que vous arrivez à marcher. Et l'application, impensable à cette époque de crise sanitaire qui a conduit à la suspension des activités par le décret, Il est nécessaire de réexaminer la « La réalité sociale du temps appliquée doit être la norme », comme l'exige l'art. 3.1 C.C.

Il faut supposer que la situation provoquée par une pandémie telle que celle produite par COVID-19 n'est pas entrée dans les prévisions du législateur de 1994. Dans ce cas, avec un scénario économique différent, la relation de location de locaux ou, dans la nouvelle terminologie, pour une utilisation autre que le logement, était soumis au principe de l'autonomie de la volonté des parties, de la "liberté des accords" comme indiqué dans son exposé des motifs, avec une certaine, le minimum, limites. Donc, la conclusion n'est pas que vous ne vouliez pas réglementer cette question, c'est qu'il n'a jamais été soulevé dans les débats législatifs, ce qui est très différent.

En effet, ni dans le projet de loi, ni dans aucun des amendements, les voix "cas fortuit" apparaissent, "force majeure", "guerre", "plus de", "Pandémie" pas même "risque". Dans le texte de la LAU de 1994, la mention de force majeure apparaît, exclusivement en cas de location de logements, en cas de résiliation du fait du besoin du bailleur, se définissant par une telle, dans l'art. 9.3 in fine, comme "L'obstacle causé par les événements expressément mentionnés dans l'état de droit auxquels est imputé le cas de force majeure, ou d'autres qui n'auraient pas pu être prévus, ou quoi, attendu, étaient inévitables ". A savoir, la définition de l'art est suivie. 1.105 le C.C.

Si nous étudions la demande de la Cour suprême, c'est loin d'être univoque, malgré ce qui a été dit sur l'assouplissement du principe. Dans ses jugements les plus récents sur les baux, il a eu tendance à ne pas appliquer la clause «rebús sic stantibus» lorsque les risques ont été partagés dans le contrat.:

STS Nº,en 19/2019 de 15 Janvier:

«La fixation d'un revenu minimum garanti et d'un revenu à revenu variable montre, précisément, que le risque de baisse des revenus était supporté par le locataire. Avec, La possibilité convenue que le locataire puisse résilier le contrat après les dix premières années de validité montre également que le contrat prévoyait un mécanisme pour amortir le risque du locataire que, si l'entreprise n'était pas économiquement rentable dans les conditions convenues, pourrait mettre fin au contrat ".

STS Nº,en 179/2018 de 3 Avril:

"(....)  le, Il serait inadmissible de modérer sous le rébus une pénalité jugée raisonnable au vu des circonstances et qui répartirait entre les parties les risques liés au délai plus ou moins long d'obtention d'un loyer de remplacement. »

¿Résolution, modification ou suspension du contrat?

De toute façon, il ne fait aucun doute que l'application du principe implique de préférence la modification du contrat au cours de sa résiliation:

STS Nº,en 591/2014 de 15 Octobre:

"Dans le cas présent, la solution en raison de la simple modification de la portée de la relation contractuelle est justifiée par un raisonnement différent mais simultané. En effet, le champ d'application de la clause rébus a été appliqué préférentiellement, généralement, à la fois dans la doctrine traditionnelle de cette Chambre, comme dans sa récente caractérisation effectuée dans l’arrêt précité 30 Avril 2014 (No.. 333/2014). Dans cette ligne, il faut également préciser que cette solution correspond, dans une plus large mesure, avec le principe de la conservation des actes juridiques et des affaires (faveur du contrat); critère, que la doctrine récente de cette Chambre a élevé au rang de principe informatif de notre système juridique, au-delà de son application traditionnelle comme simple critère herméneutique, STS 15 Janvier 2013 (No.. 827/2012). Mais aussi, et en tout cas, la portée de la modification correspond également mieux à la nature et aux caractéristiques du contrat conclu, à savoir, d'un bail à long terme. "

Quelles sont les chances des parties?

Compte tenu du raisonnement ci-dessus, l'issue la plus probable, en cas de recours aux tribunaux, est que le locataire a réalisé une réduction de loyer alors que l'impossibilité de développer l'activité pour laquelle les locaux ont été loués demeure.

D'un autre côté, une exonération totale des revenus ne semble pas raisonnable tant que «l'état d'alarme» dure.: Le droit de propriété serait violé et ne cadrerait pas avec l'idée de réciprocité des intérêts énoncée dans l'article 1289 CC.

Cependant, tenant compte du temps et du coût de la judiciarisation d'un conflit, il serait plus raisonnable de parvenir à un accord entre les parties et de le documenter en temps utile avec des conseils juridiques.

Que faire et faire face à l'avenir?

Seulement au XXIe siècle,  Le SRAS a été subi (2003), Grippe aviaire (2006), MERS (2013), Ebola (2014), Zika (2016) et Covid-19 (2020) pour citer les plus pertinents. Malheureusement, des scénarios similaires se produiront certainement.

Bien qu'il ne soit pas possible d'être exclu des règles impératives du Code civil, oui, vous pouvez clairement déterminer le contrat, qui assume le risque dans le cas où une circonstance similaire se produirait à l'avenir.

Dans les baux à usage autre que le logement, une clause peut être établie dans le sens suivant:

"En cas de force majeure ou de cas fortuit extraordinaire, qui produit une altération substantielle des circonstances, qui échappent au contrôle des parties et affectent la cause du contrat, le locataire a droit à une réduction de loyer. »

Le locataire sera intéressé à introduire une clause similaire, modifié de manière appropriée pour vous autoriser à la modification, suspension et résolution. Et afin d'éviter des difficultés d'interprétation, il serait souhaitable d'indiquer:

"Il est entendu que la modification substantielle des circonstances, l'impossibilité d'exercer l'activité pour laquelle les locaux ont été loués, pour des raisons indépendantes de la volonté du locataire ou en raison d'une variation négative du PIB pendant deux trimestres consécutifs, ou par déclaration d'un état d'alarme, exception ou site de ceux prévus dans l'art. 116 EC / 78. "

Il est très intéressant de considérer que certaines tendances sociales sont là pour rester. Peut-être, Politique de santé de l'OMS et, sur la courroie d'entraînement des pays occidentaux et, très probablement, aussi d'autres pays, être l'adoption de mesures extraordinaires en cas de nouvelle pandémie nécessitant l'adoption de mesures pour éviter l'effondrement de la santé. Il n'y a aucune prévision de laisser passer les choses dans les organisations internationales, mais d'intervenir en dictant des alertes de santé. En fait, L'OMS publie depuis 2013 un guide de santé dans les crises humanitaires, dont l'un des documents, la "Cadre d'intervention d'urgence", dans son résumé, il dit expressément que: "Les États Membres de l'OMS sont confrontés à un large éventail de situations d'urgence résultant de risques d'ampleur variable, complexité et conséquences internationales. Ces urgences peuvent avoir de profondes répercussions politiques, économique, santé sociale et publique, et ses conséquences à long terme peuvent parfois persister pendant des années. Les urgences peuvent être le résultat de catastrophes naturelles, conflits, éclosions de maladies, contamination des aliments ou déversements de produits chimiques ou radionucléaires, entre autres dangers. Aussi, peut saper des décennies de développement social et de promotion de la santé, endommager les hôpitaux et autres infrastructures de santé, affaiblir les systèmes de santé et ralentir les progrès vers les objectifs du Millénaire pour le développement. Se préparer et répondre efficacement à de telles situations d'urgence est l'un des défis les plus urgents auxquels la communauté internationale est confrontée. » Voir dans https://www.who.int/hac/about/erf/es/

Gardons à l'esprit que le scénario ne sera jamais indifférent et ces situations, s'il s'agit d'infections virales qui se transmettent facilement d'un pays à l'autre, nous obligera à prendre plus de décisions comme celle que nous vivons. Vous devez intégrer, donc, ces clauses, pouvoir facilement s'entendre, sans avoir à poursuivre les problèmes, tout comme cela se produit dans les contrats d'assurance, qui ont des clauses d'exclusion, précisément pour les situations de catastrophe ou de force majeure, précisément parce qu'ils ciblent la prévision des risques.

Une autre question sera de savoir si l’autre partie accepte l’introduction desdites clauses, qui conseillerait une réforme législative, pour éviter que les problèmes ne finissent inévitablement par les tribunaux et que ceux-ci manquent de dispositions légales pour résoudre, dejándolo al juicio literal de la norma y del contrato o lo que es peor, al voluntarismo bienintencionado.

Conclusion

El sentido de la prudencia y de lo práctico nos conduce a buscar una solución negociada a este tipo de conflictos y dejar para los Tribunales solamente los casos en los que una de las partes, pretenda abusar de estas trágicas circunstancias.

Sería conveniente adoptar una reforma legal, que incidiera en la LAU y en la LEC, con la urgencia necesaria, para atender las cuestiones que en dos meses van a estar en las mesas de los Juzgados.

En cuanto al Derecho sustantivo, proponemos la introducción de un artículo 18 bis en la LAU que prevea para el arrendamiento de vivienda la reducción de la renta en caso de fuerza mayor o caso fortuito extraordinario, durante el período de duración del mismo, con independencia de lo establezca la legislación especial (como está ocurriendo estos días: vid., para la Comunidad de Madrid, la RESOLUCIÓN 1201/2020, de 23 Mars, del Director Gerente, por la que se establece un período de carencia en la renta de arrendamiento de locales de la Agencia de Vivienda Social para hacer frente al impacto económico y social ocasionado por el COVID-19 (BOCM 27/03/2020).

No consideramos necesarios prever una suspensión del contrato, al modo que contempla el art. 26 la LAU, pues la necesidad de vivienda que es causa de este arrendamiento, parece exigir preservar la continuación de la posesión por el arrendatario. Dans le même sens,, no sería necesario

L'art. 27.2, un) debiera contemplar la excepción del supuesto de fuerza mayor o causa fortuita.

Para el arrendamiento para fin distinto de vivienda, dicha previsión podría establecerse igualmente, mediante la introducción en el artículo 30 de un nuevo enunciado que aludiera a la “fuerza mayor y el caso fortuito”, y que reenviara, siguiendo la técnica de este artículo, al art. 18 bis que hemos propuesto, que contempla una reducción de la renta para los casos de fuerza mayor y caso fortuito extraordinario.

Sí sería necesario prever la posibilidad de suspensión del contrato en los arrendamientos de local, a cuyo efecto, habría que diferenciar el caso en que el arrendatario cesa totalmente su actividad y el que mantiene, au moins, la posesión para almacenar los artículos, equipo y otros enseres propios del negocio.

Dans le premier cas,, se trataría de evitar la aplicación de pactos indemnizatorios por desistimiento anticipado, como se contempla muchas veces en los contratos y permite la libertad de pactos en el ámbito de estos arrendamientos de local, ya que existiría una causa de suspensión del contrato por fuerza mayor o caso fortuito extraordinario. Suspensión del contrato no debiera interpretarse como desistimiento en ningún caso, y sí dar lugar a devengar la renta correspondiente únicamente al porcentaje de actividad desarrollado por el arrendatario en el local (excluyendo la venta on line), referenciado a la media mensual promediada sobre el ejercicio anterior o, si no se da el caso, a la del último mes facturado.

Dans le second cas, no parece que el arrendamiento pueda suspenderse, pero debería adecuarse la renta al uso del local como almacén, uso efectivo que sí está dando el arrendatario. Ese uso puede ser un porcentaje que pacten las partes o, si, une 20% de aquel importe.

En ambos casos quedan muchas cuestiones por resolver, como el pacto de los suministros y, en el marco de alquileres en centros comerciales, el de los gastos comunes, de los que el arrendatario que “está cerrado” no hace uso, como no disfruta tampoco de la posesión para ejercer la actividad, causa final del contrato de arrendamiento de inmuebles.

Son muchas las cuestiones y es necesario un análisis, porque el impacto en el sector de esta crisis debe llevar a intentar que la siguiente nos pille más preparados, évitant, como hemos repetido varias veces en este artículo, la solución última, que es la judicialización del problema. Esa solución es contraria a la economía y debe evitarse legislando oportunamente, para los problemas del presente que pueden repetirse en el futuro.

Desde un punto de vista procesal, prevemos que se pueden interponer demandas de desahucio por los arrendadores por falta de pago, frente a arrendatarios que no han podido desarrollar su actividad durante el estado de alarma y no han generado ingresos. Arrendatarios que, muy probablemente, habrán comunicado la caída de sus ventas al no poder abrir al público al arrendador, que habrá contestado, como estamos viendo estos días con mucha frecuencia, que las normas dictadas por el Gobierno nada dicen acerca de la suspensión del contrato de arrendamiento de local ni de la reducción de la renta.

Dichas demandas, cuando se levante la suspensión de plazos procesales (Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 Mars), serán admitidas a trámite, acordándose conforme al art. 440 conllevarán un requerimiento de pago en el plazo de 10 jours (no en caso de existir un requerimiento extrajudicial previo o si hubo previo desahucio por falta de pago enervado). Si ese pago se realiza, cabrá la enervación del art. 22.4 LEC, salvo los supuestos exceptuados dichos. Incluso en caso de enervar, las costas del juicio serán de cargo del arrendatario.

Esta situación debe evitarse. El efecto derivado del automatismo del desahucio por falta de pago, cuyas bondades en una situación normal no criticamos, no es conveniente para la economía nacional, en los casos de cierre por fuerza mayor por el COVID-19.

La pequeñas y medianas empresa y los autónomos, pueden ver agravada la situación por una reclamación en la que no tienen ninguna posibilidad de oponer esta fuerza mayor, que no es causa de oposición. L'art. 440.3 LEC solamente permite alegar que a su entender, no debe, en todo o en parte. Sin esa reforma legislativa en lo sustantivo, no podrá alegar ninguna otra causa, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos no las contempla, fuera de interpretaciones voluntaristas que posiblemente se corrijan en la apelación por el arrendador.

Ainsi,, sería conveniente poder establecer algún ajuste a la posibilidad de enervar, incluso en los locales de negocio, cuando la causa es de fuerza mayor, al modo previsto en el art. 693 LEC para las ejecuciones de inmuebles hipotecados que constituyen vivienda habitual. Deberá permitirse esta causa de oposición y ventilarse en juicio, introduciéndola en el art. 440.3 y la carga de la prueba de la fuerza mayor debe corresponder al arrendatario deudor. De l'autre côté, debe contemplarse si la mera contestación del arrendador al arrendatario, al plantearle éste la conveniencia de rebajar la renta durante el estado de alarma y contestar aquel que no hay previsión legal y que se le pague la renta pactada, constituye una reclamación del pago de la misma a los efectos de impedir enervar la acción, como prevemos que ocurrirá en la práctica.

Difícil regulación, porque habrá que abordar igualmente aspectos más propios de un juicio ordinario, con facultad moderadora del juez acerca de la existencia de factores que tendrán plena influencia en la justificación del impago por el deudor: la realización por éste de todo lo posible para la continuación de la actividad, Totale ou partielle (como se hace en el proceso laboral en estos casos), las negociaciones entre las partes durante la concurrencia de la fuerza mayor (el estado de alarma en estos casos) e incluso si ha de existir constancia de buena fe por parte del arrendatario, evidenciada por el pago de lo que éste estime que es la parte proporcional de la renta, atendido el importe de lo que su actividad le ha permitido facturar en los meses afectados por el estado de alarma.

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[1] Raquel Poquet Catalá, Los últimos perfiles de la fuerza mayor como causa extintiva, IuslaborISSN-e 1699-2938,Non.. 2, 2015. Vid texto completo en https://www.raco.cat/index.php/IUSLabor/article/view/288729

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