Come influisce locazioni stato di allarme per la "Coronavirus”?

Suspender arrendamiento

È possibile sospendere il pagamento del canone di locazione dalla incapacità di sviluppare un'attività economica in un'azienda locale allo stato dichiarato di allarme? 

Una nota sulla riforma legislativa, sia abitazioni e contratti di locazione per i locali.

   Consultare il caso ora

*Articolo scritto insieme a José Miguel Guillén Soria (avvocato, impiegato in congedo), Partner dello studio Arribas & Partners Abogados, con il quale ho avuto il privilegio di lavorare.

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Per avere un punto di vista sulle risposte alla domanda e in assenza di regola in questo ordine LAU,  rivedere il regolamento nel codice civile e il principio del diritto "rebus sic stantibus" e si concluderà con le conclusioni e una proposta di riforma legislativa.

Regolamento del Codice Civile

In previsione di situazioni eccezionali come questo, del Codice Civile regola la forza maggiore e caso fortuito. Possiamo anche prendere in considerazione l'applicazione analogica degli articoli sui "frutti" nel contratto di locazione di proprietà rurali.

C'è forza maggiore?

Forza maggiore è una situazione in cui circostanze o eventi rendono il debitore sia in grado di adempiere ai suoi obblighi.

Il codice civile disciplina la forza maggiore nel suo articolo 1105:

Articolo 1105

"A parte i casi espressamente menzionati nella legge, e così dichiarare che l'obbligo, chiunque sia responsabile per gli eventi che non potevano essere previsti o, quella, atteso, erano inevitabili. "

Dal momento che la sentenza della Corte Suprema 7 Aprile 1965, E 'stato richiesto come condizioni per valutare l'esistenza di forza maggiore, quella:

  • Il fatto non è imputabile al debitore.
  • Il rispetto è impossibile.
  • Il fatto deve essere imprevisto o se era prevedibile, È inevitabile.
  • L'evento dovrebbe essere motivo per la mancata.

Tali condizioni non sono assoluti, ma devono essere valutate tenendo conto delle circostanze del caso.

Non v'è dubbio che la previsione comporta esenzione risarcimento danni che il creditore potesse rivendicare, ma permette al debitore di liberarsi del loro obbligo di compiere la loro parte del contratto?

Una possibile soluzione interpretativa potrebbe essere quella di andare al regolamento sulla perdita della cosa dovuta, Articoli 1182, 1183 e 1184 CC.

Articolo 1182 Esso stabilisce l'estinzione dell'obbligazione che consiste nella realizzazione di una certa cosa quando si perde o distrugge senza colpa del debitore e prima che avesse così com'è.

Articolo 1183 Esso pone l'onere della prova nei confronti del debitore.

Articolo 1184 CC libera obblighi del debitore, quando il rendering si rivela legalmente o fisicamente impossibile.

In quasi tutti i contratti di locazione, consegnando divertimento e uso pacifico dello sviluppo locale è un'attività che normalmente viene anche fissato allo stesso. Questa è la "causa" del contratto, in senso oggettivo che dà l'arte. 1.274 del C.c.

Se non è possibile svolgere tale attività per effetto di legge, il debitore avrebbe motivi per invocare la clausola rebus sic stantibus, El costituiscono una forza maggiore e negoziare il pagamento del canone di locazione o anche il ritiro del contratto, senza, a nostro parere, per compensare il proprietario, salvo espressa previsione nel contratto di locazione.

Niente impedisce il rilascio degli obblighi di carattere del debitore avevano temporaneo o parziale, finché la forza maggiore.

Differenza tra forza maggiore e caso fortuito

A differenza di forza maggiore, caso fortuito non era prevedibile con una normale diligenza, ma avrebbe potuto essere evitato. L'evento di attivazione è nell'orbita dell'attività dell'agente. caso fortuito è "imprevedibile".

Una forza maggiore è estraneo per l'agente: E ' "irresistibile".

In una situazione di caso fortuito la possibilità di esenzione dal rispetto degli obblighi del debitore, si riduce. Il codice civile prevede che il debitore assume il rischio, se si verifica un evento fortuito per determinati eventi (articoli CC 1096.2, 1896, 457 e 1744).  Infatti, vi sono casi in cui il debitore risponde fortuito solo, ma se non v'è alcuna forza maggiore (articoli 1784 e 1905 CC).

La dichiarazione dello stato di allarme e l'incapacità di sviluppare l'attività nel locale non sarebbe un "atto di Dio" per la sinistra completamente fuori dal campo d'azione del locatario.

dichiarazione proprio dal governo di questa situazione di forza maggiore, se deduce del art. 10 Regio decreto 463/2020, di 14 Marzo ha dichiarato lo stato di allarme COVID-19, e nei luoghi di lavoro espressamente regio decreto legge 8/2020, di 17 Marzo misure urgenti straordinarie per affrontare l'impatto economico e sociale del COVID-19 nella sua arte. 22.1.

Mentre il campo del diritto civile non sono molti casi perseguiti, il diritto del lavoro ha avuto numerose occasioni per regola sui requisiti di forza maggiore, come causa per lo scioglimento, essere provvisto sulla sua domanda di sospensione della tecnica. 45.1 o registra la sospensione di cui all'art. 47.3, o cassa integrazione ex art. 49 h) e 51.7 tutti Statuto dei lavoratori.

Si consiglia di studiare il professor POQUET CATALÁ[1] la forza maggiore nei luoghi di lavoro, per la sua collezione di legge specifica caso sulla questione.

per chiarezza, Citando ancora una volta i STS 7 Aprile 1965 (citata dalla 17 Maggio 1983): "

"Per un evento può portare a irresponsabilità articolo si riferisce. 1105 Codice civile, essa deve dal suo frequentare occorrenza, in particolare, i seguenti requisiti: cioè imprevedibile, superando il normale corso della vita (Giudizio 2 Gennaio 1945), o dovrebbe essere inevitabile (Giudizio 23 Marzo 1926), insuperabile (Giudizio 17 Giugno 1964) gli irresistibile (Giudizio 10 Novembre 1924); Non a causa della volontà del presunto debitore (Frasi 10 Dicembre 1930, di 20 Giugno 1950 e 9 Maggio 1960); che l'applicazione delle arti. 1182 e 1184 detto corpo legale, rendere impossibile l'adempimento di un obbligo in precedenza e prevenire la nascita di che può verificarsi, ai sensi delle disposizioni di cui agli articoli 1093 e 1092 e seguendo lo stesso diritto sostanziale; e tra questo risultato e quello prodotto l'evento è un nexus causalità efficiente, Condanna come indice di questa stanza 4 Giugno 1902 "

applicazione analogica della 1.575 CC

La situazione di "stato di allarme" potrebbe essere paragonato a quello di cui all'articolo 1575 CC per rustico terreno di leasing:

Articolo 1575

Il conduttore non ha diritto alla riduzione di reddito per la sterilità dei terreni dati in affitto o di frutta perdita da atti ordinari di Dio; ma, in caso di perdita di oltre la metà di frutta per casi straordinari e imprevisti fortuiti, tranne sempre l'accordo speciale in senso contrario.

Inteso per gli atti straordinari di Dio: fuoco, guerra, su, inondazioni insolito, langosta, terremoto o altri altrettanto insolito, e gli appaltatori non erano in grado di prevedere razionalmente.

In una situazione come quella attuale che è completamente impedita attività nei locali affittati, l'inquilino avrebbe diritto né di sospendere il pagamento del canone di locazione per l'esistenza di forza maggiore, sia una riduzione del reddito impossibilità di un ritorno al vostro locale.

Ma vorremmo affrontare diritto di proprietà del locatore sancito dall'articolo 33 della Costituzione spagnola.

"La vita Così in piedi"

Essa si traduce come "Stando così le cose". Si tratta di un principio generale di diritto con cui, resta inteso che ogni contratto è accettata "Le cose essendo così" vale a dire, sulle circostanze del momento, in modo che una variazione sostanziale di esso può consentire la modifica del contratto.

Sarebbe una "clausola di" non scritta consentire alla persona lesa da una mutazione delle circostanze chiedere la cessazione o modifica del contratto. Tanto, di cui all'articolo 62 della Convenzione di Vienna sul diritto dei trattati del 1969. Tale articolo è consentito ai cambiamenti effetto sia la risoluzione e la sospensione del trattato.

La giurisprudenza della Corte Suprema sulla clausola "rebus sic stantibus"

Tradizionalmente questo concetto era stato interpretato in modo molto restrittivo. tuttavia, dopo la grande recessione 2008, l'applicazione del principio è stato rilassato, per soddisfare le circostanze di ciascun caso.

La recente sentenza 6 Marzo 2020, STS invocati No. 455/2019, di 18 Luglio mette in evidenza i principali requisiti di legge, alla considerazione di un caso verificatosi, precisamente, all'inizio della crisi finanziaria del 2008:

STS Nº 156/2020, di 6 Marzo:

“2. Stima della ragione. Per risolvere il problema, abbiamo dalla clausola giurisprudenza chiamati rebus sic stantibus, che è contenuto nella recente sentenza 455/2019, di 18 Luglio: “(…) secondo la dottrina giurisprudenziale rebus sic stantibus, l'alterazione di circostanze che possono comportare modifiche o, finale, la risoluzione di un contratto, Deve essere di tale portata che aumenta significativamente il rischio di frustrare la finalità del contratto. E, naturalmente,, è necessario che tali circostanze sopravvenute erano totalmente imprevedibili per le amministrazioni (frase completa 820/2012, di 17 Gennaio 2013). Si tratta di una condizione necessaria per l'applicazione della norma “affari” l'imprevedibilità del mutamento delle circostanze. Se le parti hanno espressamente o implicitamente assunto il rischio che colpiscono le circostanze o dovrei supporre che, date le circostanze e / o la natura del contratto, tale rischio un era ragionevolmente prevedibile, non è possibile apprezzare la modifica sopravvenuta, per definizione, non comporta alcuna assunzione di rischio (recente sentenza 5/2019, di 9 Gennaio). Non si può parlare di alterazione imprevedibile quando si trova entro i normali rischi del contratto (frasi 333/2014, di 30 Giugno, 64/2015, di 24 Febbraio, e 477/2017, di 20 Luglio, tra l')”.

La modifica di queste caratteristiche, con la premessa che la giurisprudenza, potrebbe generare una presunta applicazione della regola del rebus sic stantibus è più probabile che si verifichi su un contratto a lungo termine, catena ordinariamente successiva. Ma non in un corso, come questo, contratto a breve termine, dove difficilmente si può accadere qualcosa di straordinario che colpisce la base del contratto e non essere coperto all'interno del proprio rischio del contratto. Nel nostro caso, che la durata del contratto è di un anno, perché è il rinnovo annuale di un contratto iniziale ha avuto una durata di due anni, E 'difficile per un cambiamento delle circostanze in base all'inserimento domanda del mercato della pubblicità in TV, oggetto gestione esclusiva, sfuggire al rischio assunto l'estensione del contratto. Quando l'anno è iniziato 2008, entrambe le parti hanno concordato di estendere il contratto per un anno, perché in effetti hanno fatto, ma non essere d'accordo sul reddito minimo garantito. Secondo il contratto quadro applicabile al rapporto giuridico derivante dall'estensione, Questo non potrebbe essere inferiore a quella del precedente esercizio. quando ZGM, vagamente, presuppone l'estensione del contratto sa che la gestione della pubblicità, al margine di ciò che infine convenuto sulla minimo garantito, Questo sarebbe almeno quello dell'anno precedente. assunto, o dovrebbe prendere, l'estensione di tale vincolo,, Essa ha comportato il rischio di non raggiungere il minimo e la pubblicità disegno di legge, e di dover fare per essa a TVG. Il calo della domanda di pubblicità televisiva, venendo cui un breve periodo di tempo, uno anno, Non era senza rischi coperti dal contratto, più non era qualcosa di così drastico e imprevedibile: il calo della spesa complessiva annuncio è stato 25,9 milioni 2007 un 24,1 milioni di euro nel 2008. "

STS Nº 591/2014 di 15 Ottobre:

"al contrario, in linea con l'aggiustamento richiesto o l'adattamento delle istituzioni alla realtà sociale del momento, così come lo sviluppo dottrinale insita in campo giuridico, valutare il tasso di applicazione di questa figura tende ad standardizzato pienamente configurazione in cui la necessaria attenzione a non precessione applicazione della caratterizzazione sopra, ma la sua ineluttabile casistica applicazione, il requisito di una specifica e base tecnica differenziata, e la loro specificità funzionale nel contesto dell'efficacia causale della relazione d'affari derivante dalla sua imprevedibilità contrattuali e la rottura della base economica del contratto, con conseguente disagio per la parte contrattuale in questione ".

I requisiti per l'applicazione della clausola "rebus sic stantibus" sono uno straordinario alterazione delle circostanze, imprevedibile, Si sta producendo un onere eccessivo per il rispetto, e l'inapplicabilità di un altro rimedio:

STS Nº 333/2014 di 30 Giugno:

“4. Data la natura straordinaria della modifica delle circostanze, dal fatto notorio l'attuale crisi economica, il suo impatto significativo nel contesto del mercato pubblicitario dei trasporti e nota imprevedibilità sotto ragionevolezza l'assegnazione di contratto di condivisione del rischio, tipicità contrattuale di FIG richiede, anche, che tale alterazione o mutamento delle circostanze si verificano rottura del motivo commutativit'a del contratto tradotto in più di un oneroso in conformità con la disposizione della parte interessata. "

STS Nº 243/2013 di 27 Aprile:

"I bilanci richiesti dalla giurisprudenza di questa Corte, di effettuare una revisione di un contratto in base al principio generale di "rebus sic stantibus" clausola , alludere a un cambiamento di circostanze tra il momento della perfezione del contratto e la consumazione, sproporzione deve essere esorbitante tra le prestazioni delle parti, che è stato causato da un rischio imprevedibile, ultimo, La sussidiarietà va bene un altro rimedio ( SSTS 20 Novembre 2009 e 21 Febbraio 2012 ); Se tutte queste circostanze hanno luogo, l'applicazione di questa clausola non causerà la risoluzione del contratto, ma alla sua modifica. "

Chi dovrebbe subire le rischi del contratto?

Se rispettate le disposizioni della legge di Urbano Leasing, il padrone di casa di un business locale non è richiesto di abbassare l'affitto al conduttore quando si verifica un evento fortuito. In linea di principio, le bugie di rischio con l'inquilino.

E 'molto raro che la condivisione del rischio chiaramente indicato nel contratto. Questo dovrebbe essere analizzato per determinare come la distribuzione è stata fatta. Le percentuali esistenza di equità, in base alle vendite o risultati, suggerimenti la bilancia verso l'idea che fosse l'inquilino che ha assunto.

Ma prima che la forza imposta dai fatti presenti, nuovo modo di pensare è imposto sul rispetto, perché le leggi non dimostrano tutte le sue implicazioni fino a quando si arriva a piedi. E l'applicazione, impensabile in questo momento di crisi sanitaria che ha portato alla sospensione delle attività dal decreto, E 'necessario riconsiderare la "La realtà sociale del tempo applicata deve essere la norma", come richiesto dall'arte. 3.1 ç.ç.

Dobbiamo supporre che la situazione causata da una pandemia come quella prodotta dal COVID-19 non è andato nelle previsioni del legislatore 1994. Allora, con uno scenario diverso economica, il rapporto di locali affittati o, nella nuova terminologia, per usi diversi da quelli alloggiamento, era soggetto al principio di autonomia delle parti, "La libertà di patti", come la zona fieristica dice, con un po ', minimo, limitazioni. Pertanto, la conclusione è non che non regolerebbe questo problema, Non è mai sollevata in dibattiti legislativi, che è molto diverso.

Anzi, né nel disegno di legge, o una qualsiasi delle modifiche, appaiono voci "atto di Dio", "Forza Maggiore", "Guerra", "Over", "Pandemia", anche "rischio". Nel testo della LAU 1994, la menzione appare di forza maggiore, solo nel caso di alloggi in locazione, nel caso di cessazione dalla necessità padrone di casa, definita da tale, in Art. 9.3 in fine, come "L'impedimento causato da quegli eventi espressamente menzionati gamma standard di legge cui il carattere è attribuito a forza maggiore, o altri che non potevano essere previsti, o que, atteso, erano inevitabili. " Cioè, la definizione dall'art. 1.105 del C.c.

Se studiamo l'applicazione da parte della Corte Suprema è tutt'altro che univoca, nonostante dichiarato sul rilassamento del principio. Nelle sue decisioni più recenti su contratti di locazione è stato incline a non applicare la clausola "rebus sic stantibus" quando i rischi sono stati distribuiti nel contratto:

STS Nº 19/2019 di 15 Gennaio:

"La fissazione di un reddito minimo garantito con l'equità come un reddito spettacoli, precisamente, il rischio di ricavi in ​​calo è stato responsabile del locatario. Insieme a questo, la possibilità convenuto che il locatario può risolvere il contratto dopo i primi anni di funzionamento dieci dimostra che il contratto previsto un meccanismo per cuscino il rischio che il conduttore, se l'azienda non sarà economicamente vantaggioso alle condizioni concordate, potrebbe risolvere il contratto ".

STS Nº 179/2018 di 3 Aprile:

"(....)  gli, non sarebbe opportuno per moderare la protezione del rebus un rigore che è stato considerato ragionevole in considerazione delle circostanze e distribuito tra le parti i rischi associati con un ritardo più o meno nel raggiungimento di un noleggio di sostituzione. "

Risoluzione ¿, modifica o sospensione del contratto?

Comunque, Non v'è dubbio che l'applicazione del principio di preferenza tratta di modificare il contratto contro risoluzione:

STS Nº 591/2014 di 15 Ottobre:

"Nel caso di specie, la soluzione semplicemente che modifica la portata del rapporto contrattuale sia giustificato da argomenti di diversa natura, ma in competizione. Anzi, che modifica il campo di applicazione preferito rebus è stata, generalmente, sia nella dottrina tradizionale di questa Corte, come nel recente fuori caratterizzazione llevadaa nella citata 30 Aprile 2014 (No.. 333/2014). En esta línea, dovrebbe essere sottolineato che questa soluzione corrisponde, ulteriormente, con il principio di conservazione degli atti giuridici e delle imprese (favore del contratto di); criterio, che la dottrina di questa Corte ha recentemente salito a principio informatore del nostro ordinamento, oltre la sua applicazione tradizionale come semplice criterio ermeneutico, STS 15 Gennaio 2013 (No.. 827/2012). Ma anche, e in ogni caso, che modifica l'ambito è anche meglio corrispondono alla natura e le caratteristiche del contratto stipulato, vale a dire, di una lunga durata del contratto. "

Quali sono le possibilità delle parti?

In considerazione di quanto sopra ragionamento, il risultato più probabile, nel caso in cui andare in tribunale, è che l'inquilino di raggiungere una riduzione del reddito, mentre sopportando impossibilità di svolgere l'attività per la quale è stata affittata locale.

Sembra ragionevole invece un'esenzione totale dal reddito, mentre sopportando lo "stato di allarme": Afrentaría è il diritto di proprietà e non si adatterebbe sull'idea di reciprocità di interessi di cui all'articolo 1289 CC.

Tuttavia, tenendo conto del tempo e il costo coinvolti nel perseguimento di un conflitto, Sarebbe più ragionevole di raggiungere un accordo tra le parti con la consulenza tempestiva e documenti letterato.

Cosa fare e affrontare il futuro?

Solo nel XXI secolo,  Ha sofferto la SARS (2003), influenza aviaria (2006), MERS (2013), Ebola (2014), Zika (2016) e Covid-19 (2020) per citare i più importanti. sfortunatamente, è certo che si verifichino scenari simili.

Anche se non è possibile essere esclusi dalle norme imperative del Codice Civile, Sì, può essere determinato in modo chiaro sul contratto, che porta il rischio se si verifica in futuro una circostanza simile.

Nelle locazioni per uso diverso alloggiamento, è possibile impostare una clausola nel senso seguente:

"In caso di forza maggiore straordinaria, che produce un cambiamento sostanziale delle circostanze, che sono al di fuori del campo di applicazione del controllo delle parti e influenzano la causa del contratto, il locatario ha diritto alla riduzione del reddito. "

Un inquilino sarà interessato ad introdurre una clausola simile, opportunamente modificato per dare gli spiccioli, sospensione e risoluzione. E al fine di difficoltà Evitare di interpretazione sarebbe opportuno indicare:

"circostanze Il termine sostanzialmente mutate, l'impossibilità di svolgere l'attività per la quale i locali è stata presa in locazione, per motivi che sfuggono al controllo del conduttore o una variazione negativa del PIL per due trimestri consecutivi, o dichiarazione dello stato di allarme, o un sito ad eccezione di quelli di cui l'arte. 116 da / 78. "

E 'molto interessante che ci sono alcune tendenze sociali che sono qui per restare. probabile, politica sanitaria OMS e, Cintura nei paesi occidentali e, molto probabilmente, anche da altri paesi, è le misure straordinarie se una pandemia di nuovo che richiedono l'adozione di misure per prevenire il collasso verifichi la salute. Non v'è alcuna previsione di lasciare che le cose vadano nelle organizzazioni internazionali, ma di intervenire dettare avvisi salute. Infatti, Che ha pubblicato da 2013 un sanitari crisi umanitarie Guida, Uno dei quali documenti, il "Emergency Response Framework", nella sua sintesi espressamente dice: "CHI Stati membri di fronte a una serie di emergenze derivanti da vari rischi in scala, la complessità e le implicazioni internazionali. Queste emergenze possono avere profonde implicazioni politiche, economico, sociale e della sanità pubblica, e le conseguenze a lungo termine possono talvolta persistere per anni. Le emergenze possono essere il risultato di disastri naturali, conflitti, focolai di malattie, contaminazione degli alimenti o fuoriuscite chimiche o radionucleare, tra gli altri pericoli. Anche, Essi possono minare decenni di sviluppo sociale e il progresso nella salute raggiunto con grande sforzo, ospedali danno e altre infrastrutture sanitarie, indebolire i sistemi sanitari e la lentezza dei progressi verso gli obiettivi di sviluppo del Millennio delle. Preparare e rispondere efficacemente a tali emergenze è una delle sfide più pressanti per la comunità internazionale. " vedere nella https://www.who.int/hac/about/erf/es/

Si consideri lo scenario non sarà mai indifferenti e quelle situazioni, se sono infezioni virali che possono essere facilmente trasmessi da un paese all'altro, Essi saranno costretti a prendere più decisioni come quella che stiamo vivendo. essere integrato, pertanto, queste clausole, per raggiungere un accordo con facilità, judicializar senza problemi, Come succede ai contratti di assicurazione sotto, con clausole di esclusione, precisamente al disastro e cause di forza maggiore, proprio perché hanno come bersaglio meteo rischio.

questione separata che l'altra parte accetta l'introduzione di tali clausole, Vorrei consigliare riforma legislativa, per evitare problemi deve inevitabilmente finire in tribunale e che mancano le disposizioni di legge per risolvere, lasciando al giudizio della regola letterale e il contratto o peggio, al volontarismo ben intenzionati.

Conclusione

Il senso di prudenza e di praticità ci porta a cercare una soluzione negoziata tali conflitti e lasciare ai tribunali unici casi soluzione in cui una delle parti, intende abusare di queste circostanze tragiche.

Sarebbe opportuno adottare una riforma legale, che colpisce la LAU riferimento e la LEC, con l'urgenza necessaria, per affrontare le questioni in due mesi saranno sulle tavole delle Corti.

Per quanto riguarda il diritto sostanziale, Proponiamo l'introduzione di un articolo 18 bis in LAU che fornisce alloggi in locazione per il reddito ridotto in casi di forza maggiore straordinaria, durante la durata dello stesso, indipendentemente da ciò che impostare la legislazione speciale (come sta accadendo in questi giorni: a., per la Comunità di Madrid, RISOLUZIONE 1201/2020, di 23 Marzo, di Amministratore Delegato, che stabilisce un periodo di grazia indicato nel canone di locazione dei locali dell'Agenzia Social Housing per affrontare l'impatto economico e sociale causato dalla COVID-19 (BOCM 27/03/2020).

Noi non consideriamo necessario prevedere una sospensione del contratto, una modalità contemplata dalla tecnica. 26 la LAU, perché il bisogno di abitazioni che è a causa di questo contratto di locazione, E sembra richiedere preservare il continuo possesso da parte del locatario. Nello stesso senso, non sarebbe necessario

L'arte. 27.2, un) dovrebbe contemplare l'eccezione del caso di forza maggiore o causa fortuita.

Fini locazione diverso da abitazioni, questa previsione potrebbe anche essere stabilito, introducendo l'articolo 30 una nuova dichiarazione che alludeva a "cause di forza maggiore e caso fortuito", e in avanti, seguendo la tecnica di questo articolo, Al arte. 18 bis abbiamo proposto, che prevede una riduzione del reddito per i casi di forza maggiore e caso fortuito straordinario.

Sì, sarebbe necessario prevedere la possibilità di sospensione del contratto di leasing locali, a tale scopo, dovremmo distinguere il caso in cui il conduttore cessa completamente la sua attività e mantenendo, almeno, possesso per memorizzare gli oggetti, attrezzature e altri beni di consumo del business.

Nel primo caso, sarebbe di evitare l'applicazione degli accordi di compensazione in prelievo anticipato, come contemplato spesso in contratti e permette la libertà di accordi in materia di accordi di leasing locali, come ci sarebbe una causa di sospensione del contratto di forza maggiore straordinaria. Sospensione del contratto non deve essere interpretata come una rinuncia in ogni caso, e sì provocare ratei corrispondente solo alla percentuale di attività svolta da parte del locatario a livello locale (escludendo le vendite online), si fa riferimento alla media mensile media rispetto all'anno precedente o, Se il caso non è dato, a quella del mese scorso fatturato.

Nel secondo caso, Non sembra che il leasing può essere sospeso, ma dovrebbe essere un reddito adeguato da utilizzare come archivio locale, uso effettivo è a sua volta dando l'inquilino. Tale uso può essere una percentuale Eseguito parti o, se, un 20% di tale importo.

In entrambi i casi ci sono ancora molte questioni da risolvere, il patto di forniture e di, sotto gli affitti nei centri commerciali, le spese comuni, di cui il conduttore è "chiuso" non uso, come non godere il possesso per l'attività, causa finale della proprietà contratto di locazione.

Ci sono molte questioni e le esigenze di analisi, perché l'impatto sul settore di questa crisi dovrebbe portare a provare il prossimo ci ha colto più preparati, evitando, come abbiamo detto più volte in questo articolo, la soluzione definitiva, quale è l'accusa del problema. Questa soluzione è in contrasto con l'economia e deve essere evitato legiferare tempestivamente, per i problemi del presente, che possono essere ripetuti in futuro.

Da un punto di vista procedurale, prevediamo può citare in giudizio per lo sfratto dai proprietari per il mancato pagamento, contro gli inquilini che non sono riusciti a svolgere le loro attività durante lo stato di allarme e non hanno generato ricavi. inquilini, più probabile, Essi hanno riportato vendite in calo per non aver aperto al pubblico al locatore, a cui rispondere, come stiamo vedendo in questi giorni, molto spesso, che le norme emanate dal governo dire nulla circa la sospensione del contratto di locazione reddito locale o ridotta.

tali richieste, quando la sospensione viene sollevato con termini procedurali (Quattro disposizione aggiuntiva del regio decreto 463/2020, di 14 Marzo), sono ammissibili, ricordando ai sensi dell'articolo. 440 Essi comportano un pagamento entro 10 giorni (Se non c'è un precedente citazione in giudizio o se ci fosse prima sfratto per il mancato pagamento enervated). Se il pagamento è fatto, enervation forma dell'arte. 22.4 LEC, se non in casi Salvo quelli. Anche se enervar, i costi del processo sono a carico del locatario.

Questa situazione deve essere evitata. L'effetto risultante dalla sgombero automatica per il mancato pagamento, i cui benefici in una situazione normale criticare, Non è adatto per l'economia nazionale, in caso di chiusura di forza maggiore COVID-19.

La piccola e media impresa e lavoratori autonomi, È possibile vedere la situazione aggravata da una rivendicazione, in cui non hanno alcuna possibilità di opporsi a questa forza maggiore, non è a causa dell'opposizione. L'arte. 440.3 LEC consente solo sostenere che la sua comprensione, non dovrebbe, in tutto o in parte. Senza tale riforma legislativa in sostanza, egli non può invocare qualsiasi altra causa, perché l'Urban Leasing legge non contempla, interpretazioni volontaristiche esterne che possono essere corretti in appello da parte del locatore.

Così, sarebbe opportuno predisporre un adeguamento alla possibilità di enervar, anche le imprese locali, quando la causa è la forza maggiore, come previsto dall'art. 693 LEC per le esecuzioni di proprietà ipotecate che costituiscono la residenza abituale. Questa causa di opposizione deve essere consentita e trasmessa in tribunale, introducendolo nell'art. 440.3 e l'onere della prova di forza maggiore deve essere a carico del locatario debitore. D'altronde, si deve considerare se la semplice risposta del locatore al locatario, quando questo ha aumentato la comodità di abbassare l'affitto durante lo stato di allarme e di rispondere che non ci sono disposizioni legali e che l'affitto concordato è pagato, costituisce una domanda di pagamento della stessa al fine di evitare che l'azione venga snervata, come prevediamo, accadrà in pratica.

Difficile regolamentazione, perché dovranno essere affrontati anche aspetti più specifici del giudizio ordinario, con moderato potere del giudice sull'esistenza di fattori che avranno piena influenza sulla giustificazione del default da parte del debitore: la realizzazione da parte sua di tutto il possibile per il proseguimento dell'attività, Totale o parziale (come viene fatto nel processo lavorativo in questi casi), trattative tra le parti durante il concorso di forza maggiore (lo stato di allarme in questi casi) e anche se ci deve essere prova di buona fede da parte del locatario, evidenziato dal pagamento di quella che considera la parte proporzionale dell'affitto, ha prestato attenzione all'importo di ciò che la tua attività ti ha permesso di fatturare nei mesi interessati dallo stato di allarme.

 Consultare il caso ora

[1] Raquel Poquet Català, Gli ultimi profili di forza maggiore come causa di estinzione, Iuslabor, ISSN-e 1699-2938,No.. 2, 2015. Vid testo completo in https://www.raco.cat/index.php/IUSLabor/article/view/288729

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