Al momento della vendita della nuda proprietà con la vita immobiliare

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In questo post vedremo come il contratto di vendita di immobili nudi mantenendo usufrutto a vita, ed i loro vantaggi e svantaggi. E soprattutto, Esamineremo le precauzioni da prendere quando ti verrà proposto uno di questi contratti.

Qual è l'intero dominio del diritto di proprietà?

Nel diritto di proprietà è il diritto di godere e smaltire una cosa, senza altre limitazioni rispetto a quelle stabilite dalle leggi.  Se non diversamente indicato, il diritto di proprietà include l'intero dominio, cioè sia la nuda proprietà che la possibilità di usare e godere della cosa.

Il pieno controllocirca un bene è diviso in due diritti diversi:

  1. Proprietà nuda.
  2. Diritto di usare e divertirsi.

Cos'è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è quel diritto che una persona ha su una cosa, di cui è proprietaria, senza la possibilità di usarlo o goderne:  Detto diritto d'uso e godimento corrisponde a un proprietario terzo dell'usufrutto. In poche parole, è lui “titolo” del bene senza poterlo godere.

Il proprietario della nuda proprietà ha il dominio sulla cosa, ma non ha il possesso o il diritto di usare e godere, che corrispondono al beneficiario effettivo. Pertanto,  la nuda proprietà implica che la proprietà non può essere utilizzata o goduta fino alla risoluzione dell'usufrutto.

In pratica, è comune che si verifichi una di queste situazioni nei processi ereditari, in cui i bambini ricevono la nuda proprietà della parte della casa appartenente al genitore deceduto, ma l'usufrutto è detenuto dal coniuge superstite.

Sia la nuda proprietà che l'usufrutto sono diritti reali, che sono registrati nel catasto e che possono essere oggetto di transazioni.

Qual è l'usufrutto giusto?

Il usufrutto è regolato dal codice civile, su articoli 467 ff. Articolo 467 definisce usufrutto come quello che "Dà il diritto di godere dei beni altrui con l'obbligo di conservare la sua forma e sostanza, a meno che il titolo della sua costituzione o la legge non autorizzino diversamente. "

Il usufrutto dà il diritto di usare e godere di un bene ma non comprende la nuda proprietà del bene.

Il titolare del diritto di usufrutto si chiama "usufruttuario", non poter disporre del bene, ma sì, usalo e divertiti. L'usufruttuario ha il diritto di ricevere tutti i frutti naturali, industriale e civile (arte. 471 CCivil).

In questa voce spieghiamo più in dettaglio in cosa consiste il diritto di usufrutto.

Tipi di vendita di proprietà nuda

C'è la possibilità di vendere la proprietà nuda di buona, riservando il diritto di usufrutto. Questo tipo di operazioni è sempre più comune:  Il proprietario continua a godere della proprietà pur mantenendo il suo usufrutto, anche se la proprietà nuda è stata venduta a terzi.

Inoltre, per alcuni investitori potrebbe essere interessante acquistare la nuda proprietà di un bene, sebbene non possa temporaneamente disporne quando cade un diritto di usufrutto. Di solito è per usufrutto della vita.

L'investitore calcola l'aspettativa di vita del proprietario e una valutazione della proprietà. Basato su entrambi i parametri, offre un importo al proprietario per la sua proprietà nuda.

Il proprietario dell'immobile, di solito una persona anziana, tra 75 e 80 anni,  con esigenze economiche. Se vendi la nuda popolazione preservando l'usufrutto della vita, puoi continuare a vivere lì,  senza dover sostenere le spese di un proprietario, come, ad esempio, Tassa sui beni immobili, Spese comunitarie o sversamenti.

L'obiettivo di questo tipo di vendita è ottenere più liquidità, mantenere il diritto d'uso e godere del bene, e smettere di prendersi cura delle spese di alloggio. Possono anche affittare l'usufrutto a terzi e ottenere benefici., nel caso avessero un altro posto dove vivere.

La vendita della proprietà nuda viene effettuata prima di un notaio. L'atto pubblico davanti a un notaio e l'iscrizione nel registro delle proprietà sono costitutivi del diritto di usufrutto: Senza registrazione, il diritto non esiste.

Il vendita La proprietà nuda può essere trasportata in cambio di quanto segue modalità:

1.- Pagamento una tantum o importo unico alla firma. Alla firma davanti a un notaio, la persona che vende la nuda proprietà mantenendo l'usufrutto della vita riceve l'importo totale all'inizio dell'operazione, vale a dire, viene concordato un unico pagamento per la vendita. Tale importo varierà a seconda del valore del bene sul mercato, così come l'età dell'usufruttuario. Ma questo, non riceverai nessun altro importo mentre il tuo diritto rimane. L'acquirente della proprietà nuda la acquisisce con uno sconto che varia a seconda del numero di anni teorici, tra 20% e 60%, a seconda dell'età del venditore. Più vecchio è il venditore, minore è lo sconto quando si vende la proprietà nuda, in relazione al valore stimato della casa.

2.- annualità. Il venditore, che diventa usufruttuario e mantiene l'usufrutto per tutta la vita, Vende la proprietà nuda in cambio di una rendita vitalizia. Quando muore l'usufruttuario, l'usufrutto si estingue e il nudo proprietario otterrà la piena proprietà dell'immobile. L'importo mensile è concordato tra le parti, a seconda del valore della casa e dell'aspettativa di vita teorica calcolata. Nel caso in cui l'acquirente dell'immobile nudo non paghi l'affitto concordato, l'usufruttuario riacquisterebbe la piena proprietà della proprietà, senza dover restituire i soldi pagati fino a quel momento, purché il contratto contenga una condizione risolutiva.

3.- Affitto temporaneo. Il venditore mantiene il diritto di usufrutto per tutta la vita, in cambio di ricevere un reddito in questo caso non per tutta la sua vita ma per un certo periodo.

Vantaggi e svantaggi della vendita e dell'acquisto di beni immobili

Dopo aver analizzato sia la nuda proprietà che il diritto di usufrutto, e la possibilità di vendere e acquistare, ci concentriamo ora sui vantaggi e gli svantaggi di questo tipo di operazione, sia per il venditore, per quanto riguarda l'acquirente.

Per il venditore

Vantaggio

Ottieni liquidità senza dover lasciare la proprietà. Pertanto, la persona che vende la nuda proprietà conserva il diritto di usufrutto della casa, ma non devi andartene.

È possibile affittare l'usufrutto nel caso in cui si desideri lasciare la proprietà per qualsiasi motivo, e può generare un profitto mensile anche.

inconvenienti

Non avrete la piena proprietà del bene a vendere la nuda proprietà, anche se lei riceve una somma di denaro che viene calcolato in base all'età e il valore di mercato del bene. L'altro è la vostra aspettativa di vita, abbassare prezzo si ottiene per la vendita.

Dovrà affrontare la pagamento delle eccedenze comunale che maturano alla vendita della nuda proprietà del bene, dal momento che un aumento teorico del valore è fatto lo stesso, dall'acquisizione iniziale, quindi è un la spesa associato alla vendita del proprietà nuda.

Il bene cessa di essere di tua proprietà, diventando solo usufruttuario della stessa, così perdi risorse, senza essere in grado di ereditarlo.

Per l'acquirente

Vantaggio

È una forma di investimento in aumento, prima del rischio di fallimento del sistema pensionistico. Consente l'accesso alla proprietà con sconti sul suo prezzo di valutazione.

  1. inconvenienti

Potresti non avere la piena proprietà della proprietà fino al usufrutto.

Quando si acquista la proprietà nuda, l'acquirente deve affrontare le spese generali per l'acquisto dello stesso, come, ad esempio, Spese notarili, Registro delle proprietà e delle imposte.

Una volta estinto il diritto di usufrutto, avrà nuove spese per acquisire la piena proprietà della proprietà.

È inoltre necessario affrontare i costi generati dalla proprietà, dover pagare le tasse corrispondenti. Dovrai affrontare l'IBI, a spese della comunità e spese straordinarie.

Non è possibile utilizzare e godere della proprietà per la durata del diritto di usufrutto.

Non riceverai alcun reddito mensile dall'usufruttuario.

Spese e acquisti e vendita di beni immobili

un) Spese e tasse dell'acquirente.

  • È necessario pagare la tassa sul trasferimento di proprietà (ITP).
  • Per assumere le spese di notaio, Gestoría, Registro di Proprietà
  • Supponi le spese del mutuo, nel caso ne avessi bisogno.
  • Dovrai pagare l'IBI, nonché le spese della Comunità dei proprietari e altre spese derivate dalla proprietà. Il pagamento IBI può essere concordato tra le parti.

b) Spese e tasse del venditore.

  • Assumerà, come usufruttuario, costi di fornitura, come la luce, acqua, il gas, ecc.
  • È necessario assumere due plusvalenze:
    1. Plusvalenza comunale. Viene calcolato in base all'anno e al prezzo di acquisto, così come l'anno e il prezzo di vendita e l'aumento del valore del terreno (CI).
    2. Imposta sul reddito delle persone fisiche. Chiamato anche "guadagno azionario", a seconda di ogni situazione. Nel caso in cui il venditore abbia più di 65 anni, sei legalmente esonerato dal pagamento della suddetta vendita della residenza abituale.

In caso di assicurazione di buona, normalmente, assicurazione sulla casa, sia il proprietario che l'usufruttuario, deve stipulare un'assicurazione diversa, in modo che ciascuno prenda la sua parte. Cioè, l'usufruttuario dovrà stipulare un'assicurazione casa contenuto e responsabilità civile, mentre il proprietario annoda, dovrai assumerne uno responsabile per il continente.

I rischi delle vendite di beni immobili con usufrutto della vita

Finora tutto sembra ragionevole o logico. Ma questo tipo di operazione comporta una serie di rischi che dovrebbero essere evidenziati.

Rischio legale

È il rischio nella configurazione del contratto. Almeno una delle parti è una persona di una certa età che non ha l'esperienza e le conoscenze per comprendere l'onere giuridico ed economico del contratto che firma. È necessario verificare che non vi siano situazioni di squilibrio causate dalla parte che stipula il contratto, che normalmente sarà l'acquirente.

Rischio economico

Il calcolo dei termini economici (valutazione di proprietà, prezzo di vendita della nuda proprietà o se del caso, affitto mensile da pagare) richiede una revisione, per evitare proposte irragionevoli.

Rischio di default

Cosa succede se l'acquirente smette di pagare la rendita? È necessario prevedere nel contratto una condizione risolutiva e tutti i meccanismi appropriati affinché l'acquirente smetta di pagare, il venditore riacquista la piena proprietà e il relativo compenso.

Conclusione

La vendita della nuda proprietà mantenendo l'usufrutto a vita può essere interessante per alcune persone. Abbiamo visto come funziona, i suoi vantaggi e svantaggi.

Nella stragrande maggioranza dei casi, è una relazione tra un professionista e una persona di una certa età, nessuna esperienza su questo tipo di materia. Se a questo aggiungiamo che si tratta di importi elevati, consiglio di a avvocato di rendita vitalizia. Clicca qui sotto per farci la tua domanda.

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