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Venta sobre plano de vivienda futura: Conflicto a la vista

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Se generan múltiples litigios como consecuencia, bien de la falta de entrega de la vivienda o bien del incumplimiento por el comprador  de su obligación de escriturar.

En esta ocasión, comentamos un caso sobre incumplimiento del comprador,  que ha sido resuelto por el Tribunal Supremo en Sentencia de 3 de noviembre de 2014.

D. Luis firma un contrato de compraventa de una vivienda con la compañía Polaris Word en marzo de 2006, cuyo proyecto todavía no había sido desarrollado.

El comprador considera que no se había entregado la vivienda dentro de plazo.  En el contrato se indicaba que el plazo de entrega era de 18 meses desde el inicio de la obra. Al depender el inicio de la obra del promotor, considera que dependía unilateralmente de la voluntad de éste, lo cual es contrario a la legislación de consumidores.

D.Luis acude al Juzgado de Primera Instancia, solicitando declaración de nulidad de la cláusula primera, que establecía el plazo de entrega, la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la promotora y pidiendo la devolución de los 53.285 euros que había anticipado.

La promotora niega su incumplimiento. Alega que el comprador no es consumidor sino inversor que había hecho múltiples reservas de viviendas, que el plazo de entrega era determinable con arreglo a lo pactado y no dependía únicamente de la voluntad de la vendedora, que se puso a disposición del comprador la licencia de primera ocupación en el plazo previsto y que fue el comprador el que incumplió su obligación de escriturar. Además, al incumplir el comprador su obligación, la promotora tenía derecho a hacer suyas las cantidades entregadas a cuenta.

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de San Javier, desestima la demanda.  El inicio de las obras no depende exclusivamente de la voluntad del promotor sino que se hace en función de la obtención de la preceptiva licencia de la Administración. Y el incumplimiento por el comprador justificaba la penalización pactada, perdiendo la señal.

D.Luis recurre ante la Audiencia Provincial de Murcia, que vuelve a confirmar la sentencia del juzgado. Considera la cláusula litigiosa razonable y admisible. Al comprador se le advirtió de los plazos y no planteó queja alguna al respecto.

Así que el comprador interpone recurso de casación ante el Tribunal Supremo, basándose fundamentalmente en la infracción de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (D.A.Primera apartado I, 5º, artículo 10)  y artículo 5.5 del RD 515/1989.

El Tribunal Supremo dice que estaba claro que en el momento de celebración del contrato, no se había iniciado el proceso constructivo.

Y que no hay indeterminación absoluta del plazo sino que está sujeto a criterios para su concreción. Se considera correcta la cláusula que establece un plazo de entrega a partir del inicio de obras.

Además, se debe tener en cuenta el principio general de conservación de los contratos.

En el caso, el plazo quedó determinado por el inicio de las obras y no se considera que quedó al arbitrio del promotor.

De la prueba practicada no se deduce ni falta de diligencia de la promotora ni incumplimiento obligacional. Y se citó al comprador para escriturar dentro de los 18 meses desde el inicio de la obra.

 En resumen, en el caso de venta sobre plano de vivienda futura, la fijación de un plazo a partir del inicio de obrar es perfectamente legal y si cumplido el plazo y  la puesta a disposición del cliente, éste no escritura la vivienda, el incumplimiento es suyo y puede perder las cantidades que hubiese entregado a cuenta (en función del tipo de contrato).

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