Firmar un contrato de arrendamiento con opción de compra puede generar dudas cuando llega el momento de ejercerla y la propiedad se niega a formalizar la compraventa. ¿Qué ocurre si el arrendador alega incumplimientos anteriores para impedir que la operación siga adelante? La Sentencia 227/2026 de la Audiencia Provincial de Granada analiza precisamente una situación de este tipo y examina los efectos jurídicos que produce el ejercicio de la opción. Ante circunstancias similares, consultar con un abogado reclamar opción de compra puede permitir valorar el contenido del contrato, las comunicaciones realizadas y las posibles vías jurídicas aplicables al caso concreto.
Identificación de la Sentencia
- Tribunal: Audiencia Provincial de Granada.
- Sección: 5.
- Fecha: 21 de mayo de 2026.
- Nº de Resolución: 227/2026.
Antecedentes
El 15 de julio de 2019, D. Pelayo suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra con la entidad NUOVIT LATAM S.L. sobre un local de negocio en Granada.
El contrato establecía un precio de compraventa basado en la media aritmética de dos tasaciones (que resultó ser de 154.201,37 euros) y permitía descontar el 100% de las rentas pagadas si la opción se ejercitaba en los primeros tres años.
El 14 de junio de 2022, dentro del plazo acordado, el arrendatario comunicó mediante burofax su voluntad firme de ejercer la opción de compra.
Ante la negativa de la propiedad a otorgar la escritura, el arrendatario demandó a la empresa.
Por su parte, NUOVIT LATAM S.L. formuló una demanda reconvencional solicitando la resolución del contrato, alegando que el inquilino había incumplido sus obligaciones al realizar obras sin autorización y no entregar la póliza de seguro multirriesgo.
Tramitación Judicial
Primera instancia
El Juzgado de Instancia núm. 4 de Granada dictó sentencia el 8 de septiembre de 2025 estimando la demanda de D. Pelayo.
El juez condenó a la empresa a otorgar la escritura pública y descontar las rentas pagadas, desestimando la reconvención al considerar que, una vez ejercitada la opción, ya no cabía resolver el contrato por incumplimientos previos.
Audiencia Provincial
La entidad arrendadora recurrió la decisión alegando que el ejercicio de la opción no debería impedir la resolución por incumplimientos contractuales del arrendatario y que hubo errores en el cálculo del precio.
La Audiencia Provincial de Granada ha confirmado la sentencia en lo principal, aunque ha precisado el alcance de los descuentos de las rentas.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia radica en determinar los efectos jurídicos del ejercicio de una opción de compra sobre la facultad de resolución del arrendador.
El tribunal debe decidir si la comunicación del optante perfecciona automáticamente la compraventa y si, a partir de ese momento, los posibles incumplimientos anteriores del arrendatario pueden servir de base para resolver un vínculo que ya ha mutado de arrendamiento a compraventa.
Razonamiento del Tribunal
La Sala fundamenta su decisión en la doctrina consolidada del Tribunal Supremo sobre la naturaleza de la opción de compra.
El tribunal razona que la opción es un contrato que otorga al optante la facultad exclusiva de perfeccionar la compraventa mediante su sola declaración de voluntad.
Una vez que D. Pelayo envió el burofax ejerciendo su derecho en tiempo y forma, el contrato de arrendamiento se extinguió por consumación y nació el de compraventa.
En consecuencia, el arrendador no puede invocar causas de resolución propias del contrato de arrendamiento (como la falta de seguro o las obras) para frustrar una compraventa ya perfeccionada. Cualquier discrepancia o incumplimiento posterior al ejercicio de la opción debe residenciarse en el ámbito de la compraventa y no en el del arrendamiento.
La ratio decidendi de la sentencia establece que:
“una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado, y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción, y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse en relación a éste, el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad”.
Decisión del Tribunal
La Audiencia Provincial desestima el motivo principal del recurso de la entidad NUOVIT LATAM S.L. y confirma la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa.
El tribunal modifica únicamente un punto técnico del fallo: aclara que solo se descontarán del precio las rentas abonadas hasta la fecha del ejercicio de la opción (14 de junio de 2022) y no hasta la firma de la escritura, pues desde ese momento el optante ya no actúa como arrendatario, sino como comprador.
No se imponen costas de la alzada ante la estimación parcial del recurso.
Conclusión
La Audiencia Provincial de Granada considera que, en el supuesto analizado, el ejercicio oportuno de la opción de compra perfeccionó el contrato de compraventa, impidiendo que el arrendador fundamentara su pretensión resolutoria en determinados incumplimientos anteriores del arrendatario.
