Si contrató una hipoteca inversa y considera que los intereses aplicados por la entidad financiera han incrementado de forma desproporcionada la deuda, conviene revisar con detenimiento las condiciones del contrato. Un abogado anular intereses hipoteca inversa puede analizar la transparencia de la cláusula de intereses, la existencia de anatocismo y las circunstancias de la contratación para determinar si existen fundamentos jurídicos para reclamar. La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2026 abre una vía de especial interés al declarar la nulidad de una cláusula de intereses en una hipoteca inversa y reconocer el derecho a recuperar las cantidades cobradas por este concepto.
Identificación de la Sentencia
- Tribunal: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil.
- Sección: 1.
- Fecha: 24 de julio de 2026.
- Nº de Resolución: 1317/2026.
Antecedentes
El 30 de noviembre de 2010, los cónyuges D. Balbino y Dª. Valentina formalizaron con la entidad Kutxabank, S.A. una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria en la modalidad de hipoteca inversa.
El contrato preveía la cancelación de un préstamo hipotecario previo por un importe de 47.611,53 euros, la entrega de un saldo inicial de 19.000 euros para necesidades de tesorería y el percibo de una renta mensual de 180 euros, lo que les reportaba un beneficio de 520 euros.
La Cláusula Tercera del contrato estipulaba un interés ordinario del 6,50% fijo anual.
Sin embargo, la póliza contemplaba que los intereses devengados se liquidarían mensualmente mediante su acumulación al capital para generar nuevos intereses (mecanismo de anatocismo o interés compuesto).
Tras el fallecimiento de ambos prestatarios (D. Balbino el 29 de octubre de 2016 y Dª. Valentina el 14 de abril de 2019), sus hijos y herederos, D. Feliciano, Dª. Cecilia, Dª. Zaida y Dª. Eufrasia, interpusieron demanda contra el banco alegando, entre otros motivos, la abusividad y falta de transparencia de las condiciones financieras de la contratación.
Tramitación Judicial
Primera instancia
El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Valladolid (Juicio Ordinario 508/2019) dictó sentencia el 16 de marzo de 2020.
Tras el allanamiento de Kutxabank respecto de la cláusula de intereses de demora (Cláusula Tercera bis), el juzgado declaró la nulidad de esta última, pero desestimó la demanda en todo lo demás.
Audiencia Provincial
La Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Valladolid resolvió el recurso de apelación (Rollo 663/2020) mediante sentencia de 10 de mayo de 2021.
El tribunal estimó en parte el recurso y declaró la nulidad de la Cláusula Tercera únicamente en lo referente al pacto de anatocismo (capitalización de intereses), pero mantuvo la validez del interés remuneratorio fijo del 6,50% y condenó al banco a devolver lo cobrado por dicho anatocismo.
Tribunal Supremo
Los herederos interpusieron recursos extraordinario por infracción procesal y de casación. En su recurso de casación, denunciaron que la decisión de la Audiencia Provincial infringía el artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE y la doctrina de la prohibición de integración de contratos al otorgar una nulidad meramente parcial a una condición general abusiva.
El Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación de los demandantes.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia jurídica radica en determinar si, declarada abusiva por falta de transparencia la cláusula que regula la liquidación y capitalización de intereses (anatocismo) en una hipoteca inversa, el órgano judicial nacional puede realizar una nulidad parcial (doctrina del “lápiz azul”) manteniendo el devengo del interés remuneratorio fijo (el 6,50% anual), o si la prohibición de integración de los contratos con consumidores obliga a la nulidad total de la cláusula de intereses, dejando el préstamo completamente gratuito.
Razonamiento del Tribunal
La Sala del Tribunal Supremo fundamenta su decisión en la rigurosa jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE de 26 de marzo de 2019, de 20 de marzo de 2025 y de 11 de diciembre de 2025) relativa a la imposibilidad de que los jueces nacionales integren o modifiquen el contenido de las cláusulas abusivas.
El tribunal razona que el pacto de anatocismo formaba parte inescindible de la Cláusula Tercera de intereses remuneratorios y carecía de transparencia, dado que el banco no aportó simulaciones de escenarios que permitieran a los prestatarios comprender el coste real y el incremento exponencial de la deuda.
Al ser nula por abusiva la forma de liquidación y acumulación de intereses al capital, el tribunal concluye que no es posible fraccionar la cláusula para salvar el tipo fijo del 6,50% en beneficio del predisponente, ya que ello restaría eficacia al efecto disuasorio que la normativa europea impone frente al uso de condiciones generales de contratación abusivas.
De este modo, la ineficacia del pacto escrito determina la gratuidad del préstamo según el artículo 1740 del Código Civil y el artículo 311 del Código de Comercio.
La ratio decidendi de la sentencia establece que:
“El carácter abusivo de la cláusula de intereses remuneratorios, sumada a la prohibición de integrar el contrato, conduce a la consecuencia de dejar el préstamo sin interés remuneratorio.”
Decisión del Tribunal
El Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid y estima la demanda en este extremo.
Declara la nulidad de la Cláusula Tercera en su totalidad (no solo respecto al anatocismo, sino también respecto al interés del 6,50%), obligando a Kutxabank, S.A. a restituir a los actores todas las cantidades cobradas por intereses remuneratorios desde la fecha de formalización del contrato, junto con sus intereses legales correspondientes.
Se imponen a la entidad demandada las costas de la primera instancia.
Conclusión
En el caso analizado por el Tribunal Supremo, la nulidad de la cláusula de intereses determinó la ineficacia del pacto de intereses remuneratorios y la restitución de las cantidades cobradas por este concepto. La aplicación de esta doctrina a otros contratos dependerá de las condiciones concretas de cada caso.
