A vueltas con el retracto en los arrendamientos urbanos

 retracto del arrendatario

El contrato de arrendamiento permite ejercitar el derecho al retracto

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La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge en su artículo 25 el derecho de adquisición preferente por el arrendatario para el caso de que la vivienda fuese vendida a un tercero.

El ejercicio del derecho de retracto plantea numerosos conflictos, especialmente en casos como el que comentamos a continuación, en el que el arrendamiento  había sido concertado con el usufructuario.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó sentencia el 2 de junio de 2020, con nº de Resolución 230/2020, desestimando el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación por interés casacional, interpuestos por ARCOITI 2000, S.L. contra el derecho de adquisición preferente de Dña. Matilde, confirmando la sentencia dictada por la Audiencia Provincial.

Antecedentes de hecho

Dña. Matilde ejercitó acción de retracto derivada del art. 25 LAU, en relación con el art. 249.7 LECivil. Alegó que tenía derecho al ejercicio del retracto por ser arrendataria de ambas fincas, tras formalizar con su abuela un contrato de arrendamiento el 27 de mayo de 2010, con una duración de cuarenta años. Su abuela era usufructuaria de ambas fincas.

El 3 de mayo de 2011, su abuela vendió el 50% del derecho de usufructo a su hija, la cual vendió, el 2 de febrero de 2015 a ARCOITI 2000, S.L., las mitades indivisas de dichas fincas, sin darle la oportunidad de ejercitar el derecho de adquisición preferente, ni haber facilitado los datos ni el precio de la compraventa a Dña. Matilde. Por ello, ella solicitó subrogarse en la posición de la parte compradora.

ARCOITI 2000, S.L. se opuso a la demanda. Alegó que la venta se realizó sin existir un contrato de arrendamiento e invocó, no solo la caducidad del derecho de retracto por no consignar el precio de la venta, sino que tampoco ostentaba Dña. Matilde la condición de arrendataria de dichas fincas cuando se produjo la venta.

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Puerto del Rosario dictó sentencia el 23 de noviembre de 2015, desestimando la demanda.

Audiencia Provincial

Dña. Matilde interpuso recurso de apelación.

La Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria dictó sentencia el 20 de marzo de 2017, estimando parcialmente el recurso y la demanda interpuesta en primera instancia.

Consideró que, durante la vigencia del arrendamiento, se produjo la transmisión del 50% del usufructo, no extinguiéndose tal derecho, por lo que el contrato de arrendamiento seguía vigente en el momento de la venta, teniendo Dña. Matilde su derecho de adquisición preferente.

En definitiva, la Sección declaró que Dña. Matilde tenía derecho de retracto legal arrendaticio urbano sobre la mitad indivisa de las fincas adquiridas por ARCOITI 2000, S.L. el 10 de diciembre de 2014. Declaró el derecho de Dña. Matilde a subrogarse en las mismas condiciones que la parte compradora, y condenó a ARCOITI 2000, S.L. a otorgar las escrituras públicas de subrogación que fueran necesarias.

Tribunal Supremo

ARCOITI 2000, S.L. interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por interés casacional.

El recurso extraordinario por infracción procesal se fundó en 6 motivos. Fue desestimado de forma íntegra por la Sala del Tribunal Supremo.

Por su parte, el recurso de casación por interés casacional se fundó en 3 motivos:

Primer motivo: infracción del art. 397 CCivil.

Segundo motivo: infracción del art. 398 CCivil, en relación con el art. 1548.

Tercer motivo: infracción del art. 25 LAU, en relación con los arts. 1546 y 1555 CCivil.

La Sala del Tribunal Supremo también desestimó el recurso de casación, pues consideró que “la falta de consentimiento de dicha cotitular -que vendió a la entidad demandada- podría dar lugar a la ineficacia de lo pactado, pero en absoluto puede significar la nulidad del contrato de arrendamiento que subsistía entre las partes, (…)”.

También consideró que la sentencia de la Audiencia Provincial atendió a “la subsistencia del contrato de arrendamiento que legitima a la demandante para ejercitar el derecho de retracto que le corresponde, aunque únicamente lo haya ejercitado en su condición de arrendataria y no de comunera, ya que también era nuda propietaria del 50% de las fincas litigiosas.”

Por otra parte, aunque no se pagara una renta por ese contrato de arrendamiento, la Sala consideró que “(…) era una cuestión a dilucidar entre quiénes eran cotitulares del derecho de disfrute.”

Conclusión

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994, de 24 de noviembre), la arrendataria está legitimada para ejercitar el derecho de retracto, no pudiendo derivarse la pérdida del derecho de retracto si no fuese la ocupante única y total de la finca, y a pesar de que no estuviesen justificados los pagos de las rentas.

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