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Cuestiones básicas que debe saber sobre el contrato de construcción
¿En qué consiste el contrato de construcción?
El contrato de construcción, o contrato de arrendamiento de obra, está previsto en el artículo 1544 del Código Civil, cuando dispone que “En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.”
En la doctrina suele definirse como aquél en el que una persona, denominada contratista o empresario, se obliga respecto de otra, denominada comitente o promotor, a la obtención de un resultado a cambio de un precio, con o sin suministro de materiales.
Se caracteriza fundamentalmente porque la finalidad del contrato no es la actividad que realiza el contratista en sí, sino el resultado de la misma; esto es, el contratista asume una obligación de resultado y no de actividad, por lo que no quedará liberado con la simple realización de la actividad contratada, al contrario de lo que sucede en los contratos de servicios.
Tipos de contratos de construcción
Los contratos de arrendamiento de obra pueden presentar varias modalidades. Para empezar, la obra arrendada puede consistir en una creación, como la construcción de un edificio, o en una modificación o reparación, como la ejecución de reformas en una vivienda. Además, atendiendo al momento de la retribución, puede diferenciarse entre un contrato de arrendamiento de obra “a tanto alzado” y un contrato de arrendamiento de obra “por medida”.
El primero está previsto en el artículo 1593 CC, cuando dispone que:
“El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario”
Por tanto no admite ulteriores alteraciones salvo que se produzca algún cambio que produzca aumento de obra salvo autorización del propietario.
Al segundo se refiere el artículo 1592 CC, que establece que:
“El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha.”
Obligaciones de las partes en el contrato de construcción
En cuanto a las obligaciones del contratista, la fundamental es realizar la obra de conformidad con lo pactado y de manera correcta, con la diligencia y pericia exigible en su profesión y, en su caso, aportando los materiales o conservando los recibidos del dueño. En ese sentido, debe tenerse en cuenta que, en determinados supuestos, el cumplimiento defectuoso es un auténtico incumplimiento, cuando la obra ejecutada es inapropiada a la finalidad perseguida. El tiempo de la entrega también es un elemento de importancia, en la medida en que el retraso en la entrega puede entenderse como incumplimiento cuando el término sea un elemento esencial, y en todo caso la entrega deberá efectuarse en un plazo razonable.
En cuanto a las obligaciones del dueño, son fundamentalmente el deber de cooperación, la recepción de la obra y pago del precio en la cuantía y tiempo convenido. El deber de cooperación comporta la necesidad de que el comitente facilite, en lo que se encuentre en su esfera de disponibilidad, que el contratista pueda realizar la obra. Puede incluir el deber de entrega de materiales si así se ha pactado. El dueño debe cumplimentar el deber general de buena fe contenido en el artículo 1258 del Código Civil, cuando dispone que “los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Por su parte, el deber de recepción aplicará cuando la obra se encuentre terminada, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1176 del Código Civil. La recepción de la obra, además, hará nacer la obligación de efectuar el pago de la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, cuando establece que, “si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega.”
Desarrollo del contrato de construcción
En la ejecución del contrato de obra, como hemos visto, el contratista queda obligado a ejecutar la obra con la diligencia y la pericia exigible en su profesión o dedicación y en su caso a conservar los materiales recibidos del dueño o la cosa ajena sobre la que debe operar, y el comitente o dueño de la obra a pagar el precio y, si así se pactó, a suministrar los materiales, en todo o en parte. Hay algunas cuestiones que merece la pena destacar:
En cuanto al dominio de las cosas objeto del contrato, hay que tener en cuenta que, debido al carácter obligacional del contrato, la adquisición se produce con la tradición de la cosa objeto de la obra en sí misma, salvo en los supuestos en los que el comitente adquiere lo que se incorpora al suelo o a la cosa mueble de su propiedad.
En cuanto al plazo, si el contrato no fija expresamente el plazo de ejecución de la obra, habrá que aplicarse el artículo 1128 del Código Civil, cuando establece que “si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél.”
Por otra parte, el contratista debe custodiar la cosa que se le entregue para realizar sobre ella la obra contratada, a la que se aplicarán las normas relativas al depósito, y presumiéndose que los deterioros que sufra la cosa son consecuencia de la realización del trabajo, salvo prueba en contrario. Sobre estos extremos, el artículo 1590 precisa que el contratista solamente responde de la pérdida por culpa o dolo, y no de los supuestos caso fortuito. En cuanto a la pérdida de los materiales, el artículo 1589 “Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla.”
Por último, el contrato queda consumado con la entrega, recepción y aprobación de la obra, y el correspondiente pago del precio. En general, la jurisprudencia tiene declarado que la aceptación al recibir la obra, sin manifestación en tal momento de disconformidad con ella, significa que ha sido ejecutada a plena satisfacción.
Garantías a favor de promotor y a favor de contratista
En cuanto a las garantías de las partes frente al incumplimiento de la contraria, el artículo 1591 del Código Civil establece, a favor del promotor de la obra, que “El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.” En todo caso, el contenido de este precepto ha quedado desplazado por el contenido de los artículos 17 y siguientes de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Por su parte, y a favor del contratista, los créditos nacidos del contrato de obra se hallan privilegiados de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1922.1, 1923.3º y 1923.5º del Código Civil. Adicionalmente, el artículo 1600 del Código Civil permite al contratista retener la cosa mueble en la que ejecutó la obra.
Acción directa de subcontratistas
Por último, hay que recordar la acción directa prevista a favor de los subcontratistas establecida en el artículo 1597 del Código Civil cuando dispone que “los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista, no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación.”
