Saneamiento por vicios ocultos en la compraventa de vivienda

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Concepto de saneamiento por vicios ocultos

El saneamiento por vicios ocultos es una de las obligaciones del vendedor previstas en el artículo 1461 del Código Civil, cuando dispone que “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.”

En particular, a dicha obligación se refiere el artículo 1484 CC cuando indica que

“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

Dicha norma se reitera en el artículo 1485 CC al establecer que “El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido”. La justificación de este precepto se encuentra en que, si no existiera, se protegería la mala fe.

Requisitos del vicio oculto

El artículo 1484 CC exige que el defecto de la cosa vendida, para merecer la calificación de “vicio oculto” reúna una triple condición: ha de ser grave -pero no tan grave como para que pueda considerarse que se entregó cosa distinta a la vendida-, oculto y preexistente. Son, por tanto, deterioros, imperfecciones o adulteraciones de la cosa.

Vicio oculto

El artículo 1484 CC establece que el comprador no tendrá que responder “de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”. Se trata, por tanto, de que el vicio fuera objetivamente desconocido, en el momento de la conclusión del contrato, por el comprador, sin que este pudiera, con una diligencia media -o superior, en caso de ser perito- conocerlo.

Vicio preexistente

La cosa vendida debería tener dichos vicios al tiempo de la compraventa. En caso contrario, escaparía a la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos.

Gravedad del vicio

Por último, en cuanto a la gravedad del vicio, el artículo 1484 CC exige que la entidad del vicio sea tal que haga la cosa impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

En consecuencia, la gravedad relevante para determinar la procedencia del saneamiento apunta a que:

i) el vicio haga la cosa impropia para el uso a la que se destina, entendiendo como tal el uso normal y objetivamente propio de la cosa; o

ii) que disminuya de tal modo ese uso que, de haber conocido el defecto el comprador, no habría adquirido la cosa o habría pagado un precio menor. En este aspecto, es necesario precisar que no es necesario que el vicio sea definitivo y no eliminable, con o sin reparación.

Acciones ejercitables frente a los vicios ocultos

Los instrumentos que el ordenamiento jurídico pone al servicio del comprador que recibe una cosa con vicios ocultos son dos, la acción redhibitoria y la acción quanti minoris. Ambas, comprendidas dentro de las denominadas acciones edilicias, se encuentran previstas en el artículo 1486 CC, cuando establece que “En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.”

El plazo para ejercitar ambas acciones es de seis meses desde la entrega de la cosa vendida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1490 CC. Este plazo es de caducidad, si bien comenzaría a contar desde que cesaran las reclamaciones del comprador o las discusiones entre los contratantes a causa del vicio o culto, o desde el conocimiento de los vicios, según reiterada jurisprudencia.

Debe recordarse que la regulación del saneamiento por vicios ocultos es especial y adicional y no elimina otras acciones a favor del comprador que pudieran estar fundadas en las reglas generales del contrato. En tal sentido, estas acciones deben distinguirse de los supuestos de aliud pro alio, que se dan únicamente cuando el vicio es tan grave que puede entenderse que existe pleno incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa. Esta acción, por tanto, se encuentra amparada en los artículos 1101 y 1124, que permiten la resolución contractual cuando, sencillamente, se entrega una cosa distinta de la contratada.

Acción redhibitoria

Al ejercitar la acción redhibitoria, el comprador puede desistir del contrato por incumplimiento en caso de vicios ocultos en la cosa comprada. Además, de acuerdo con el artículo 1486 CC, “si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.”

Acción para la reducción del precio

Por su parte, la acción quanti minoris, o acción para la reducción del precio, permite al comprador a rebajar del precio una cantidad proporcional al vicio oculto de la cosa vendida.

La reducción del precio debe hacerse en la medida que corresponda a la diferencia del valor determinado por el vicio oculto, pero comparando el precio de la cosa viciada con el contractual pagado, no con su valor de mercado. En el caso de que la finalidad a la que se iba a destinar de la cosa no fuera la que de ordinario le correspondiera, la reducción del precio se calculará conforme a la minoración de la idoneidad para dicho fin.

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