El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre los contratos de promesa de compraventa de inmuebles en sentencia de 5 de junio de 2014.
El Contrato de promesa de compra o venta obliga a las partes a celebrar un contrato en el futuro sobre unas bases fijadas.
Su regulación se establece en el artículo 1451 del Código Civil que establece:
Artículo 1451
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.
El Código Civil, exige que se identifique la cosa y que se establezca un precio cierto. Habitualmente se realiza este tipo de contrato cuando el objeto de la futura compraventa está en construcción, o pendiente de algún trámite urbanístico, o de la financiación necesaria.
Puede descargar un modelo de contrato de promesa de compraventa aquí.
En el caso de la Sentencia del Tribunal Supremo, una empresa llamada “Jubing S.A.”, firma un contrato de promesa recíproca de compraventa con una promotora denominada “Urbem S.A” en noviembre de 2004. La promotora se comprometía a realizar a su costa 117 plazas de aparcamiento en un solar propiedad de “Jubing”.
Esta empresa, pagó 300.000 euros a la promotora y ésta debía entregar, terminada y libre de cargas, la planta primera del sótano para plazas de aparcamiento.
Finalizado el plazo para la promesa, se incumple por la promotora y “Jubing” interpone demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
La promotora contesta y formula demanda reconvencional solicitando que el juzgado declare la nulidad del contrato de promesa de compraventa, o subsidiariamente lo declare resuelto por haber devenido su objeto de imposible cumplimiento.
El Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Valencia dicta sentencia de fecha 1 de marzo de 2011 en la que se desestima la demanda de “Jubing” y se absuelve a “Urbem”. Se estima la demanda reconvencional de “Urbem”, declarándose la resolución del contrato por dificultad extraordinaria equiparable a la imposibilidad sobrevenida para su cumplimiento.
La mercantil “Jubing” recurre ante la Audiencia Provincial de Valencia que en sentencia de 20 de diciembre de 2011 revoca el fallo del Juzgado de Primera Instancia y obliga a “Urbem” a cumplir su parte del contrato en un plazo de 34 meses.
“Urbem” interpone recursos ante el Tribunal Supremo por infracción procesal (por incongruencia extra petita, mutiatio libelli y falta de motivación), y de casación.
Para el Tribunal Supremo, la cuestión principal es si se ha producido una imposibilidad o no de cumplimiento del contrato de promesa de compraventa: Si no hay imposibilidad, el contrato debe ser cumplido. En caso de imposibilidad, se debe acudir a la resolución ex artículo 1.124 del C.Civil. (STS 7 de febrero de 1994, 9 de octubre de 2006).
Además, a la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (STS de 5 de mayo de 1986).
En el contrato de promesa, “Urbem” se obligaba a vender a “Jubing” las plazas de aparcamiento de la primera planta del sótano, en el caso de resultar adjudicataria del solar en cuestión.
El Ayuntamiento denegó el permiso para edificar el solar donde se tenía que construir el aparcamiento.
Sobre la imposibilidad de incumplimiento y la dificultad extraordinaria, el Tribunal Supremo cita la STS de 30 de abril de 2002, que equipara la imposibilidad con la dificultad extraordinaria.
El Tribunal, rechaza los motivos del recurso por infracción procesal.
En cuanto al recurso de casación, se estima al considerar que en el contrato no se hacía mención al resto del planeamiento urbanístico (punto sobre el que se apoya la sentencia de la Audiencia Provincial).
Es decir, se considera que la dificultad extraordinaria en el cumplimiento de la obligación por parte de “Urbem” implica la resolución conforme al artículo 1.124 del Código Civil. Se confirma el fallo del Juzgado de Primera Instancia, y se declara resuelto el contrato.
Los contratos de promesa de compraventa han producido multitud de conflictos, especialmente teniendo en cuenta la crisis económica. Para su solución, es necesario analizar las posibilidades reales de cumplimiento por parte del obligado.
