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Promotora condenada a indemnizar por el incumplimiento del contrato de permuta de solar por viviendas
En el marco de una controversia entre varios propietarios y la mercantil Reyal Urbis SA respecto de la permuta de un solar para la construcción de viviendas, el Tribunal Supremo estimado que concurre incumplimiento por parte de la constructora al no ser entregadas las mismas.
La decisión ha sido adoptada en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo N.º 601/2017, dictada en la fecha 08/11/2017.
Antecedentes
D.ª Zaira, D. Victorino y D. ª Edurne, Dª Reyes, D. Casiano y D. ª Bárbara eran condueños de un solar que transmitieron a la mercantil Reyal Urbis SA en el año 2004 a cambio de la construcción y entrega de una vivienda por cada cuota del condominio. Años después, sin haber construido y sin licencia, la constructora hipotecó el solar en beneficio de terceros con fines ajenos a la construcción, gravándolo por una suma millonaria. Los anteriores condueños requirieron notarialmente la resolución contractual, ejecutaron los avales bancarios de garantía que la constructora había entregado por importe de 90.000€, cantidad muy inferior a la obligación principal de la mercantil, consistente en la entrega de las viviendas pactadas.
Es por ello por lo que, D. ª Zaira, D. Victorino y D. ª Edurne, Dª Reyes, D. Casiano y D. ª Bárbara presentaron demanda de juicio ordinario contra la mercantil Reyal Urbis SA, solicitan que se declarase el incumplimiento respecto a los contratos de compraventa celebrados relativos a los inmuebles que habían de ser entregados, que se declarasen resueltos dichos contratos de compraventa, a la vez que se le condenase al pago de indemnización a favor de los demandantes por los daños y perjuicios derivados del mismo. Además, solicitaban que se fijase la cuantía de la indemnización a percibir por cada uno de los demandantes en función del valor real del mercado que tendría cada una de las viviendas que deberían haberse entregado a los demandantes, además del abono de los intereses moratorios de la indemnización.
Por otra parte, la mercantil Reyal Urbis SA se opuso a la misma, dado que estimaba que no había incumplido las obligaciones derivadas de los contratos suscritos, solicitando que se fijase un nuevo plazo para el cumplimiento de la obligación de entrega de las viviendas.
Primera Instancia
El Juzgado de Primera Instancia n º 20 de Valencia dictó sentencia de 01/09/2014, en la que desestimaba la demanda, absolviendo a la mercantil de todas las pretensiones formuladas en la demanda.
Apelación
Esa sentencia fue recurrida en apelación por la parte actora, y la Sección 8º de la Audiencia Provincial de Valencia mediante sentencia de 16/05/2015 decidió estimar parcialmente su recurso de apelación declarando el incumplimiento de Reyal Urbis S.A. respecto de los contratos de compraventa celebrados con los recurrentes relativos a las viviendas que deberían haber sido entregadas, declarando a la demandada responsable de dicho incumplimiento.
La Audiencia, al decidir sobre la indemnización interpreta, a la luz del art. 1281.1 CC, que la cuantía de 90.000 € pactada en la cláusula 7.ª del contrato como aval para el caso de incumplimiento las obligaciones de entrega, es una indemnización sustitutoria de dicha obligación de entrega de la vivienda. Estimando la Audiencia que los 90.000€ del aval ya percibidos por los demandantes, equivalen al cumplimiento de la obligación avalada, y los perjuicios que el incumplimiento pudiera irrogar al comprador a los que se refiere el contrato, son otros distintos a los cubiertos por el aval, y no habiendo sido objeto de reclamación, estima solo parcialmente el recurso de apelación, en el sentido de declarar resueltos los contratos por incumplimiento de la promotora demandada.
Tribunal Supremo
D.ª Zaira, D. Victorino y D. ª Edurne formularon recurso de casación contra esa sentencia, fundándolo en un único motivo por infracción del art. 1101 CC (en relación con el art. 1256 y 1826.1) CC y la doctrina jurisprudencial interpretativa de dicho precepto en materia de contratos de permuta de solar por obra futura en las sentencias n.º 982/1991, de 30 de diciembre de 1991 y n.º 94/2011, de 14 de febrero, y considera que a la luz de dicha jurisprudencia en el contrato de permuta de solar por obra construida, no puede admitirse que el constructor pueda optar por cumplir por equivalencia pagando como precio el mero del aval de garantía, ni su responsabilidad resarcitoria, cuando incumple la obligación, puede quedar limitada tan solo al importe de las garantías o avales.
Además, al amparo del art. 271.2 LEC, la parte recurrente presentó la sentencia del Tribunal Supremo 405/2015, de 2 de julio, recaída con posterioridad a su comparecencia. En ella se interpreta la misma cláusula controvertida, en el sentido de considerar que la interpretación que hace la Audiencia de que tal reserva venía referida a conceptos diferentes a los constituidos por el incumplimiento propiamente dicho, no solo no es una interpretación literal del contrato como afirma la sentencia recurrida, sino que es contraria a tal literalidad
Para resolver el recurso, el Tribunal Supremo hace alusión a dicha sentencia, en la que, acudiendo a la interpretación literal de la cláusula, y sobre la base de que los contratos están calificados como de permuta de solar por edificación futura y del incumplimiento de su obligación por Reyal Urbis, concluye: «Si en la cláusula controvertida, la 7. m de los contratos, las partes establecían que, además del aval por importe máximo de 90.000 euros que Caja España-Caja Duero prestaba en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por Reyal Urbis y de los perjuicios que se irrogarían a los demandantes en caso de incumplimiento, estos se reservaban la acción para reclamar la indemnización por los perjuicios que el incumplimiento de la inmobiliaria les irrogase en el caso y en la medida en que las cantidades percibidas mediante ejecución de dicho aval resultasen insuficientes para resarcirlos por completo, la interpretación que hace la Audiencia, en el sentido de que tal reserva venía referida a conceptos diferentes a los constituidos por el incumplimiento propiamente dicho, no solo no es una sentencia recurrida, sino que es contraria a tal literalidad.»
Por lo tanto, la estipulación de constitución de los avales por importe máximo de 90.000€ no constituía una clausula liquidatoria de los daños y perjuicios que limitara el resarcimiento de los sufridos por los demandantes y supusiera una renuncia de estos al resarcimiento de los que superarán los 90.000€ garantizados por el aval.
Tras la anterior exégesis, el Tribunal Supremo considera que la sentencia de la Audiencia Provincial ha de ser casada. Se estima el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia de primera instancia y su demanda en todos sus pedimentos: La promotora debe indemnizar por todos los daños derivados del incumplimiento del contrato de permuta de solar por obra futura.
