¿Es posible la resolución de un contrato de compraventa por causas sobrevenidas?

 resolucion contrato compraventa

Se puede resolver un contrato cuando por circunstancias sobrevenidas se frustra su objeto y causa

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Sobre este asunto se ha pronunciado el Tribunal Supremo en la sentencia 343/2019, en fecha 7 de febrero de 2019. En la misma,  el Tribunal Supremo da la razón a Projisa, quien pidió resolver un contrato de compraventa que no se pudo llevar a cabo por causas sobrevenidas.

Projisa S.A. interpuso demanda de juicio ordinario contra Don Matías y Doña Esther, en la que se solicitaba se declarase resuelto el contrato de compraventa de 29 de abril de 2004, que había concertado como compradora con los demandados en documento privado, relativo a una finca ubicada en Almensilla, por imposibilidad sobrevenida, frustración del objeto y de la causa del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Según la parte demandante, el contrato estaba vinculado al posterior desarrollo urbanístico de la finca y la misma sigue siendo suelo rústico no urbanizable. Los demandados se opusieron a la resolución de dicho contrato.

Primera Instancia

El juzgado de primera instancia núm. 4 de Sevilla, dictó sentencia con fecha de 21 de junio de 2015 en la que estimó la demanda interpuesta por Prosija S.A.  contra Don Matías y Doña María Esther, por la imposibilidad legal sobrevenida, no existiendo obligación de la entidad actora en transmitir el dominio de la finca litigiosa. Se condena a los demandados a la devolución de 156.562,32 euros, más los intereses legales correspondientes.

Audiencia Provincial

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación y la sección 5º de la Audiencia Provincial de Sevilla, dictó sentencia con fecha 30 de junio de 2016, cuyo fallo fue el siguiente:

“Que, estimando el recurso de apelación interpuesto y revocando la sentencia que, con fecha 19 de Junio de 2015, dictó el Juzgado de Primera Instancia número 24 de esta ciudad , en los autos de juicio ordinario de que el presente rollo dimana, debemos absolver y absolvemos por completo a los demandados, don Matías y Doña María Esther , de los pedimentos de la demanda deducida en su contra, por Projisa, S.A., imponiendo a ésta el pago de las costas causadas en la primera instancia y sin que se haga imposición, en cambio, de las de esta alzada.”

Tribunal Supremo

Projisa interpuso recurso extraordinario por infracción procesal (que fue desestimado) y de casación por interés casacional.

El recurso de casación se articuló en los siguientes motivos:

1.- Por infracción de los artículos 1281.2. °  y 1282 CC y de la doctrina jurisprudencial. Respecto a la interpretación del contrato

2.- Por infracción de los artículos 1272 y 1184, en relación con la doctrina jurisprudencial.

3.- Por infracción de los artículos 1184, 1447, 1114 CC y de la doctrina jurisprudencial.

4.- Por infracción del artículo 1709 CC y de la doctrina jurisprudencial.”

El Alto Tribunal se refirió a la reiterada doctrina acerca de este caso, en concreto la STS núm. 498/2018, de 14 de septiembre (rec. 3919/15), sobre un contrato igual al ahora contemplado celebrado por Projisa S.A. con distintos vendedores.

En dicha sentencia en la cual se abordó el mismo problema planteado, la sala dijo lo siguiente:

“Dicha cláusula ha de interpretarse en el sentido de que únicamente queda contemplada la contratación para el caso de que el terreno sea calificado -en todo o en parte- como urbanizable en la revisión del PGOU. Se dice así textualmente; pero además -a la hora de fijar el precio- se dice que disminuirá en proporción a la posible diferencia resultante entre la porción que se considera que se calificará como suelo urbanizable y la que finalmente resulte como tal, de donde se deduce que -si no existe al final superficie urbanizable- el precio final será cero, lo que resulta incompatible con la subsistencia del contrato. De ahí que cualquier interpretación contraria a lo expresado ha de ser considerada ilógica y, por tanto, revisable en casación, como esta sala se ha encargado de precisar en numerosas resoluciones. La parte recurrente cita en este sentido las sentencias de 13 Diciembre 1999, 20 Enero 2000, 15 Marzo y 24 Junio 2002, pero cabe añadir a ellas otras más recientes como la 198/2014, de 1 abril, a cuyo tenor “tiene dicho reiteradamente esta Sala que la interpretación del contrato y sus cláusulas, entendida como actividad que busca identificar el conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir de la voluntad común de éstas expresada en el mismo (p. ej. STS de 9 de julio de 2012 (rec. Nº 2048/2008 ) es una labor o función propia de los tribunales de instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la interpretación realizada por éstos sin que sea posible su revisión en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por el tribunal sentenciador en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva”.

En definitiva, se estima el recurso y se confirma la sentencia de la primera instancia en la que se declaraba resuelto el contrato de compraventa de un terreno por frustración del objeto.

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