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La falta de licencia de primera ocupación permite la resolución del contrato de compraventa de vivienda
La Sección n º 6 de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, dictó sentencia el 27 de julio de 2020, con n º de Resolución 353/2020, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la empresa Aliseda S.A., referido a la Sentencia de fecha 10 de enero de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vigo, en el Procedimiento Ordinario 665/2019.
Antecedentes de hecho
Con fecha 3 de octubre de 2008, la parte apelada y la empresa Aliseda S.A, que figura como parte apelante en este recurso, suscribieron un contrato de compraventa de vivienda en escritura pública.
La vivienda en cuestión carecía de la licencia de primera ocupación, y ello a pesar de que debía ser aportada por el vendedor, especialmente al tratarse de una nueva construcción. La finalidad de esta licencia recaía, por un lado, en comprobar que el inmueble reunía las condiciones idóneas de seguridad y salubridad para ser habitado, y, por otro lado, en evitar la inseguridad de sus adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora que tratara de restablecer la legalidad infringida, con la posibilidad añadida de demolición del bien.
La carencia de esta autorización condujo efectivamente a que el inmueble quedara sometido a un expediente de reposición de legalidad urbanística consistente en demoler una planta y el ático del edificio adquirido.
La compradora interpuso una demanda ante el Juzgado de Instrucción n º 1 de Vigo, instando la resolución del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento contractual basada en la carencia de la licencia de primera ocupación.
Primera Instancia
La sentencia resolutoria del litigio estimó sustancialmente la demanda, y condenó a la entidad demandada, Aliseda S.A., a restituir a la parte actora la cantidad de 175.000 euros en concepto de precio de compraventa, debiendo esta última restituir la posesión de la vivienda. Del mismo modo, condenó a Aliseda S.A., a abonar a la parte actora, en concepto de daños y perjuicios, las cantidades de 19.540,71 euros de intereses, más los devengados durante el litigio; 3.010,98 euros por gastos de compraventa y préstamo hipotecario; más los intereses legales desde la interposición de la demanda, con imposición de costas procesales.
Audiencia Provincial
Este pronunciamiento en primera instancia fue recurrido en apelación por la entidad demandada, Alisa S.A., en adelante parte apelante, interesando la desestimación de la demanda.
La parte apelante consideró que el contrato no adolecía de incumplimiento esencial alguno, en tanto en cuanto la parte apelada fue informada previamente de que la licencia de primera ocupación estaba pendiente de ser emitida, no suponiendo obstáculo alguno en la formalización de la compraventa o durante los once años que ésta residió en el inmueble. A esta alegación añade que su representada no fue la constructora ni quien realizó las actuaciones urbanísticas referidas a la demolición de los pisos de la última planta fuera de la ordenación.
La Audiencia Provincial de Vigo consideró hechos probados los anteriormente descritos, constando la demolición en cuestión como no iniciada, y la obligación de la vendedora, en la escritura de compraventa, de remitir a la compradora la licencia de primera ocupación en el plazo de un mes desde su obtención.
Asimismo, citando la jurisprudencia de la Sala del Tribunal Supremo en la materia, consideró la falta de licencia de primera ocupación como un grave e inicial incumplimiento contractual del vendedor, con infracción del art. 1.461 CC. Ello en base a la consideración de esta autorización administrativa como una actividad reglada sujeta al deber de conocimiento del vendedor de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto. Especialmente relevante fue el hecho de que el edificio estuviera en construcción, pero prácticamente terminado, condición por la que la vendedora tuvo que conocer que el edificio contaba con una planta y un ático, y la imposibilidad de la obtención en el plazo de un mes de la licencia de primera ocupación. Esto condujo a la Audiencia a atribuir mala fe a la parte apelante.
Bajo esta misma premisa, se derivó el hecho de que no pudiera aceptarse la alegación de la parte apelante referida a que no fue la constructora, así como la atenuación de la esencialidad del incumplimiento por afectación de la demolición únicamente a las dos últimas plantas, en tanto en cuanto se trató de un gravamen que afectaba a todo el inmueble comprometiendo los elementos comunes del mismo.
Sobre la alegación de mala fe por parte de la compradora al haber dejado pasar once años desde la adquisición de la vivienda para instar resolución, la Audiencia argumentó que no se había producido hecho alguno que hubiera llevado a Aliseda S.A. a creer que la acción no iba a ejercitarse. Sin embargo, se pronunció acerca de la deducción de las cantidades por el tiempo que la parte apelada había usado la vivienda, debiendo ésta devolver la cantidad de 62.113,46 euros por el uso disfrutado desde la compra a la actualidad y por la depreciación del inmueble.
Conclusión
La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación interpuesto, confirmando en su integridad la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vigo, y estimándose así la resolución del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento contractual, al carecer de la licencia de ocupación previamente requerida para su habitabilidad, que debió haber sido emitida de manera obligatoria y reglada por la entidad Aliseda S.A.
