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Analizamos el régimen jurídico de la venta por uno o algunos de los comuneros de su parte en la comunidad de bienes
Concepto comunidad de bienes
En un principio, es el Código Civil (CCivil, en adelante) el que, en el artículo 392, define qué es una comunidad de bienes, disponiendo que:
“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas”.
Sin embargo, desde el punto de vista de la actividad empresarial, la comunidad de bienes es un tipo de asociación en el que varias personas, dos o más comuneros en este caso, tienen una cosa o un derecho en común, obteniendo un rendimiento lucrativo, que se deriva de una actividad empresarial que nace con la constitución de la misma. Es decir, se constituye cuando la propiedad de un bien, o un derecho, pertenece a varias personas en proindiviso, formando parte de una actividad empresarial que se realiza en común. Es la forma más sencilla de asociarse para los autónomos. La comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica propia, por lo que se rige por el Código Civil y el Código de Comercio (CCom, en adelante).
Por lo que respecta a las características de este tipo de asociación, podríamos destacar las siguientes:
i) Se exige un mínimo de dos comuneros;
ii) Es necesaria la existencia de un contrato privado en el que quede detallada la naturaleza de las aportaciones, así como el porcentaje de participación, de cada comunero;
iii) No se exige un capital social mínimo, ni una aportación mínima, pudiendo entregarse solo bienes, aunque esto no puede hacerse en el caso del dinero o trabajo;
iv) Para su constitución, será necesaria la escritura pública cuando se aporte por los comuneros bienes inmuebles o derechos;
v) Fiscalmente, la comunidad de bienes se considera una entidad que está sometida al régimen especial de atribución de rentas, aunque no tenga personalidad jurídica, por lo que no tributa por las rentas que obtenga, sino que son los comuneros los que lo tendrán que hacer a través del IRPF, IS o IRNR, dependiendo si son contribuyentes o sujetos pasivos de cada uno de los impuestos mencionados.
En cuanto a la responsabilidad frente a terceros, de aquellos que decidan constituir una comunidad de bienes, será personal e ilimitada, al contrario que en las sociedades de capital, como la limitada o la anónima, donde la responsabilidad está limitada al capital aportado por los socios. En caso de que, por parte de la comunidad de bienes, se incumpla con las deudas que se hayan contraído, serán los activos personales de cada comunero los que cumplirán con dichas obligaciones de pago.
Forma de constitución de la Comunidad de Bienes
Para poder constituirla, se ha de tener en cuenta que es necesario que se redacte un documento, pudiendo ser privado o público, dependiendo del tipo de bien que se aporte. En ese documento ha de constar tanto el nombre de la sociedad, como las partes, el domicilio social, el objeto social, etc. Una vez firmado este contrato, se presentará ante la Agencia Tributaria para solicitar el NIF. No es necesario inscribirlo en el Registro Mercantil, aunque en caso de querer hacerlo, el documento tendrá que realizarse obligatoriamente en escritura pública.
Para la puesta en marcha, se deberán realizar una serie de trámites, entre los que se pueden destacar, por ejemplo, que cada comunero habrá de darse de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, así como darse de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA).
Fiscalmente, cada comunero tendrá que liquidar el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) de todas las actividades económicas que desarrolle, siendo independiente de si la comunidad de bienes está o no obligada a tributar por el IAE. También se tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), puesto que grava la constitución de una sociedad, pagando el 1% del capital inicial que figure en el contrato privado o escritura pública, teniendo un plazo para liquidarlo, de 30 días hábiles a partir del otorgamiento de la escritura.
La constitución de la comunidad de bienes se podrá realizar de forma telemática a través del Documento Único Electrónico (DUE), aunque no está disponible en todas las Comunidades Autónomas, por el momento.
Derechos y deberes de los comuneros
Por lo que respecta a los derechos y deberes de los comuneros, si acudimos al Código Civil, según los artículos 392 y ss., cada comunero tiene derecho de uso sobre aquello que tengan en común todos los miembros de la comunidad de bienes, siempre que no implique la disminución del derecho, o el perjuicio sobre los bienes para el resto de ellos.
Tanto los derechos como las obligaciones serán aplicados de forma proporcional a la participación de cada uno en la comunidad de bienes. Es decir, tanto las ganancias, como las cargas o los gastos, irán en proporción a lo que hayan aportado. Salvo pacto en contrario, el porcentaje de participación de cada uno determinará el reparto de las ganancias que se hayan obtenido en el ejercicio, así como la contribución a los gastos.
Todos los comuneros podrán acceder a los bienes o derechos comunes que todos hayan aportado, pudiendo exigir que todos los demás asuman los gastos que el mismo ocasione, aunque no es posible alterar lo común sin el consentimiento de los demás, aun pudiendo producir beneficios o ventajas.
Cada uno de ellos tendrá que ser consecuente de sus actos de forma individual, no pudiendo repercutir sobre los demás, pues, como ya se ha expuesto en párrafos anteriores, la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica propia.
Por último, ninguno de los que formen parte de la comunidad de bienes está obligado a formar parte de ella de forma permanente, pudiendo solicitar la acción de división cuando lo estime oportuno.
Para saber cómo ha de funcionar la administración de una comunidad de bienes, hemos de acudir a las prescripciones recogidas en el Código Civil, aunque siempre regirá de forma supletoria, pues prevalece el acuerdo entre las partes, en este caso, los comuneros. La regla general es el acuerdo por mayoría, aunque esta forma de acuerdo puede variar en función del acto de que se trate, pudiendo establecerse como mayoría, la unanimidad, en virtud de lo establecido en el artículo 392 CCivil, “A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”. Es decir, la norma de la mayoría es de carácter dispositivo, pudiendo las partes establecer cualquier otra forma de adopción de acuerdos de administración de la cosa en común.
Administración comunidad de bienes
Es el artículo 398 CCivil el que establece el régimen jurídico respecto de la administración de la comunidad de bienes, estableciendo que “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.”
También el mismo precepto, establece, de forma supletoria, la regla cuando la mayoría sea imposible o perjudicial para los demás comuneros, expresando que “Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.” De hecho, el Tribunal Supremo, en ocasiones, ha legitimado a todos los comuneros para que puedan actuar en juicio en defensa de la comunidad de bienes, eximiendo, por tanto, del litisconsorcio necesario. Si la sentencia es favorable, producirá efectos para todos los comuneros, mientras que, si es desfavorable, solo afectará al comunero que haya actuado en el proceso.
Por último, el artículo 397 CCivil establece que “Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.” Es decir, este precepto establece la obligación de la unanimidad para los acuerdos que se refieran a actos de disposición de la cosa común.
Lo más adecuado para llevar la administración de la comunidad de bienes es nombrar uno o varios administradores, aunque, en defecto de dicho nombramiento, la administración será ejercida por cualquiera de los comuneros.
Extinción comunidad de bienes
La comunidad de bienes, a pesar de no tener personalidad jurídica propia, puede cesar en su actividad, así como extinguirse, pues, al tener naturaleza transitoria, y a falta de pacto entre los comuneros, la inexistencia de vínculo impide que estén obligados a permanecer de forma permanente en la misma.
Por ello, la comunidad de bienes se puede extinguir por las siguientes causas:
1) Que los comuneros renuncien hasta quedar uno solo de ellos, convirtiéndose en único o pleno propietario;
2) Que uno de los comuneros adquiera las partes de los demás, ya sea por acuerdo entre ellos o debido al derecho de retracto de los comuneros;
3) Que un tercero adquiera las partes de todos los comuneros;
4) Que la cosa común se divida, ya sea mediante reparto o partición entre los comuneros.
Venta parte comunero a un tercero
Al no haber obligación de permanencia en la comunidad de bienes, si un comunero decide dejar de formar parte de la misma, puede vender su cuota a otra persona, pues es propietario de ese porcentaje sobre la cosa o bien en común con los demás comuneros. Sin embargo, primero de todo, tendrá que ofrecer su parte a los demás comuneros. En caso de que ninguno de ellos quiera comprarla, podrá venderla a un tercero que sí pueda querer adquirirla. Si tampoco encontrara a un tercero que la quiera comprar, el comunero podrá pedir la división de la cosa común, y así poder pedir su parte.
Derecho de retracto de comuneros
Los derechos de tanteo y retracto son un derecho de adquisición preferente de los comuneros que formen parte de la comunidad de bienes. Cada uno de ellos, puede vender su parte a terceros ajenos a la misma, aunque, los demás tendrán derecho preferente de adquisición por el mismo precio y en las mismas condiciones.
Cuando uno de los comuneros quiera vender su parte, tiene la obligación de notificar de forma fehaciente su decisión, así como las condiciones de la venta. Los demás comuneros, en el plazo de un mes, podrán ejercer su derecho de tanteo, ofreciendo la misma cantidad por la parte que el comunero quiere vender.
Por su parte, el derecho de retracto nace en los supuestos en que el comunero que quiere vender su parte, y no notifica su intención, o, sí habiendo notificado, lo ha hecho en otras condiciones, incluido el precio. En este caso concreto, el resto de los comuneros, podrá ejercer su derecho en el plazo de tres meses desde que tuvieron conocimiento del hecho, o desde que se inscriba la transmisión en el Registro.
En definitiva, lo que se pretende con ambos derechos, tanto el de tanteo como el de retracto, es otorgar preferencia a los que formen parte de la comunidad de bienes sobre terceros que son ajenos a la misma, cuando alguno de los comuneros quiera vender su parte.
