Comprador y vendedor quieren resolver el contrato de compraventa de vivienda sobre plano ¿Quién es el primero?
La cuestión no es baladí, pues si es el comprador quien resuelve justificadamente, normalmente tendrá derecho a recuperar las cantidades anticipadas con intereses. Sin embargo, si resuelve el promotor, se podrá quedar con parte de las cantidades entregadas a cuenta.
La crisis inmobiliaria dinamitó numerosos contratos de compraventa de viviendas especialmente en los casos de inmuebles en construcción o ventas sobre plano.
El Tribunal Supremo ha resuelto uno de estos casos en Sentencia de 21 de septiembre de 2016.
D. Silvio compró una vivienda en construcción mediante contrato privado de fecha 27 de septiembre de 2006. Entregó como anticipo 52.350 euros. Y se acordó lo siguiente:
“El plazo previsto para la ejecución de las obras se estima en VEINTE MESES a contar desde el comienzo de las mismas, haciéndose entrega a EL COMPRADOR a la firma de la Escritura Pública de Compraventa, que tendrá lugar en el segundo trimestre de 2008, una vez se haya obtenido la preceptiva Licencia de Primera Ocupación, salvo causas de fuerza mayor que, en su caso, les serían comunicadas a los compradores estableciendo la nueva fecha prevista para la finalización y entrega de la vivienda.”
(….)
«La entrega de la vivienda podrá anticiparse o retrasarse en un período de dos meses, sin que EL COMPRADOR pueda efectuar reclamación alguna por este motivo».
A finales de agosto de 2008 y por tanto, transcurrido tanto el plazo pactado como su prórroga, la vivienda no estaba finalizada.
El 2 de octubre de 2008, el comprador requirió a la vendedora para el otorgamiento e escritura pública en un plazo máximo de 10 días, bajo apercibimiento de darlo por resuelto.
API contestó que la vivienda estaba “prácticamente acabada” y que en breve se obtendría la licencia de primera ocupación.
El 24 de octubre de 2008, el comprador comunicó que daba por resuelto el contrato, reclamando la devolución de los 52.350 euros anticipados más sus intereses legales.
La licencia de primera ocupación se concede el 29 de diciembre de 2008.
En 6 de mayo de 2009, API remitió un fax al comprador, acompañando un requerimiento notarial de fecha 3 de abril de 2009 en el que se indicaba que se había citado a D. Silvio para formalizar en escritura pública la compraventa y que ante la incomparecencia del comprador, la vendedora había optado por resolver el contrato, quedándose la mitad de las cantidades anticipadas (es decir 27.887 euros).
D. Silvio interpuso demanda el 9 de noviembre de 2011 contra Arquis Proyectos Inmobiliarios S.L.U. (en adelante API) solicitando que se declarase resuelto el contrato de compraventa y la condena a la demandada a la devolución de las entregas a cuenta realizadas por importe de 52.350 euros, más intereses y costas.
API contestó a la demanda. Alegó la concurrencia de circunstancias ajenas a su voluntad calificadas de fuerza mayor que justificaban el retraso. Además formuló reconvención solicitando que se declarase resuelto el contrato por desistimiento unilateral de la parte actora.
El Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Sevilla dictó sentencia el 23 de octubre de 2012, estimando la demanda de D. Silvio, declarando resuelto el contrato y condenando a la demandada a devolver los 52.350 euros y rechazando la reconvención.
API presentó recurso de apelación y la sección 8ª Audiencia Provincial de Sevilla dictó sentencia estimándolo en fecha 20 de enero de 2014. Se desestimó la demanda de D. Silvio y se declaró resuelto el contrato, quedando en poder de API la cantidad de 27.887 euros (50% de la cantidad anticipada). Consideró que el plazo no era esencial y que la propia Audiencia venía considerando que si el retraso era inferior a un año, carecía de efectos resolutorios.
Así que D. Silvio presentó recurso de casación ante el Tribunal Supremo, basado en los siguientes motivos:
1.- Infracción de los principios generales del derecho “lex contractus” (art. 91 C.C.), “pacta sunt servanda (art. 1258 C.C.), “necessitas” esencia de la obligación, (artículo 1256 del mismo cuerpo legal), además de lo dispuesto en los artículos 1100, 1101, 1108, 1124, 1281 y siguientes, 1288, 1461 y demás concordantes del Código Civil, y artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, en cuanto la Audiencia Provincial de Sevilla considera no esencial el plazo de entrega fijado unilateralmente por la promotora vendedora en un contrato de compraventa de vivienda en construcción.
2.- Inaplicación o aplicación indebida del principio «prior in tempore, potior in iure», y de los artículos 1100 , 1124 y demás concordantes del Código Civil , puesto que la Audiencia Provincial de Sevilla establece, en la sentencia aquí recurrida, que la parte que incurre en mora es la que ha cumplido todo lo que le incumbe, frente a la que verdaderamente ha incurrido en mora en el cumplimiento de su obligación, e impone la obligación de indemnizar al primeramente perjudicado, violándose con ello los más elementales principios del Ordenamiento Jurídico.
El Alto Tribunal rechaza el primer motivo y estima el segundo.
Para la Sala, el criterio de la Audiencia sobre el plazo de un año de retraso, carece de cualquier fundamento legal o jurisprudencial y rompe el equilibrio del contrato, al conceder indiscriminadamente a los vendedores un plazo de gracia de duración muy considerable sin ninguna partida equivalente para el comprador.
No se acepta que una vez vencido el plazo de entrega y su prórroga, el vendedor pretenda retener la mitad de lo anticipado por “presunto” desistimiento unilateral del comprador.
El comprador, tenía derecho a resolver el contrato después de exigir su cumplimiento habiéndose producido un retraso por causas imputables al vendedor (o que éste no probara que no le eran imputables).
En resumen, se estima el recurso, se asa la sentencia e la Audiencia y se confirma la sentencia de la primera instancia, que reconoce el derecho del comprador a resolver el contrato de compra sobre plano y a recuperar las cantidades anticipadas por el retraso incurrido por el promotor.
