Si necesitas un abogado anular hipoteca equity release, este caso reciente del Tribunal Supremo te muestra cómo reclamar la nulidad de contratos complejos por falta de información adecuada.
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Identificación de la Sentencia
- Tribunal y Provincia: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil
- Sección: 1ª.
- Fecha de la Sentencia: 29 de septiembre de 2025.
- Nº de Resolución: 1315/2025.
Antecedentes y Hechos Relevantes
El caso se centra en D. Valeriano y Dña. Sacramento, quienes el 16 de octubre de 2006 concertaron un entramado contractual complejo conocido como equity release (liberación de capital). Mediante este esquema, solicitaron un préstamo hipotecario de 225.000 euros de la entidad NM Rothschild & Sons Limited.
El préstamo estaba garantizado con una hipoteca sobre su vivienda. De la cuantía prestada, solo 15.000 euros se destinaron a la liberación directa de capital; la inmensa mayoría, 199.875 euros, se destinó a la adquisición de carteras de inversión de activos financieros subyacentes (el fondo Horizon 2016 Capital Plus Protected), a través de la codemandada Hamiltons Financial Services SL.
Además, los prestatarios otorgaron una prenda sobre las participaciones del fondo y concertaron un seguro de vida unit linked cuyas primas se vinculaban a dichas inversiones.
Los demandantes basaron su acción en la solicitud de la nulidad del préstamo hipotecario y la consiguiente cancelación de la hipoteca, alegando, entre otras cosas, error vicio en el consentimiento al no haber sido informados adecuadamente sobre la naturaleza compleja y los riesgos de la inversión a la que se destinaba el capital.
Tramitación Judicial
El procedimiento se inició en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Coín.
- Primera Instancia: El Juzgado desestimó la demanda (Sentencia de 22 de noviembre de 2017). En cuanto al error en el consentimiento, el Juzgado consideró la acción caducada.
- Audiencia Provincial (Málaga, Sección 5.ª): Estimó el recurso de apelación de los demandantes (Sentencia de 29 de julio de 2020). La Audiencia declaró la nulidad del contrato de préstamo hipotecario, ordenando la restitución recíproca de las prestaciones y la cancelación de la hipoteca. La AP argumentó que la acción no había caducado, pues el contrato era un “contrato complejo de inversión” y su consumación, a efectos del plazo de caducidad, debía entenderse producida en el momento de la extinción o agotamiento del mismo (pactado a 10 años). Concluyó que la entidad bancaria no acreditó haber facilitado a los clientes, sin experiencia, la información completa y adecuada sobre los riesgos inherentes al producto financiero complejo, viciando el consentimiento.
- Tribunal Supremo (TS): La entidad NM Rothschild & Sons Limited interpuso recursos extraordinario por infracción procesal y de casación. El TS (Sentencia 1315/2025) desestimó íntegramente los recursos, confirmando la nulidad declarada por la Audiencia.
Cuestión Jurídica Principal
La cuestión jurídica principal resuelta por el Tribunal Supremo fue doble:
1) Si la acción de nulidad por error en el consentimiento en un entramado de contratos vinculados y complejos (préstamo hipotecario y productos de inversión equity release) estaba caducada, y
2) Si la falta de información adecuada sobre la inversión subyacente generaba un error invalidante que afectaba a la nulidad del contrato de préstamo hipotecario en su totalidad, a pesar de que el préstamo fuera formalmente un contrato independiente.
Resumen del Razonamiento y Ratio Decidendi
El Tribunal Supremo, al desestimar los recursos de la entidad financiera, validó la aplicación de la doctrina del error vicio al conjunto contractual.
1. Sobre la Caducidad de la Acción (Artículo 1.301 CC):
El TS rechazó el argumento de la entidad de que el plazo de caducidad debía contarse desde la entrega del dinero (puesta a disposición del préstamo en 2006).
El Tribunal confirmó que, dado que el préstamo estaba coaligado y destinado esencialmente a la adquisición de un producto de inversión, el plazo de cuatro años (el dies a quo) para ejercer la acción de nulidad por error comienza con la consumación del contrato de adquisición del producto de inversión, la cual estaba prevista para la liquidación de la inversión (en este caso, 2016).
2. Sobre el Vicio en el Consentimiento y la Conexión Contractual:
El TS ratificó la conclusión de la Audiencia Provincial sobre el defecto de información.
La Sala subrayó que la aplicación de la normativa de valores y las exigencias de información precontractual no se debían a que el préstamo hipotecario fuese per se un producto financiero complejo, sino a que formaba parte de un entramado contractual destinado a la adquisición de productos complejos.
El defecto de información sobre los riesgos de la inversión subyacente, al estar esta vinculada al préstamo, viciaba el consentimiento de todo el complejo contractual.
El razonamiento se apoya en la doctrina de la vinculación o conexión entre contratos, que ocurre cuando ambos “cooperan necesariamente para la consecución del resultado económico perseguido por las partes”.
La ratio decidendi central del Tribunal Supremo es:
“La vinculación o conexión entre contratos puede deberse a diversas circunstancias: […] porque en el momento de su celebración ambos contratos cooperen necesariamente para la consecución del resultado económico perseguido por las partes, supuestos de los negocios complejos y coaligados. Esto es lo que entendió la Audiencia que ocurría en este caso, y bajo este entendimiento, el defecto de información sobre los riesgos concretos de la inversión viciaba, por error, todos los contratos vinculados, también el préstamo hipotecario.”
Conclusión
En esta sentencia se dicta que, en la contratación de productos financieros complejos y coaligados (como la estructura equity release), la omisión o insuficiencia de información sobre los riesgos de la inversión vinculada genera un error invalidante del consentimiento que determina la nulidad de todo el entramado contractual, incluyendo el préstamo hipotecario accesorio; asimismo, el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de nulidad no comienza hasta la consumación o liquidación de la inversión, y no en el momento de la disposición del capital del préstamo.
