¿Cómo vender una herencia?

 

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En este artículo, vamos a revisar la venta de herencias. Es habitual encontrarnos con herencias complicadas: conflictos entre los herederos, falta de liquidez para pagar el impuesto de sucesiones y donaciones, barreras internacionales por ubicarse los bienes de la herencia o algún heredero en el extranjero, etc. En definitiva, muchas son las situaciones hacen que las herencias se conviertan en un quebradero de cabeza, hasta el punto de terminar renunciando a ellas. Ahora bien, en estos casos, existe la posibilidad de vender la herencia y así sortear dichas dificultades.

Motivos para vender la herencia

Como ya hemos comentado, son muy diversas las situaciones que pueden llevar a los herederos a optar por la venta de la herencia. Entre ellas, podemos destacar las siguientes: (i) conflictos entre los herederos y complejidad de procedimientos judiciales; (ii) falta de liquidez para pagar el impuesto de sucesiones y donaciones; y (iii) barreras internacionales por ubicarse los bienes de la herencia o algún heredero en el extranjero. Por ello, ante estas situaciones podemos optar por la venta de la herencia o la venta del derecho hereditario.

Antes de proseguir, lo primero que debemos tener claro es el concepto de venta de la herencia o del derecho hereditario. Así, la venta de la herencia o del derecho hereditario, antes de que se haya partido y adjudicado la herencia, hace referencia a la transmisión, efectuada por un heredero a otra persona, de todos los bienes que integran su participación en una herencia.

Fases en la herencia

Fallecida una persona, los bienes y derechos a ella pertenecientes quedan sin titular, por ello, se abre un periodo en el que se busca resolver quién o quiénes van a recibir esos bienes y derechos; en definitiva, se abre la sucesión en la herencia de la persona fallecida.

Una vez abierta la sucesión, tiene lugar la aceptación (o repudiación) de la herencia. Se trata de un acto jurídico que tiene como resultado la adquisición por parte del aceptante del conjunto de bienes que integran su participación en la herencia. Así pues, la aceptación implica la decisión de asumir la posición de heredero.

Por su parte, la partición de la herencia es el conjunto de operaciones dirigidas a producir la división y adjudicación a los partícipes en la comunidad hereditaria de los bienes y derechos de la herencia. En este punto, es importante aclarar que no es preciso que la partición de la herencia sea total, es decir, que afecte a todos los bienes y derechos que componen la herencia.

¿Qué alternativas hay?

En principio, la venta de la herencia se puede realizar en dos momentos: (i) bien encontrándose la herencia yacente, esto es, abierta la sucesión, pero sin haberse producido la aceptación por parte de los herederos; o (ii) bien encontrándose la herencia ya aceptada por los herederos.

Herencia ya aceptada: división de la cosa común

Una vez aceptada la herencia, la siguiente fase natural es la partición de la misma. La partición de la herencia se encuentra regulada en los arts. 1.051 a 1.087 del CC como la causa normal de extinción de la comunidad hereditaria, mediante la división y adjudicación a los coherederos del activo de la herencia. Así pues, aceptada la herencia y practicada la partición de la misma, en este punto ya no se habla de la venta de la herencia o del derecho hereditario, sino de la venta de todos o algunos de los bienes que la conforman.

Breve explicación del procedimiento de división de la cosa común (partición de la herencia)

Como se ha señalado anteriormente, la partición de la herencia supone la extinción del estado de indivisión y comunidad, atribuyendo los bienes y derechos concretos a los coherederos. El art. 1.068 del CC señala que la partición otorga a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados. Por consiguiente, el efecto inmediato de la partición es la atribución al coheredero de aquella parte de la titularidad exclusiva de los bienes o derechos que se le hayan otorgado. La partición de la herencia puede ser realizada por el testador, por el contador partidor nombrado por este, por los herederos, por el Letrado de la Administración de Justicia o por el Notario.

El art. 1.051 del CC señala que los coherederos no están obligados a permanecer en la situación de indivisión de la herencia, salvo que el testador expresamente prohíba la división. Si bien, aun cuando se prohíba, la división siempre tendrá cabida mediante alguna de las causas por las que se extingue la sociedad. El problema que se nos plantea en la práctica es que, con frecuencia, los bienes que conforman la herencia suelen ser bienes indivisibles. Es el caso de la vivienda de la persona fallecida.

Problemas de la indivisión de un inmueble

Cuando el único bien que conforma la herencia es indivisible y no se ha logrado un acuerdo para que alguno de los herederos se lo quede pagando al resto su parte, procederá la venta en pública subasta, repartiéndose el metálico entre los coherederos, en función de su cuota (art. 1.062 CC). Por tanto, si no se consigue un acuerdo amistoso, solo quedará acudir a la vía judicial.

Así, deberá presentarse demanda de división de la cosa común solicitando que se declare la disolución de la situación de copropiedad, adjudicándose el bien inmueble a cualquiera de los coherederos. En caso de no adjudicarse a ninguno, deberá solicitarse que se proceda a la venta de la vivienda en pública subasta. El procedimiento de subasta se encuentra regulado en la Ley 15/2015 de la Jurisdicción voluntaria, en el apartado de los expedientes de subastas voluntarias.

Herencia sin partición: la venta de los derechos hereditarios

La venta de la herencia o de los derechos hereditarios implica la venta de todos los bienes que conforman la participación que el coheredero tenga en la herencia del causante y solamente se puede realizar antes de que se haya partido y adjudicado la herencia. Si bien parece obvio que al plantearnos la venta de la herencia es porque en verdad no queremos aceptar la misma, lo cierto es que la venta de la herencia o de los derechos hereditarios implica la aceptación tácita de esta (art. 1.000.1 CC y STS de 5 de octubre de 1963).

¿Se puede vender o comprar una herencia?

Aceptada la herencia y antes de que se realice la partición de la misma o la adjudicación de los bienes, el heredero puede vender el caudal relicto como un conjunto. Con la venta de la herencia, lo que se transmite es el derecho hereditario, esto es, el derecho que tiene el heredero antes de la partición de la herencia. Este derecho hereditario comprende todos los bienes y derechos que, en abstracto, integran la participación del heredero en la herencia, se encuentren los mismos determinados (o no) o relacionados.

¿Se pierde la condición de heredero?

Con la venta de la herencia, no se pierde la condición de heredero y se mantienen los derechos estrictamente personales. La venta de la herencia no supone la transmisión de la condición de heredero, sino solo la venta del caudal relicto, esto es, la venta del conjunto de bienes y derechos que, en abstracto, integran la participación del heredero en la herencia.

Esto implica que no se transmite al adquirente, por la compra, la condición de heredero. En otras palabras, el adquirente no habrá sido nunca heredero del causante, salvo que ya fuera heredero. Ahora bien, lo que sucede es que el adquirente va a obtener el mismo resultado económico que si hubiese heredado. Para conseguir este efecto, el legislador finge una retroacción, tal como se recoge en los arts. 1.533 y 1.534 del CC.

Así pues, una vez efectuada la venta de la herencia, se considera que el comprador ha adquirido el derecho hereditario desde el momento en que se produce el fallecimiento del causante. Por su parte, el comprador tiene derecho a pedir la partición de la herencia en virtud de su compra. Una vez que la misma se haya llevado a cabo, el adquirente tendrá la condición de propietario de los bienes desde la fecha del fallecimiento del causante (arts. 1.533 y 1.534 CC).

¿Puedo vender una herencia futura?

No es posible la venta de una herencia futura por parte de un potencial heredero, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.271.2 del CC. Conforme a los arts. 999 y 1.000 del CC, la enajenación del derecho hereditario presupone la aceptación de la herencia, aunque ésta fuese de manera tácita. Dado que no se puede celebrar un contrato sobre una herencia futura, la contravención de esta norma implica su nulidad. Por consiguiente, a priori, se podría concluir que, hasta que no se produzca la aceptación de la herencia, tácita o expresa, no es posible ceder derecho alguno sobre ella.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el comprador de una herencia?

El comprador de una herencia tiene los mismos derechos y obligaciones que el heredero (salvo los derechos estrictamente personales) y, por ello, también puede ejercitar la acción de petición y de división de la herencia (STS de 30 de diciembre de 1927).

El comprador debe satisfacer al heredero todo lo que este haya asumido por deudas y cargas de la herencia, pues habrá que descontarlas del caudal hereditario como pasivo de la herencia, siempre que se haya comprometido a ello en el contrato, ex art. 1.534 CC. Por su parte, el comprador tiene los mismos derechos que cualquier otro comprador en la compraventa frente al heredero que le vendió la herencia (saneamiento, evicción, etc.).

Pero el comprador de la herencia no se convierte en heredero, por lo que no responde de las deudas y cargas de la herencia.  Los únicos responsables del pasivo hereditario son los herederos, como sucesores a título universal.  Los acreedores del causante solo podrán dirigirse contra los herederos, pero no contra el comprador de la herencia.

Cautelas para el comprador de una herencia: investigación de avales y deudas

A la hora de comprar una herencia, es necesario conocer previamente los riesgos de la operación. El comprador debe hacer una labor de investigación que le permita averiguar la posible existencia de deudas, cargas y avales. Recordemos que la aceptación de la herencia sin más supondrá que el heredero asuma íntegramente las responsabilidades del causante, pudiendo llegar a poner en juego su patrimonio. Por ello, antes de comprar una herencia, lo conveniente será recabar la información que permita valorar la idoneidad de la transacción.

Cuestiones de capacidad de los herederos

Asimismo, es imprescindible comprobar la capacidad del heredero para hacer la venta.  Si no la tuviese, la compraventa sería nula. Como norma general, se exige para aceptar la herencia que se tenga libre disposición de los bienes (art. 992 CC). Así pues, no podrán aceptar una herencia por sí mismos los menores, sujetos a patria potestad o a tutela, ni los mayores de edad y emancipados con discapacidad que necesiten de sistemas de apoyo para el adecuado ejercicio de su capacidad jurídica, debiendo estar a la resolución judicial que las establezca. Es vital, pues, que antes de comprar una herencia, se recabe información acerca de la capacidad del heredero que pretende venderla.

¿Qué ventajas tiene el que vende su herencia?

Vender la herencia o el derecho hereditario ahorra el tener que enfrentarse a una herencia complicada. Así, en primer lugar, evitaríamos conflictos con otros herederos, así como posibles procesos judiciales. En segundo lugar, los costes de aceptar una herencia se cubrirían con lo recaudado por la venta. En tercer y último lugar, tampoco tendríamos que lidiar con barreras internacionales, por ubicarse los bienes de la herencia o algún heredero en el extranjero.

¿Cuánto puede costar aceptar una herencia?

Los gastos que nos puede suponer aceptar una herencia son los siguientes: gastos de abogado o de gestoría, gastos de Notaría, pago de impuestos, otros gastos, etc. En el caso de que existan bienes inmuebles, hay que añadir los gastos del Registro de la Propiedad. Pongamos un ejemplo real de coste de aceptación de una herencia. Tomando como referencia una herencia en la que el causante residía en la Comunidad de Madrid y contaba con un único inmueble (su vivienda habitual), los gastos a los que debían hacer frente sus herederos fueron los siguientes:

• Gastos de abogado: 1.900 euros por la tramitación de la herencia.
• Gastos de Notaría: 1.250 euros por la escritura pública de aceptación y adjudicación de la herencia.
• Impuesto de sucesiones y donaciones: 75 euros.
• Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como la plusvalía: 5.396 euros por haberse producido incremento.
• Registro de la Propiedad: 580 euros por la inscripción.

Por consiguiente, aceptar una herencia en la que el causante contaba con un único inmueble y algunos ahorros puede suponer un coste para sus herederos de alrededor de 9.201 euros.

¿Qué impuestos hay que pagar al recibir una herencia?

Con carácter general, tenemos que pagar el impuesto de sucesiones. Se trata de un tributo cedido a las Comunidades Autónomas. Esto implica que, en el momento de determinar la cantidad a pagar, debemos aplicar tanto la normativa estatal como la autonómica. Debido a ello, tenemos que conocer desde el inicio cuál es la Comunidad Autónoma competente y, por tanto, cuál es la normativa aplicable, pues no en todas ellas existen las mismas deducciones a la cuota. Por su parte, la Administración competente será la correspondiente al lugar donde el causante tenía su residencia habitual.

Asimismo, cuando en la herencia existen bienes inmuebles tenemos que pagar el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía. Se trata de un tributo de carácter municipal. Por ello, este impuesto se pagará en el municipio donde radiquen los bienes inmuebles urbanos que se heredan.

¿Cuáles son los pasos para vender una herencia?

En primer lugar, si hemos optado por la venta de la herencia, debemos buscar comprador para que nos haga una oferta por la herencia que deseamos vender. En segundo lugar, el comprador de la herencia, tras las oportunas investigaciones, debe aceptar la operación. En tercer lugar, aprobada la operación, la venta de la herencia se debe hacer en escritura pública ante notario, según lo dispuesto en el art. 1.280.4 del CC. Formalizada la compraventa en escritura ante notario y recibido el pago, la venta está consumada.

¿Dónde se regula la venta de la herencia?

Nuestro Código Civil se refiere a la venta de la herencia o de los derechos hereditarios en varios artículos, como los arts. 1.531, 1.533, 1.534 y 1.067.

El art. 1.531 del CC recoge lo siguiente sobre la transmisión de la herencia: “el que venda una herencia sin enumerar las cosas de que se compone, sólo estará obligado a responder de su cualidad de heredero”.

El art. 1.533 del CC dispone que “si el vendedor se hubiese aprovechado de algunos frutos o hubiese percibido alguna cosa de la herencia que vendiere, deberá abonarlos al comprador si no se hubiese pactado lo contrario”.

En relación con el precepto anterior, el art. 1.534 del CC señala que “el comprador deberá, por su parte, satisfacer al vendedor todo lo que éste haya pagado por las deudas y cargas de la herencia y por los créditos que tenga contra la misma, salvo pacto en contrario”.

Por su parte, el art. 1.067 del CC dispone lo siguiente en relación con la partición de la herencia: “si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber”.

Requisitos para vender una herencia

Para la venta de la herencia o de los derechos hereditarios, hace falta que el heredero acepte la herencia previamente. Como hemos señalado anteriormente, la venta de la herencia supone la aceptación tácita de la misma por el heredero que desea transmitir su derecho hereditario. Para la venta de la herencia no es necesario el consentimiento del resto de herederos.

Por su parte, antes de la venta de la herencia, el comprador deberá investigar las deudas y avales que la misma pueda presentar, así como la capacidad del heredero que desea transmitirle su derecho hereditario.

Por último, hay que tener en cuenta que los coherederos tienen derecho a anular la venta de la herencia ejercitando la acción de retracto de coherederos (art. 1.067 CC), si bien, habrá que pagar al nuevo propietario el precio que pagó y los gastos ocasionados.

El contrato de cesión de derechos hereditarios

En cuanto a los requisitos del contrato de cesión de derechos hereditarios, en este documento deberán constar, entre otras cuestiones, la identificación de las partes, la descripción de los bienes que conforman la herencia que se enajena (en caso de que lo sepamos), el tipo de cesión de derechos hereditarios (compraventa, donación o permuta), la fecha de la transmisión y, en su caso, el precio pagado por el adquirente y la forma de pago.

En cuanto a la forma del contrato, la venta de la herencia o del derecho hereditario no necesita una forma solemne. Ahora bien, si hay inmuebles, deberá formalizarse en escritura pública para posibilitar la inscripción de la aceptación de herencia y partición, en su caso. Naturalmente, en caso de que la venta se haya otorgado en documento privado, se podrá exigir su elevación a público.

El derecho de retracto de los comuneros

El art. 1.067 del CC recoge el derecho de retracto de los coherederos. Así, en el citado precepto se dispone que, en el supuesto de que uno de los herederos proceda a la venta de sus derechos hereditarios (antes de la partición de la herencia), cualquiera de los demás coherederos puede ejercitar el derecho de retracto de los coherederos. Mediante el ejercicio de este derecho, cualquiera de los restantes herederos tendrá preferencia para quedarse con la cuota de la herencia vendida a ese tercero extraño a la herencia.

En el proindiviso

Para que proceda el derecho de retracto de coherederos es necesario, tal como establece el art. 1.067 del CC, que no se haya efectuado la partición. Naturalmente, una vez realizada la partición, las cosas que el adjudicatario venda no están sujetas a este retracto.

En la venta de la herencia: derecho de acrecer

El derecho de retracto de los coherederos solo es procedente en los supuestos de venta. Si bien, doctrina y jurisprudencia lo han ampliado a supuestos análogos a la venta. Por su parte, el art. 1.067 del CC requiere que el cesionario sea un extraño. En principio, esta condición la ostentará cualquier persona que no tenga ninguna relación ni con la herencia ni con los herederos.

Asimismo, es requisito para el ejercicio de este derecho que el heredero tenga la condición de heredero tanto en el momento de realizarse la venta como en el de ejercitar el retracto. El ejercicio del derecho de retracto debe efectuarse dentro del término de un mes. Por último, no solo se requiere que se ejercite en el plazo de caducidad de un mes, sino que también, como recoge el art. 1.067 del CC, que se proceda en dicho plazo al reembolso del precio de la cesión.

Fiscalidad de la venta de derechos hereditarios

La venta de la herencia o de los derechos hereditarios tiene implicaciones fiscales. De una parte, por la cesión debemos tributar por el impuesto de sucesiones y donaciones, tributo que recae sobre el heredero, ya que nadie puede vender algo que previamente no ha adquirido. De otra parte, debemos tributar por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), pues se considera que con la cesión se ha producido una alteración en la composición del patrimonio que da lugar a una variación en su valor (ganancia o pérdida patrimonial). Asimismo, la persona que adquiera la herencia deberá tributar por el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas.

Resoluciones recientes de los tribunales sobre la venta de la herencia

A continuación, recogemos algunasresoluciones de los tribunales en relación con la venta de la herencia:

• SAP Granada nº 162/2018, Sección 4ª, de 8 de junio de 2018 (rec. 78/2018).

En este caso, la Audiencia Provincial de Granada confirmó la sentencia de instancia, que estimó la demanda de nulidad de contratos privados de compraventa de inmueble por vicio del consentimiento, con devolución de cantidades entregadas. Para el órgano judicial, los contratos celebrados por sólo alguno de los herederos sobre bienes que integraban la herencia, sin el consentimiento de los demás, carecían de eficacia como título para dar lugar a la transmisión del dominio. Ningún coheredero podía vender ningún bien mientras no se le adjudicase en la partición, y, en caso de hacerlo, la venta sería nula por falta de poder de disposición. En este sentido, la resolución mencionada recogía lo siguiente:

“Pues bien, con aplicación de la doctrina que ha quedado expuesta, adelantamos ya el fracaso de la alzada, y la paralela confirmación de la sentencia combatida. Y es que, […] constando, como consta (escritura de adjudicación de la herencia, en cuya masa hereditaria venía integrada la finca objeto de compraventa) y se reconoce en los escritos de contestación, que hay un gran número de herederos de la herencia que no aparecen en los contratos -ni como representes, ni como representados-, dando por reproducida la acertada fundamentación de la apelada sentencia, y en concreto, en lo referente a la vista del art. 1709 CC, la conclusión a obtener es la misma de la sentencia en orden a la pretensión de nulidad contractual, ello unido a la ausencia de ratificación de los herederos por la venta realizada, ni la existencia de actos concluyentes al respecto. La sentencia declara la nulidad de los tres contratos, y frente a ella se alza únicamente el Sr. Roque (y otros) firmante del contrato de 2-8-06 (las de los contratos de 26 y 27-7-06, han consentido la sentencia), que figuró en el contrato citado por si y como representante de Don Gervasio, Dª Delfina, D. Ernesto y Dª Gabriela «y su correspondiente descendencia», personas esas las representadas que están fallecidas (en 12-12-81, 15-3-79, 28-12-91), para vender a la actora una finca (propiedad de 54 personas, según la escritura de adjudicación de la herencia), sin que se haya acreditado en absoluto, el consentimiento de todos los herederos, ni tampoco que la actora tuviera previo conocimiento del número de propietarios de la finca en cuestión. Ello hace que el recurso devenga improsperable, incluso en lo referente a la pretensión reconvencional, ya que como acertadamente señala la apelada sentencia, «no cabe valorar el grado de cumplimiento de contratos que, por su nulidad radical, no llegaron a adquirir validez ni eficacia»”.

• SAP Pontevedra nº 184/2020, Sección 3ª, de 10 de junio de 2020 (rec. 469/2019).

En este caso, la Audiencia Provincial de Pontevedra desestimó el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de instancia, la cual desestimó la acción de retracto de los coherederos. El órgano judicial confirmó que los bienes concretos ya habían sido adjudicados en los testamentos otorgados por los causantes. Por ello, se tenía por practicada la partición, sin que con posterioridad procediese el retracto. Así, en este caso las disposiciones testamentarias realizaron una distribución de la totalidad de los bienes de la herencia entre los herederos, con expresa adjudicación a cada uno de ellos conforme a lo previsto en sus cláusulas. Así lo dispuso la resolución citada:

“La conclusión es que la partición ya ha sido consumada con aquellas adjudicaciones. No ha sido preciso inventario porque no existen más bienes que el inmueble y éste se divide y se adjudica en partes concretas que han sido respetadas por los coherederos.

Se rechaza en consecuencia el criterio formalista del recurso y se confirma la sentencia recurrida en base a las adjudicaciones testamentarias. En contra de lo que alega la apelante no se acredita la existencia de otros bienes que puedan dar lugar a una modificación de lo adjudicado. Las cláusulas testamentarias no se reducen a normas particionales para futura partición, como mantiene el recurso, sino que son adjudicaciones concretas y definitivas que además hacen innecesaria la partición. Diferente hubiera sido con la existencia de otros bienes y derechos a sumar al haber hereditario haciendo exigible la completa partición, previo inventario”.

• SAP Madrid nº 248/2020, Sección 11ª, de 26 de junio de 2020 (rec. 515/2019).

En este litigio, la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de instancia, desestimando la demanda de venta de inmueble de comunidad hereditaria. El órgano judicial recordó que la acción de partición de la herencia debía ser un presupuesto necesario de la acción de división de la cosa común. Por tanto, no procedía la venta del inmueble, sin haberse procedido previamente a la división y adjudicación de los bienes de la herencia a los coherederos. Los comuneros carecían del derecho de copropiedad sobre la finca cuya división pretendían, porque tenían un derecho abstracto sobre la totalidad del patrimonio hereditario. Como excepción, se habría admitido la adjudicación cuando fuese un solo heredero o existiese un solo bien en la masa hereditaria, o hubiese acuerdo de todos los coherederos en llevar a cabo la división y venta del inmueble. Así, la resolución citada señalaba lo siguiente:

“A la luz de la anterior doctrina es evidente que no es posible declarar la indivisibilidad y autorizar la venta de la vivienda litigiosa, toda vez que no se ha producido la división y adjudicación de los bienes que integraban la herencia de los hermanos litigantes, pues hasta el momento de la división y adjudicación no ostentan más que un derecho abstracto sobre el caudal relicto, derecho que con la partición se convertirá en concreto, dando paso a una comunidad ordinaria. Y sólo es entonces cuando será posible ejercitar la acción de división y posterior enajenación del inmueble litigioso.

Doctrina que admite la excepciones al principio general indicado: Cuando sea uno sólo el heredero; exista un sólo bien en la masa hereditaria o haya un acuerdo de todos los coherederos en llevar a cabo la división y venta del inmueble.

Supuestos que no concurren en el caso examinado, en el que la masa hereditaria está compuesta además de por la vivienda litigiosa por otros bienes, ni tampoco existe acuerdo entre los coherederos como se desprende claramente de los términos del recurso de apelación interpuesto, unido al hecho de que uno de los hermanos, don León, ha sido declarado en situación de rebeldía, al no haber podido ser emplazado, no constando su voluntad acerca la extinción de la copropiedad sobre la vivienda y su venta”.

• SAP de las Islas Baleares nº 221/2021, Sección 4ª, de 5 de mayo de 2021 (rec. 460/2020).

En este caso, la Audiencia Provincial de las Islas Baleares estimó el recurso de apelación interpuesto por la vendedora demandada, absolviéndola de todas las pretensiones contra ella ejercitadas por la compradora demandante, al no ser posible el cumplimiento de lo convenido en el pacto de compraventa por referirse a un bien ajeno. El órgano judicial entendió que la finca objeto del contrato no pertenecía a las dos hermanas vendedoras, sino a ellas y a los herederos de su fallecido padre. Una de las hermanas vendió su parte y sus derechos hereditarios. Por su parte, lo convenido en el contrato de compraventa no resultaba de posible cumplimiento por haberse pactado que la demandada transmitiera el total de la finca que quedaba sin vender, que no era de su propiedad. Así, no era posible optar por el cumplimiento de lo acordado, por cuanto no se podía obligar a los otros herederos del difunto padre de la demandada a vender sus derechos hereditarios. Así lo dispuso la resolución citada:

“La respuesta ha de ser negativa por cuanto no se puede imponer a la demandada cumplir algo a lo que no se obligó y menos por un precio que no fue el acordado, siendo, además, que en el mismo se convenía la venta de una parte de la vivienda que no era propiedad de las dos hermanas vendedoras y que en modo alguno podían entregar si antes sus hermanos no vendían a Inés y a su hermana Estibaliz sus derechos sobre la vivienda.

Resulta determinante a estos efectos, conforme a la teoría de los actos propios, la actitud procesal de la parte actora apelada que consciente de que el contrato difícilmente podría cumplirse, en la medida en que las hermanas habían vendido un bien ajeno, se les concedió un plazo de seis meses para solucionar el problema y adquirir el 100% de la propiedad del inmueble comprando la parte de sus hermanos o sus derechos hereditarios y, de no solucionarse, cosa que no se ha hecho y no es posible optar por el cumplimiento de lo acordado por cuanto no se puede obligar a los otros herederos del difunto padre de la demandada a vender sus derechos hereditarios, la solución correcta de la controversia suscitada entre ambas partes, hubiera sido, ante el incumplimiento de la vendedora Inés, acordar la resolución del contrato de compraventa con las consecuencias inherentes a dicho incumplimiento”.

• SAP Valencia nº 11/2021, Sección 8ª, de 13 de enero de 2021 (rec. 67/2020).

En este procedimiento, la Audiencia Provincial de Valencia confirmó la sentencia de instancia que desestimó la demanda de nulidad de la cesión de derechos hereditarios. Para el órgano judicial, la intención del demandado, padre de la finada, fue donar su cuota hereditaria a la pareja de hecho de su hija fallecida, para que éste pudiera consolidar el pleno dominio sobre la vivienda de la que ambos eran copropietarios. Ahora bien, lo efectuó de forma errónea, renunciando a la herencia para «transmitir» su cuota hereditaria, lo que había resultado inadmisible en nuestro Derecho. La intención y finalidad del demandado era, sin duda, transmitir gratuitamente, esto es, mediante donación, su cuota hereditaria, lo que de por sí implica la aceptación tácita de la herencia, como se desprendía del art. 1.000 1º del CC. En este sentido, la resolución mencionada recogía lo siguiente:

“Siendo ello así, debe acudirse a lo dispuesto en el art. 1000.1º CC en cuya virtud se estima aceptada la herencia (por tanto tácitamente) «cuando el heredero vende, dona o cede su derecho a un extraño, a todos sus coherederos o a alguno de ellos», y esto es precisamente lo que sucedió en este caso, pues la intención del Sr. Juan Pedro era ceder o transmitir gratuitamente, esto es, mediante donación, su cuota hereditaria a quien no era heredero, si bien en lugar de aceptar la herencia y transmitir dicha cuota lo que hizo fue renunciar a la misma «en favor» de dicho tercero (D. Luis María), lo que es inadmisible en nuestro Derecho. Se trata de la transmisión de la totalidad de los derechos, bienes y obligaciones que integran el caudal relicto, a los que se refieren los arts. 1531 y 1534 CC, y el precepto se refiere a la masa hereditaria como un universo de bienes y derechos independiente de sus elementos económicos, de modo que si concurren varios herederos el derecho se identifica con el derecho subjetivo que corresponde a cada uno de los coherederos sobre una cuota ideal o abstracta en el patrimonio relicto, esto es, se trataría de la cesión, venta o donación de una cuota hereditaria (como sucede en el presente caso), mientras que si se trata de un solo heredero, lo vendido, cedido o donado es la masa hereditaria en sí. Es de destacar además que si se trata de venta de la cuota hereditaria los herederos disponen del derecho de retracto que les reconoce el art. 1067 CC. En todo caso -y esto es lo realmente relevante- la transmisión de la herencia o cuota hereditaria requiere que previamente se haya adquirido la condición de heredero, lo que implica la aceptación expresa o tácita de la herencia, porque lo que se transmite no es el derecho a aceptar o repudiar la herencia sino un conjunto de bienes y derechos de contenido patrimonial, esto es, lo que el adquirente recibe es lo que correspondería al heredero pero no su cualidad, que es personal e intransferible y que conlleva aspectos no sólo de estricto carácter patrimonial”.

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