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Hipoteca Inversa y nulidad

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En las hipotecas inversas, la capitalización de intereses es nula

 

 

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La Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria confirma la nulidad de varias cláusulas de una hipoteca inversa por abusivas

La Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, en su sentencia de 8 de febrero de 2023, resolvió que tanto la cláusula de capitalización de intereses como otras cláusulas, eran nulas por no superar el control de transparencia y resultar abusivas.

Antecedentes 

D. Valentín y Dª. Sandra suscribieron en mayo de 2011 una escritura de hipoteca inversa con CaixaBank que incluía la capitalización de intereses nominales, una comisión de apertura de 19.799,63 € y un interés de demora del 16 % anual. Las hipotecas inversas vienen reguladas por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre.

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Las Palmas de Gran Canaria estimó en diciembre de 2021 la demanda interpuesta por D. Valentín y Dª. Sandra, declarando nulas la capitalización de los intereses nominales (también llamado pacto de anatocismo), la comisión de apertura y la fijación del tipo de interés de demora en un 16%, obligando a la entidad a devolver las cantidades recibidas por ello. Contra la sentencia interpuso recurso de apelación CaixaBank.

Audiencia Provincial

La Sala desestimó el recurso de Caixabank por los motivos que recogemos a continuación.

Sobre la Comisión de Apertura

Para resolver la cuestión, la Audiencia se basó en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 16 de julio de 2020, que exigía para la validez de la comisión de apertura, que se justifique en un servicio efectivamente prestado. La entidad no demostró que se hubiese prestado efectivamente servicio alguno, sino que se defendió en su inclusión para servicios de estudios o evaluación de la operación de financiación, algo que era contrario a lo dictado por el TJUE.

Sobre la Capitalización de Intereses

Aunque el artículo 1109 CC admite el anatocismo, en el  ámbito del préstamo mercantil, el artículo 317 CCom parte del principio general prohibitivo de la capitalización de los intereses («Los intereses vencidos y no pagados no devengarán intereses», primer inciso del art. 317 CCom). A continuación, se recogen los fundamentos de la nulidad del pacto de anatocismo.

Ley Hipotecaria

Desde mayo de 2013, la capitalización de intereses o pacto de anatocismo está prohibida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que reformó la Ley Hipotecaria, contiene una prohibición expresa del pacto de anatocismo en su artículo 114 LH

«Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil».

Exigencia de Transparencia y Claridad

El artículo 5 de la LCGC sujeta la validez de las condiciones generales a que su redacción se ajuste a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez.

El artículo 80.1 TRLCU dispone que

«[e]n los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente (.), aquéllas deberán cumplirlos siguientes requisitos:
a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa (.);
b) accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido (.)».

Y la Directiva 1993/13/CE, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores, también dispone en su art. 5 que «en los casos de contratos en que todas las cláusulas propuestas al consumidor o algunas de ellas consten por escrito, estas cláusulas deberán estar redactadas siempre de forma clara y comprensible». Y el vigésimo considerando de la directiva puntualiza que el consumidor real debe contar con la posibilidad real de tener conocimiento de todas las cláusulas.

Como indicó en la STS 705/ de 23 de diciembre de 2015,

el pacto de capitalización de los intereses moratorios se encuentra inserto en la cláusula de intereses moratorios sin destacarlo de modo alguno, -sin título ni caracteres tipográficos distintos y en la que sólo se destaca el tipo de interés aplicable, y, además, sin que se le ofreciera a la demandante información alguna que le permitiera comprender los efectos de ese pacto en el cálculo de la cantidad a pagar en el supuesto de retraso en el cumplimiento de la obligación de devolución del préstamo, con la trascendencia que implica la capitalización de los intereses moratorios en la determinación de la suma que deberá pagar el consumidor-demandante dado que los intereses devengados pasan a incrementar el capital que, a su vez,generara nuevos intereses, lo que perjudica al consumidor por comportar un incremento considerable de la deuda.

Analizando el caso que nos ocupa, la Audiencia concluyó que el pacto de capitalización se encontraba inserto “en la cláusula de intereses moratorios sin destacarlo de modo alguno” y que no superaba el control de transparencia.

Por todo lo mencionado, la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria desestimó el recurso de CaixaBank.

Conclusión

El pacto de capitalización de intereses puede ser nulo cuando la contratación es realizada por consumidores.

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