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La determinación del plazo de entrega en la compraventa de una parcela no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes
El momento de entrega de lo adquirido debe ser determinado o determinable conforme a una valoración interpretativa conforme a la buena fe. Lo que no siempre es pacífico. En una situación de cambio de ciclo económico, la ambigüedad puede generar problemas jurídicos: Por una parte el comprador intentará la resolución y el vendedor por su lado interesará el cumplimiento del contrato. En esta entrada analizamos uno de estos casos, resuelto por el Tribunal Supremo en su Sentencia n.º 77/2018, de 14 de febrero de 2.018.
Disbromant S.L. (COMPRADORA) y Urbiespar S.L. (VENDEDORA) celebraron contrato de compraventa sobre una parcela en Sevilla, el 10 de febrero de 2.006. Ambas consideraron que la otra entidad incumplió el contrato, suscitando así la cuestión de quién incumplió el plazo de entrega.
Establecía el contrato que la parcela se entregaría finalizadas las obras de urbanización, simultáneamente a la firma de la escritura de compraventa. Abonando la totalidad del precio, el comprador podría anticipar la entrega.
La cláusula en cuestión tenía la siguiente redacción:
« […] TERCERA.- ENTREGA DE LA FINCA Y OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA. La parcela se entregará dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que concluyan las obras de urbanización total o parcialmente de forma que la parcela cuente con todos los servicios. »La entrega de la finca se hará coincidir con la firma de la escritura pública de compraventa, que deberá otorgarse en la fecha establecida por Urbiespar, S.L. en la comunicación que dirija a tal efecto al comprador. No obstante, cuando por causa justificada no pueda el comprador comparecer en la fecha establecida por el vendedor, deberá notificarlo así y fijar otra fecha dentro de los diez días siguientes para su otorgamiento. (….).
No obstante podrá el comprador solicitar su entrega y el otorgamiento de la escritura pública antes de la conclusión de las obras de urbanización, siempre que haya abonado la totalidad del precio. En este caso el vendedor asumirá el pago de los costes de urbanización. El comprador podrá interesar del Ayuntamiento licencia de obras para construir al mismo tiempo que se ejecuta la urbanización, siempre que cumpla los requisitos legalmente previstos y aporte el aval que le pueda exigir, asumiendo igualmente la responsabilidad de reponer la urbanización que se vea afectada por la construcción que ejecute.»
La COMPRADORA anticipó el pago acordado (49.257,59 €), pese a que la VENDEDORA no urbanizaba la parcela. Tiempo más tarde, la VENDEDORA requirió a la COMPRADORA el cumplimiento de lo pactado: pago de los 57.904,80 € restantes y toma de posesión de la parcela. Ésta respondió interponiendo demanda para la resolución contractual.
PRIMERA INSTANCIA.-La COMPRADORA interpuso demanda contra la VENDEDORA, suplicando al Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Sevilla que la declaración de resolución por incumplimiento del contrato, condenando a la demandada a devolver lo abonado, más intereses y costas. La VENDEDORA respondió presentando demanda reconvencional de cumplimiento, solicitando el resto del precio pendiente de pago, con indemnización de daños y perjuicios de 3.860,32 €.
El 17 de enero de 2.014, el Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Sevilla dictó Sentencia, estimando íntegramente la demanda reconvencional de la VENDEDORA.
APELACIÓN.- Interpuesto recurso por la COMPRADORA, la Sección 5ª de la AP de Sevilla dictó Sentencia el 19 de mayo de 2.015, por la que estimó el mismo y revocó la Sentencia de instancia, resolviendo el contrato y obligando a la VENDEDORA a la devolución de lo abonado.
CASACIÓN.-Se interpuso por la VENDEDORA recurso de casación con base en la infracción de los arts. 1.124, 1.281, 1.256 y 1.258 CC y de la doctrina jurisprudencial en Sentencias del Tribunal Supremo de 13/07/13,15/07/13 y 19/05/14.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo resolvió la cuestión en Sentencia n.º 77/2018, de 14 de febrero de 2.018. Discrepó el Magistrado Excmo. Sr. D. Rafael Saraza, cuyas observaciones se recogieron en voto particular.
Determinación de la entrega de la parcela
La Sala recordó diversas Sentencias con las que observó identidad de la cuestión. Citó de su Sentencia 465/2013 que:
<<la determinación del plazo de entrega, pese a no establecerse como una fecha concreta o término esencial al respecto, quedó configurado con un criterio claro de determinabilidad: «a los dos meses siguientes a la fecha en que concluyan las obras de urbanización total o parcialmente de forma que la parcela cuente con todos sus servicios» […]
A su vez, y a mayor abundamiento, la propia interpretación sistemática de la citada cláusula (párrafo último) despeja toda incertidumbre acerca de la determinabilidad del plazo de entrega, al permitir al comprador anticiparlo a la conclusión de las obras de urbanización con la carga de abonar la totalidad del precio pactado>>.
Interpretación
Concluyó la Sala que la COMPRADORA gozaba de la facultad de realizar el cumplimiento, asumiendo el resto del pago. Tal facultad resultaba equilibrada al depender del vendedor el pago de los costes de urbanización. Es decir, la determinación del momento de entrega no quedaba únicamente al arbitrio de la vendedora.
Para la Sala, las deficiencias que pudiera presentar la urbanización de la parcela posibilitan que la COMPRADORA rehusara la entrega de ésta, pero no justifican la resolución automática del contrato. En el propio contrato se establecía que los gastos de urbanización pendientes, correrían a cargo de la vendedora.
Inexistencia de retraso esencial
Se pronunció el TS contra la calificación por la AP de retraso esencial en el cumplimiento, por considerar que la facultad resolutoria del art. 1.124 CC no permite la persecución de fines abusivos o contrarios a la buena fe. Interpretó, así, que la COMPRADORA instó la resolución contractual cuando la VENDEDORA ofrecía el cumplimiento de lo pactado. No constaba en autos requerimiento alguno por parte de la compradora a la vendedora. La compradora, solamente insta la resolución contractual cuando la vendedora exige el cumplimiento del contrato.
En conclusión
En base a lo antes expuesto, la Sentencia n.º 77/2018, de 14 de febrero de 2.018 casó y anuló la de la AP de Sevilla de 19 de mayo de 2.015, confirmando la Sentencia de Primera Instancia que estimaba íntegramente las pretensiones de la vendedora, condenando a la compradora al cumplimiento del contrato de compraventa de parcela.
