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Revisamos el análisis hecho por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) sobre las cuatro cuestiones más frecuentemente planteadas sobre el funcionamiento de los seguros de daños asociados al préstamo hipotecario
¿Existe obligación de suscribir un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado?
No existe tal obligación ex lege, y así lo confirma la DGSFP.
Sin embargo, las entidades de crédito suelen forzar a quien contrata productos financieros a contratar seguros para cubrir el riesgo de la operación. Generalmente, el seguro de amortización tiene la forma de un seguro de vida, cuyo beneficiario es el prestamista.
En otras ocasiones, se asegura el inmueble hipotecado, a fin de reducir la eventual pérdida por destrucción de la garantía hipotecaria. Por eso, los arts. 1.877 del Código Civil y 110.2 de la Ley Hipotecaria, extienden la hipoteca a las indemnizaciones que provengan de tales seguros.
En definitiva, pese a lo establecido en la ley 2/1981 y el RD 716/2009 sólo establece la obligación de aseguramiento en los casos en que la hipoteca pretenda titulizarse. Esto obliga a que la entidad financiera que supedite la concesión del crédito a tal aseguramiento, declare hacerlo en interés propio.
Por tanto, no existe en nuestro ordenamiento la obligación directa ni general para el deudor de contratar un seguro de daños que proteja la garantía hipotecaria.
¿Puede el prestamista fijar la suma asegurada?
La indemnización proveniente del seguro no puede conllevar enriquecimiento del asegurado, por lo que la suma asegurada debe coincidir con el valor de tasación de la garantía. Nótese que lo que se valora en los inmuebles es el vuelo, toda vez que el suelo no puede destruirse ni devaluarse al sufrir siniestros.
Dado que el art. 50 de la LCS prohíbe este enriquecimiento injusto, el tomador podrá reclamar la reducción de la suma sobrevalorada y, consiguientemente, de la prima excedentaria. Esta reclamación puede alcanzar la restitución de lo abonado en exceso.
¿Qué derechos tiene el prestamista sobre la indemnización?
Dado que el seguro de daños tiene un objeto puramente indemnizatorio, ningún beneficiario puede haber más allá del perjuicio. Por ello, en los arts. 40 a 42 LCS se regulan los derechos del acreedor sobre las eventuales indemnizaciones. Derechos que nacen de a garantía hipotecaria y que se materializan en:
- El derecho del acreedor a cobrar la indemnización de la actualización del riesgo, en garantía de su derecho de cobro.
- El derecho a autorizar el pago de la indemnización al asegurado, que decae transcurridos tres meses sin oposición.
- El derecho a ser notificado de la extinción del seguro o el impago de primas. Se permita así que el acreedor pueda pagar la prima, no resultando oponible la extinción hasta que transcurra un mes desde la comunicación
La DGSFP considera que las cláusulas que incrementen este régimen de derechos contraviene lo dispuesto en los arts. 40 y 42 LCS, por lo que se tendrán por no puestas al considerarse nulas.
¿Puede la entidad financiera cancelar el seguro?
Como vimos, la entidad financiera no puede obligarle a contratar un seguro de daños. Si supedita la concesión del préstamo al contrato del mismo, no puede obligarle a que asegure el bien con ella. Y, por último, si termina asegurando el bien, la compañía aseguradora no puede forzarle a que el seguro sea temporal o a prima única, sino que debe permitirle la elección.
Estas imposiciones se consideran inadecuadas y contrarias a las buenas prácticas.
Respecto a los seguros de prima única, al pagarse anticipadamente la prima por todo el período asegurado, no puede establecerse un plazo de duración superior a diez años.Además, no se podrá resolver el contrato unilateralmente, salvo cuando:
- Así lo prevea la póliza.
- Se cancele anticipadamente el préstamo.
En caso de amortización anticipada, procede la devolución de la parte no consumida de la prima, por haber desaparecido el riesgo de impago que motivó la contratación del seguro.
En definitiva, el consumidor no puede ser obligado a contratar un seguro de daños al formalizar un préstamo hipotecario. Pero si lo hace, el régimen de derechos propios y del prestamista, así como la vida de tal seguro, se vincularán al régimen legal.
