Sobre la cláusula penal en el contrato de arrendamiento

Clausula penal

 

En un contrato de arrendamiento entre empresarios no procede moderar la cláusula penal

 

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La función de la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, es la que se pacte entre las partes y NO procede aplicar la moderación del art. 1154 del C.C.

Así se establece en la Sentencia nº 74/2018 de 14 de febrero, Sección 1º, Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

En el estudio de un recurso de casación planteado por el arrendador de un inmueble, Tucamar Gestión S.L., como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de pago del arrendatario, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo recordó la naturaleza de la cláusula penal de estos acuerdos y revisó su jurisprudencia sobre este tema.

Antecedentes

El 1 de junio de 2005 Redealer Management S.L. y Nuevo Hogar Alameda S.L. celebraron contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por medio del cual el primero cedió al segundo en arriendo un inmueble destinado a residencia geriátrica, con un plazo de 10 años y una renta mensual de 45.075 €.

En la misma fecha Complejo Sanitario Alameda S.L. celebró contrato de arrendamiento de negocio con Nuevo Hogar Alameda S.L., en el que el primero cedió a la segunda la gestión del Centro de Residencia Alameda que era objeto del contrato de arrendamiento señalada anteriormente.

Como consecuencia de una operación de ampliación de capital, Tucamar Gestión S.L. adquirió el inmueble objeto del contrato.

En fecha 18 de septiembre de 2012 el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca estimó íntegramente una demanda interpuesta por Tucamar Gestión S.L. contra Nuevo Hogar Alameda S.L. y declaró resuelto el contrato de 1 de junio de 2005 por falta de pago de la renta y a su vez, declaró el desahucio y condenó a Nuevo Hogar Alameda S.L. al pago de 226.119,24 € y las rentas que se fueran devengando hasta la fecha del desalojo que se concretó el 8 de octubre de 2012.

Tras el desahucio, Tucamar Gestión S.L. arrendó el inmueble a Servicios Médicos Alameda S.L.

Posteriormente y como antecedente directo de la Sentencia que se analiza, el 15 de octubre de 2012 Tucamar Gestión S.L. demandó a Nuevo Hogar Alameda S.L. por reclamación de cantidad derivada de la cláusula penal señalada en el contrato de arrendamiento y reclamó la cantidad de 717.809,70€.

Nuevo Hogar se opuso a la demanda y alegó que el contrato de arrendamiento se había resuelto inadecuadamente por la arrendadora y adicionalmente la sentencia sobre el desahucio no tuvo en consideración la complejidad de los vínculos existentes entre las partes donde se incluía la explotación de un negocio. Resaltó que la cláusula penal tenía como finalidad reparar los daños que sufriese el arrendador y en el caso de la demanda no habían existido porque se produjo un nuevo contrato de arrendamiento de forma inmediata.

Mediante Sentencia nº8/2014 de 10 de febrero el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Cuenca desestimó la demanda presentada por Tucamar Gestión S.L.

Audiencia Provincial

La Audiencia Provincial de cuenca mediante Sentencia de 21 de enero de 2015 estimó parcialmente el recurso de apelación presentado por Tucamar Gestión S.L. contra la sentencia de primera instancia, únicamente respecto de la condena en costas porque entendió que al tratarse de un asunto de mucha controversia no procedía la imposición de costas a ninguna de las partes.

Los argumentos de la Audiencia Provincial frente a la cláusula penal del contrato de arrendamiento fueron los siguientes:

– Consideró la cláusula penal como abusiva porque esta debió ajustarse al tiempo que el local estuvo desalojado para evitar el enriquecimiento injusto.

– Al tratarse de una cláusula abusiva por consiguiente era nula.

– La función de la cláusula penal, de acuerdo con el artículo 1152 C.C., es la sustitución de la indemnización de daños y en el caso demandado se pactó para evitar daños derivados del incumplimiento, y como estos no se dieron, no debía pagarse.

Recurso de Casación

Tucamar Gestión S.L., interpuso recurso de casación que fundamentó en 4 motivos principales y uno subsidiario:

Motivos 1 y 3: argumentó  que la normativa de protección al consumidor no era aplicable por se un contrato entre empresarios; que la naturaleza de la cláusula penal no era liquidadora de daños y perjuicios sino coercitiva y punitiva con el objetivo de ser un incentivo negativo para que el arrendatario permaneciera en el inmueble sin pagar la renta.

Motivo 2: no existió enriquecimiento injusto porque se amparaba en un negocio jurídico válido.

Motivo 4: infracción de los arts. 1152, 1255 y 1281 CC porque la sentencia consideró que la cláusula penal pactada tenía función liquidadora de daños y perjuicios.

Motivo 5: infracción de los arts. 1152 y 1255 de CC y la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS 632/2010 de 5 de octubre y 615/2012 de 23 de octubre) porque, en palabras de la Sala “[…] la pena pactada con una finalidad coercitiva es exigible aunque no haya daños y que, en todo caso, cuando se resuelve un contrato de arrendamiento por incumplimiento, además de la falta de cobro de la renta se producen otros daños, como la dificultad de negociar cuando se está tramitando un desahucio o el menor precio al que se arrienda el inmueble”.

Nuevo Hogar Alameda S.L. solicitó la desestimación del recurso pero sin oponerse concretamente a los motivos, pero introdujo una nueva alegación según la cual debía aplicarse la doctrina de la cláusula rebus en consideración a que la crisis económica generó una disminución de ingresos en las residencias geriátricas en contraposición a la subida de precio del alquiler.

El asunto específico del estudio que realizó la Sala fue delimitado en sus propias palabras en determinar:

la exigencia de pago de la pena pactada en un contrato de arrendamiento de inmueble para la explotación de un negocio cuando, tras el incumplimiento del arrendatario, el arrendador celebra un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero”.

Fundamentó su decisión el Tribunal Supremo en los siguientes argumentos normativos y jurisprudenciales:

1.- Las cláusulas penales coercitivas, sancionadoras o punitivas están permitidas en el derecho español siempre que no se trate de condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores; permitiéndose su acumulación con la indemnización de daños y perjuicios. (SSTS 530/2016 de 13 de septiembre, 44/2017 de 2 de enero, 126/2017 de 24 de febrero y 197/2016 de 30 de marzo).

2.- Recordó la doctrina de la Sala respecto de la cláusula penal según la cual “cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento no procede aplicar la moderación del art. 1154 CC , en el entendimiento de que este precepto solo admite la rebaja cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido parcialmente”. (SSTS 536/2017 de 2 de octubre, 384/2009 de 1 de junio y 708/2014 de 4 de diciembre).

3.- Frente a las solicitudes de moderación judicial de la cláusula penal, el Tribunal Supremo reseñó una serie de casos en los que ha decidido al respecto:

– Sentencia 810/2009 de 23 de diciembre: no procedió la moderación judicial sino que se estuvo a la voluntad de las partes y entendió que la libertad solo estaba condicionada por lo señalado en los arts. 6.2 y 1255 CC.

– Sentencia 779/2013 de 10 de diciembre: no procedió la moderación de la indemnización para la terminación del contrato por parte del arrendatario dentro de los 5 primeros años de vigencia  porque se procedió conforme a lo pactado y no hubo incumplimiento contractual.

– Sentencia 300/2014 de 29 de mayo: procedió la moderación de una cláusula penal porque tenía función liquidadora de daños y perjuicios y no se podía aplicar automáticamente si era superior a los producidos porque de lo contrario sería enriquecimiento injusto.

4.- La función y efecto de la cláusula penal dependen de lo que pacten las partes por lo tanto reiteró su doctrina de interpretación del contrato según la cual “la interpretación de los contratos corresponde al tribunal de instancia y no puede ser revisada en casación en tanto no se demuestre su carácter arbitrario o irrazonable o la infracción de uno de los preceptos que debe ser tenido en cuenta en la interpretación de los contratos” (SSTS de 17 de noviembre de 2006, RC nº 3510/1997, 27 de septiembre de 2007, RC nº 3520/2000, 30 de marzo de 2007, RC nº 474/2000 ).

Conclusión

La Sala concluyó con la estimación de los motivos expuestos en el recurso de casación y sentenció:

– Por ser un contrato entre empresarios la nulidad solo podía tener fundamento en una contradicción con los límites a la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC y esta no se acreditó ni se debatió.

– Toda vez que no se previó el pago íntegro de las rentas pendientes, la reclamación por cláusula penal no podía ser equivalente a una exigencia de cumplimiento del contrato, que en su caso sí podría ser contradictoria.

– No justificó la sentencia de la Audiencia Provincial las razones de desproporcionalidad de la cláusula, teniendo en cuenta que esta se fijó de acuerdo a las relaciones entre las partes del acuerdo.

– La cuantía de la cláusula penal no era una indemnización por un posible lucro cesante consecuencia de la resolución del contrato, no excluía entonces la reclamación por daños del incumplimiento.

– En cuanto a la aplicación de la cláusula rebus en palabras de la Sala “no solo se trata de una cuestión nueva que pretende introducir la parte recurrida en su escrito de oposición al recurso sin que haya sido objeto de debate en el proceso, sino que además sería incoherente negar nulidad de la cláusula y su moderación hasta el punto de extinguirla y admitir que, con independencia de las razones que ya tuvieron en cuenta las partes al pactar la cláusula penal, el arrendatario podía incumplir el contrato sin atenerse a las consecuencias pactadas”.

En definitiva, el Alto Tribunal considera válida la cláusula penal establecida entre empresarios con carácter punitivo o coercitivo y que es independiente de la indemnización por los daños efectivamente causados.

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