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El derecho a recibir la comisión en el contrato de mediación se genera por la realización de la actividad que aprovecha a la otra parte.
En los contratos de mediación son frecuentes los conflictos entre intermediarios inmobiliarios y clientes en los que éstos últimos niegan el pago de los honorarios pactados. La cuestión de fondo radica en saber si el derecho al cobro de la comisión se produce como fruto del trabajo del mediador o si requiere de la producción del resultado de la venta o la compra del inmueble.
Por una parte, el Tribunal Supremo ha fijado las situaciones en las que el mediador no tiene derecho a su remuneración. Por todas, la STS de 25 de noviembre de 2011 establece:
«el mediador no tiene derecho a la remuneración: (1º) si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (2º) si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (3º) si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador» ( Sentencias 738/2011, de 13 de octubre , y 878/2011, de 25 de noviembre)”.
Es decir, se exige un resultado, que sea fruto del trabajo del intermediario, pero no se impide el derecho cuando se producen maniobras por parte de vendedor o comprador para «eludir» el pago de dicha retribución. Este tipo de maniobras serán objeto de otra entrada.
Por otro lado, existe una abundante jurisprudencia menor de las audiencias provinciales en las que se establece que, salvo pacto expreso en contrario, el derecho a la comisión del corredor surge cuando el cliente se aprovecha de la actividad realizada por el agente o ésta es apta para que el cliente se beneficie de la misma.
A continuación extractamos algunas de las sentencias más recientes que confirman este criterio (énfasis nuestro):
SAP Palma de Mallorca Sección 3 de 12 de diciembre de 2016:
“Lo que la doctrina jurisprudencial tiene reiterada y pacíficamente establecido, tanto en las Sentencias que se indican en el recurso como en otras muchas ( SSTS 3.06.1950 , 21.10.65 , 18.12.86 , 03.01.89 , 11.02.91 , 23.09.91 , 20.05.2004 …), es que lo importante y suficiente es que la operación se haya celebrado gracias a la actividad mediadora del agente inmobiliario, afirmando que el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en que intervino el agente, pues se considera que la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación (salvo pacto especial de garantía que en el caso que nos ocupa no existía) siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente”.
SAP Pontevedra Sección 6 de 19 de diciembre de 2016:
“En la SAP de Barcelona (Sección 1ª) de 6 de Julio de 2001 se señala que «excepto pacto en contrario, el derecho del agente o mediador a percibir la retribución pactada por su actuación gestora nace cuando su actividad ha resultado eficaz y el contrato de compraventa pretendido ha sido suscrito como consecuencia de su actividad de mediación. Por esta razón, si el negocio objeto del encargo se ha perfeccionado, quien contrató con el agente estará obligado a satisfacer al mediador la retribución acordada tanto si aquella venta pretendida, finalmente se ha suscrito con su directa intervención, como si el comitente lo suscribe directamente, con aprovechamiento de la actividad realizada por el mediador… En definitiva, en defecto de pacto en contrario, lo trascendente para que surja la obligación de pagar al agente su retribución es que el contrato se haya celebrado como consecuencia de su actividad gestora, no así cuando la venta se lleva al margen y sin aprovechamiento de aquella gestión».
SAP Barcelona Sección 14 de 1 de diciembre de 2016:
“el agente de la propiedad inmobiliaria promueve o facilita la celebración de un contrato de compraventa entre los futuros contratantes, señalándose de manera expresa que en virtud de la comisión fijada surge si las gestiones en orden a la celebración del contrato se han practicado, y si éstas han sido productivas para esa misma finalidad, con independencia de que la consumación del mismo se haya podido llevar o no a término en relación a la voluntad última y soberana de los contratantes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1.991 y 23 de septiembre de 1.991 )”.
SAP A Coruña Sección 3 de 10 de noviembre de 2016:
“la obligación del corredor es de medios y no de resultado, dado que su prestación se agota en el desarrollo diligente de una actividad encaminada a un fin, cuyo logro o consecución no forma parte en principio de su contenido obligacional, que cabría estimar cumplido aunque la gestión no sea finalmente provechosa para su cliente”.
SAP Palma de Mallorca Sección 5 de 13 de octubre de 2016:
“Por lo que se refiere al derecho del mediador a percibir las remuneraciones convenidas, incide la STS de 5 de noviembre de 2004 que el mismo surge desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender (salvo pacto expreso en ese sentido), fijando como doctrina jurisprudencial la STS de 21 de mayo de 2014 , la de que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el «buen fin» o «éxito» del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma”.
SAP Madrid Sección 21 de 11 de octubre de 2016:
“La Jurisprudencia tiene repetidamente declarado, así en sentencias de fechas 21/10/1965 , 3/3/1967 , 5/5/1973 , 1/12/1986 , 21/5/1992 , 22/12/1992 , 19/10/1993 y 4/7/1994 , que el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado «facio ut des», por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución; y salvo que otra cosa se haya pactado, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios nace desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, es decir, desde que por su mediación se perfecciona el contrato cuya gestión se le había encomendado, o cuando quien celebró el contrato con él se haya aprovechado de sus gestiones”.
SAP Elche Sección 9 de 6 de julio de 2016:
“Por tanto, cual se desprende de esta última resolución, también se devengan los honorarios correspondientes al corretaje, tanto si existe una connivencia de la vendedora que realiza el encargo con la parte compradora para soslayar el devengo de los mismos por la intermediaria, como si aprovecha la inicial mediación o conexión negocial para celebrarlo por su cuenta.”
SAP Oviedo Sección 5 de 6 de julio de 2016:
“En cuanto al devengo de honorarios por el corredor, es preciso que el negocio se haya celebrado gracias a su actividad mediadora, de manera que entre la intervención del corredor y celebración del negocio ha de mediar una relación de causa a efecto, relación causal que ha de ser valorada en cada caso concreto. Como se ha afirmado en las sentencias del T.S. de 21-10- 65 , 18-12-86 , 3-1-89 , 11-2-91 , 26-3-91 y 23-9-91 , los servicios del agente inmobiliario deben ser retribuidos tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo. Más aún, las sentencias del T.S. de 3-6-50 y 7-1-57 habían ido más allá al afirmar que el corretaje ha de ser satisfecho aún después de extinguido o revocado el encargo conferido al mediador, siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que durante su vigencia desarrolló el corredor”.
SAP Girona Sección 2 de 14 de junio de 2016:
“Partiendo de la anterior jurisprudencia, queda claro que el derecho a comisión no depende del hecho de que el contrato de compraventa se consume mediante la entrega de la posesión de la cosa vendida y la entrega total del precio pactado sino que es suficiente que las gestiones profesionales del Agente hayan sido las que hayan permitido a vendedor y a comprador ponerse en contacto y llegar a un acuerdo, a pesar de que después, por las razones que sean, no se consume o lleguen a un acuerdo sobre la base de un precio inferior”.
En definitiva, no cabe duda de que el derecho a la remuneración del intermediario en el contrato de mediación nace por el desarrollo de una actividad adecuada para el resultado perseguido, que es apta para ser aprovechada por la otra parte, independientemente del precio y del momento en el que finalmente se firme la compraventa.
