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¿Cómo inmatricular una finca mediante expediente de dominio notarial?
En este artículo, vamos a realizar un breve análisis sobre el procedimiento de expediente de dominio. Si bien no es preceptiva la inscripción del dominio de una finca en el Registro de la Propiedad, es sumamente recomendable, pues con ello nos evitaremos, casi con total seguridad, problemas a futuro.
Concepto de expediente de dominio
El expediente de dominio es el procedimiento por el cual el titular de una finca busca crear una titulación válida y eficaz que sirva de base para la inmatriculación de dicha finca cuando la misma no consta a nombre de alguien en el Registro de la Propiedad (art. 198 5º Ley Hipotecaria). Asimismo, se emplea para reanudar el tracto sucesivo, esto es, para poder inscribir un bien inmueble adquirido de una persona que no aparece en el Registro de la Propiedad como el último titular del mismo (art. 198 7º Ley Hipotecaria). Finalmente, también puede usarse para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca ya inscrita en el Registro de la Propiedad (art. 198 3º Ley Hipotecaria).
Por tanto, el expediente de dominio sirve como instrumento para lograr la debida concordancia entre lo dispuesto en el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral (art. 198 Ley Hipotecaria).
Tipos de expediente de dominio
Tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el expediente de dominio ha pasado a ser un trámite de jurisdicción voluntaria. Así pues, ahora podemos acudir al Notario:
- para la inscripción de una finca no inscrita anteriormente en el Registro de la Propiedad (art. 203 Ley Hipotecaria);
- para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (art. 208 Ley Hipotecaria); y
- para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de una finca ya inscrita (art. 201 Ley Hipotecaria).
El procedimiento común para la tramitación del expediente de dominio que analizaremos en el presente artículo es el previsto en el art. 203 de la Ley Hipotecaria, correspondiéndose con la finalidad inmatriculadora. Las otras dos finalidades del expediente de dominio también siguen el procedimiento común del art. 203 de la Ley Hipotecaria, pero presentan algunas especialidades recogidas en los correspondientes artículos antes citados: las especialidades para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se encuentran en el art. 208 de la Ley Hipotecaria, mientras que las especialidades para la rectificación de la descripción de una finca ya inscrita están previstas en el art. 201 de la Ley Hipotecaria.
Procedimiento de expediente de dominio notarial
Como se ha comentado antes, a día de hoy el expediente de dominio se tramita ante Notario. Será competente para la tramitación del citado procedimiento el Notario habilitado en el distrito notarial donde radique la finca, o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Ahora bien, si la finca estuviese situada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales distintos, el expediente podrá tramitares ante un Notario de cualquiera de esos distritos o de sus respectivos colindantes (art. 203.1 1ª Ley Hipotecaria).
La normativa hipotecaria permite que se pueda instruir un solo expediente para varias fincas con la siguiente condición: “que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro” (art. 203.1 1ª Ley Hipotecaria).
El procedimiento de expediente de dominio se inicia mediante solicitud por escrito del promotor del expediente, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, se deberán indicar los datos personales y domicilio de aquél, aportando además los siguientes documentos (art. 203.1 2ª Ley Hipotecaria):
- Título de propiedad, a favor del promotor del expediente de dominio, de la finca que se desea inmatricular.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales que se correspondan con la descripción y la delimitación gráfica de la finca a inscribir, con expresión de los titulares de dichas parcelas y sus colindantes.
- Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, como las cargas o gravámenes a que pueda encontrarse afecta, indicando los datos identificativos de los titulares de dichos derechos.
- Identificación de los poseedores de la finca que se desea inmatricular y al arrendatario de la misma, si se trata de vivienda.
Una vez presentada la solicitud inicial, el Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada por el promotor del expediente, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad, solicitando asimismo la expedición de certificación acreditativa de que la finca no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación (art. 203.1 3ª Ley Hipotecaria).
Por su parte, el Registrador de la Propiedad extenderá el asiento de presentación del acta remitida por el Notario y, hechas las comprobaciones oportunas acerca de la identidad y no inmatriculación de la finca, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la misma (Resolución DGRN de 21 de febrero de 2019).
Así pues, de una parte, si la valoración del Registrador de la Propiedad es negativa por encontrarse la finca inscrita, extenderá nota de denegación de la anotación solicitada, comunicándolo inmediatamente al Notario, para que se proceda al archivo de las actuaciones (art. 203.1 3ª Ley Hipotecaria). De otra parte, en caso de que la calificación del Registrador de la Propiedad sea positiva por no encontrarse la finca inscrita, este practicará la anotación solicitada, que tendrá una vigencia de 90 días, prorrogables hasta un máximo de 180 días. Asimismo, el Registrador de la Propiedad remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral que acredite la falta de inscripción de la finca y la falta de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas (art. 203.1 4ª Ley Hipotecaria).
El paso siguiente es que el Notario comunique la pretensión de inmatriculación a todos aquellos que puedan estar interesados en la misma: “titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado” (art. 203.1 5ª Ley Hipotecaria), para que puedan comparecer en el expediente de dominio y hagan valer sus derechos. Asimismo, el Notario se ocupará de insertar un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación de la finca en el BOE, que lo publicará de manera gratuita (art. 203.1 5ª Ley Hipotecaria).
Tras la comunicación a los interesados, los mismos dispondrán del plazo de un mes para poder presentar alegaciones ante el Notario, aportando pruebas escritas de su derecho (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria).
Resultados del expediente de dominio notarial
De un lado, si cualquiera de los interesados formula oposición, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por finalizado el expediente de dominio y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador de la Propiedad (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria). En estos casos, el solicitante del expediente de dominio podrá acudir a los tribunales, procedimiento que comentaremos brevemente más adelante.
Con relación a la oposición que puedan formular los interesados, la Resolución de la DGRN de 15 de febrero de 2019 afirma lo siguiente:
“No es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al Notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efecto de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo”.
Ahora bien, a pesar de la doctrina sentada en esta resolución, hay que tener en cuenta que el expediente de dominio, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha pasado a ser un expediente de jurisdicción voluntaria, tal como se ha comentado anteriormente, cuya finalidad es “la tutela de derechos e intereses en materia de Derecho civil y mercantil, sin que exista controversia que deba sustanciarse en un proceso contencioso” (art. 1.2 Ley de Jurisdicción Voluntaria). Por tanto, si cualquiera de los interesados formula oposición, esto es, nace la controversia, deberá sobreseerse de manera automática el procedimiento, quedando abierta la vía del procedimiento judicial declarativo y, en consecuencia, parece lo más acertado entender que corresponderá al Juez, y no al Notario, valorar si la oposición se encuentra debidamente fundamentada.
De otro lado, si no se formula oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, el Notario levantará acta accediendo a la petición del solicitante, remitiendo copia al Registrador de la Propiedad para que, si procede, efectúe la inmatriculación solicitada (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria).
Inscripción en el Registro de la Propiedad
En el caso de calificación positiva por parte del Registrador de la Propiedad, el mismo procederá a extender la inscripción del dominio de la finca en el Registro, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del acta inicial remitida por el Notario. Si se hubiese tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento de expediente de dominio, esta se convertirá en inscripción definitiva (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria).
De igual manera, el Registrador de la Propiedad ordenará la publicación en el BOE de un edicto que deje constancia de los datos de la finca o fincas que deriven del expediente, así como su titularidad y cargas, con el fin de que todos los interesados y las personas ignoradas a quienes pueda llegar a perjudicar el expediente tengan la oportunidad de hacer valer sus derechos (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria).
Procedimiento judicial declarativo, en caso de oposición
Como se ha comentado antes, en el caso de que cualquiera de los interesados formule oposición, el Notario dará por finalizado el expediente de dominio y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador de la Propiedad (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria). Ante esta situación, el promotor del expediente podrá presentar demanda en juicio declarativo contra todos los que hubieran formulado oposición. La demanda deberá presentarse ante el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria).
En otro orden de cosas, frente a la denegación por parte del Registrador de la Propiedad de la anotación preventiva o la inmatriculación de la finca, los interesados podrán interponer aquellos recursos recogidos en la Ley Hipotecaria para el caso de calificación negativa, quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para que acudan al procedimiento correspondiente en defensa de su derecho al inmueble, prorrogándose la anotación preventiva y manteniéndose la vigencia del asiento de presentación (art. 203.1 8ª Ley Hipotecaria).
Por último, hay que tener en cuenta que, cuando se inicie juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho real inscribible que guarde relación con la finca, se dará por terminado el expediente de dominio (art. 203.1 8ª Ley Hipotecaria).
En conclusión, siempre que tengamos que acudir a un expediente de dominio notarial, es altamente recomendable asesorarnos por abogados expertos en derecho inmobiliario, pues se trata de un procedimiento con cierto grado de complejidad técnica.
