Gastos e Impuestos en la compraventa de una vivienda

 

¿Cuales serán los gastos e impuestos que tendré que pagar en la compraventa de una vivienda?

 

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A continuación, vamos a revisar, los gastos e impuestos a pagar, además del precio de venta, en la compraventa de una vivienda, desde el punto de vista del comprador y del vendedor, centrándonos, no solo en la compraventa de una vivienda nueva, sino también en el caso de que sea usada. Se tendrá en cuenta también si dicha compra se realiza con o sin préstamo hipotecario, a la hora de detallar los gastos e impuestos a los que se tendrá que enfrentar cada parte.

Compraventa de vivienda

Gastos

• Tasación – Valor de mercado

Es un documento legal que certifica de manera oficial el valor de un inmueble teniendo en cuenta unos parámetros comunes. Es el valor de mercado de una vivienda, también conocido como “valor venal”, es decir, el precio que está dispuesto a pagar un tercero por ella.

Se regula en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

El artículo 4 de dicha Orden, define el valor de mercado o venal de un inmueble como  “el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.”

Si el comprador solicita un préstamo hipotecario, será este quien pague la tasación.

• Notaría

Es uno de los primeros gastos a tener en cuenta a la hora de comprar o vender una vivienda, tanto si es nueva como si es usada.

Los gastos son los “aranceles”, que se han de pagar al notario, también denominados “honorarios”. Se regulan por el Estado, mediante Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.

En este caso, el notario ha de elevar a escritura pública el contrato de compraventa de la vivienda, oscilando sus honorarios, teniendo en cuenta la media, entre los 600 y 900 euros. Oscilan entre el 0,2% y 0,5% del valor del bien inmueble. Depende del precio del bien inmueble que se va a transmitir y adquirir, pues se considera un documento de cuantía, percibiéndose “los derechos que resulten de aplicar al valor de los bienes objeto”, la escala recogida en el Real Decreto antes mencionado.

Los aranceles legalmente estipulados se reducirán en un 50% en viviendas usadas y en viviendas que hayan obtenido calificación de actuación protegible.

El artículo 1455 CCivil establece que “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”Sin embargo, al permitirse el pacto en contrario, en la práctica habitual, los gastos de la notaría en la compraventa de una vivienda, los asume el comprador en su totalidad, pues también se le permite elegir el notario. Es conveniente dejar reflejado esto en la compraventa, para no dar lugar a posibles interpretaciones.

• Registro de la Propiedad

Una vez se haya elevado la compraventa a escritura pública por parte del notario elegido, debemos acudir al Registrador de la Propiedad para inscribir la escritura. 

Sus honorarios también están regulados, concretamente, en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. El importe a pagar dependerá también del precio del bien inmueble. La media se sitúa entre los 400 y 600 euros. Este gasto siempre ha de ser abogado por la parte compradora, salvo pacto en contrario.

• Gestoría (opcional)

Para conocer y realizar todos los trámites necesarios en una compraventa, podemos contratar el servicio de profesionales, pues son expertos en este tipo de trámites. Normalmente, quien contrata este tipo de servicios es la parte compradora, quien tendrá que abonar los honorarios correspondientes, oscilando entre 300 y 350 euros.

• Certificado Comunidad de Propietarios

Por parte del vendedor, a la hora de realizar la compraventa, se ha de acreditar que todos los gastos comunitarios vinculados a la vivienda están al día.

Este tipo de Certificado es obligatorio a la hora de vender el bien inmueble. Es más, el notario, el día de otorgar escritura pública de compraventa, te requerirá para su aportación. Lo deberá firmar el Administrador de Fincas o el Presidente de dicha Comunidad.

Se ha de solicitar por parte del transmitente con, al menos, 10 días de antelación a la firma en notaría. La validez del mismo es de 15 días. El precio dependerá de los honorarios del Administrador.

Según el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, se establece que “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”

• Comunidad de propietarios: cantidad dejada a deber por el transmitente

El que adquiera una bien inmueble con deudas pendiente de pago a la comunidad de propietarios, habrá de asumir las cuantías impagadas por el anterior propietario, aunque con matices.

Según el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece como obligación del propietario de un bien inmueble “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil (…).

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal (…) responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (…).”

En conclusión, para que el nuevo propietario se vea obligado a pagar las deudas pendientes, se ha de acordar su responsabilidad al pago de las mismas en la escritura pública de compraventa, siendo obligatoria la aportación del Certificado anteriormente expuesto.

En el caso de Cataluña, el adquirente que compre el bien inmueble con deudas comunitarias pendientes de abonar del anterior propietario, responderá de las deudas del año en curso de la compra y de los 4 años inmediatamente anteriores, mientras que en el resto Comunidades Autónomas, siguiendo la Ley Estatal, son 3 años (Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales).

Impuestos

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Si un empresario o un profesional, en el ejercicio de su actividad, vende una vivienda, generalmente, nueva, el porcentaje a pagar en concepto de IVA será del 10% en la península y Baleares, mientras que, en Canarias, el 6,5% por el IGIC.En Ceuta y Melilla, se abona el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación (IPSI). En el caso de una vivienda pública, el IVA puede ser del 4%, aunque varía dependiendo de cada Comunidad Autónoma y del tipo de vivienda social. Se recoge en la Ley 37/1992, de 20 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

El empresario o profesional será el encargado de realizar la autoliquidación del IVA en la AEAT, incluyendo el IVA que se ha repercutido al comprador, entregándosele al vendedor de la vivienda, la cuantía de IVA cuando se le realiza el pago.

• Impuesto Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Este impuesto se paga en caso de encontrarnos ante una vivienda nueva. Se devenga al firmar ante notario e inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad.

El comprador habrá de abonar el 0,5%, bien sobre el valor declarado, o bien, sobre el tipo de gravamen que haya establecido la Comunidad Autónoma donde se haya sito el bien inmueble. El valor más bajo lo recoge el País Vasco, 0%, mientras que el valor más alto, 1,5%, lo han establecido la mayoría de las Comunidades Autónomas.

El comprador habrá de realizar la autoliquidación del mismo e ingresar la cuantía en la AEAT.

Se regula en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Concretamente, el artículo 29 establece que “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.”

Si nos encontráramos ante una compraventa de segunda mano, el comprador tendrá que pagar la cuantía fija, que se establece por la Comunidad Autónoma competente.

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este impuesto se paga en caso de encontrarnos ante una vivienda usada. Es el impuesto más importante.

La cuantía a abonar dependerá del porcentaje que se aplica sobre el precio que se estableció en la escritura de compraventa. Depende también de la Comunidad Autónoma donde se esté sita la vivienda. Se ha de pagar la cuantía que corresponda a la AEAT, en los siguientes 30 días hábiles tras haberse realizado el otorgamiento de la vivienda, mediante firma del contrato, documento privado o escritura pública.

La regla general, es que se aplica un tipo entre el 6% y el 10%. Sin embargo, si nos encontramos ante una Vivienda de Protección Oficial (VPO), familias numerosas o jóvenes, suelen aplicarse tipos reducidos.

También se regula por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. El artículo 8.a) establece que “Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.”

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto de carácter directo y real, que grava el valor de los bienes inmuebles, correspondiéndole el abono del mismo al titular de dicho bien por ser propietario del mismo y poseerlo. Es un impuesto de carácter local, dependiendo del Ayuntamiento la cuantía a abonar. El tipo de gravamen depende del inmueble, aunque se sitúa entre el 0,4% y el 1,10%.

En el caso de la compraventa de la vivienda, el IBI se abona por el que sea propietario a día 1 de enero. Sin embargo, el artículo 63.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece que “(…) sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común.” Es decir, el vendedor podrá repercutir al comprador de la vivienda, la parte proporcional del IBI por los días pendientes hasta final de año, salvo pacto en contrario.

• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) -Plusvalía municipal

Es un impuesto de carácter municipal que se aplica al vender una vivienda. En este caso, será el vendedor quien habrá de abonar el impuesto de plusvalía.

Tal y como se recoge en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, concretamente, en el artículo 104, “es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.”

En resumen, la plusvalía municipal grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda que transmite.

Se toma en cuenta el valor catastral, así como el número de años que el vendedor ha sido propietario del bien inmueble. El límite mínimo es de 1 año, mientras que el máximo, de 20 años.

Legalmente, la plusvalía es abonada por el vendedor, el transmitente, salvo pacto en contrario.

El plazo para liquidar este impuesto es de 30 días naturales desde la fecha de la escritura de compraventa, ante el Ayuntamiento competente donde esté sito el inmueble.

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Se regula en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

A la hora de realizar la declaración de la renta, el vendedor de la vivienda habrá de incluir en el modelo, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda. En caso de haber tenido que abonar la plusvalía municipal, significa que hay ganancias, por lo que habrá que pagar impuestos. En caso de que hayas perdido dinero, se podrá compensar con otras ganancias patrimoniales.

La ganancia patrimonial se determina mediante la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Dentro del mismo, se podrán añadir todos los gastos e impuestos que se derivaron por comprar el bien inmueble, como también, las inversiones y mejoras realizadas en el mismo, pues las obras aumentan el valor del inmueble. Además, se suman los gastos de constitución de la vivienda, así como las comisiones que se derivaron de la misma, pero no las comisiones pagadas por la constitución de la hipoteca.

Por otro lado, al precio de la transmisión habrá que restarle los gastos e impuestos pagados, inherentes a dicha transmisión (entre los que se encuentra la plusvalía municipal).

En definitiva, la diferencia entre el precio de la compra y todos los gastos derivados de la misma, menos los impuestos, añadiendo las mejoras y el precio obtenido por la venta de la vivienda, menos los impuestos de la transmisión, dará como resultado la ganancia patrimonial en el IRPF. En caso de dar resultado negativo, no habrá que pagar por ello.

El tipo impositivo por la ganancia patrimonial en el IRPF va desde el 19% hasta el 23%, dependiendo de la ganancia (entre 6.000 euros y 50.000 euros).

También se regulan una serie de exenciones fiscales para el vendedor de la vivienda en los siguientes casos:

• Vender tu vivienda habitual para comprar otra. Dispones del plazo de dos años para reinvertir.
• Vender tu vivienda habitual siendo mayor de 65 años.
• Vender tu vivienda, habitual o no, siendo mayor de 65 años para destinar la ganancia patrimonial a contratar una renta vitalicia.

Préstamo hipotecario para la compraventa de vivienda

En caso de que el comprador decida adquirir la vivienda, ya sea de obra nueva o de segunda mano, a través de un préstamo hipotecario, además de los gastos que se derivan de la compraventa, se han de añadir otros.

• Gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría

En este caso, es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario la que recoge, en el artículo 14 que, “Los gastos de gestoría corresponderán al prestamista.El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.”

• Tasación del inmueble
  

Se regula por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

El valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario es definido por el artículo 4 como “el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.”

En el momento en que la parte adquirente decide solicitar un préstamo hipotecario, deberá pagar a un profesional acreditado, arquitecto técnico o ingeniero, para que otorgue un valor a la vivienda y que la entidad bancaria conozca qué porcentaje de financiación le puede conceder. Generalmente, estas entidades prestan una cantidad equivalente al 80%, bien del precio de la compraventa, bien del valor de la tasación realizada, aunque algunas financian el 90%, o incluso, el 100%.

El artículo 13 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece en este mismo sentido que “Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente.”

La tasación tiene una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión. Actualmente, el valor de la tasación se sitúa entre los 250 y los 600 euros, dependiendo de varias circunstancias, como el tipo de vivienda, quién realice la tasación y la valoración del bien.

Este gasto es asumido por el prestatario [artículo 14.e).i) Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario].

• Comisión de apertura del préstamo

El artículo 14.4 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece que “Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista, ocasionada por la concesión del préstamo.”

Esta comisión se deduce del dinero que entrega la entidad bancaria al hipotecado. Puede llegar hasta el 2% del capital prestado, dependiendo de lo pactado con la entidad. El Tribunal Supremo ya declaró su validez.

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Cuando estemos ante una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria, será el prestamista el obligado al pago de estos impuestos. Así lo establece el artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pues expresa que “Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.”

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