Guia del contrato de opción de compra inmobiliaria

 

 

En esta guía hacemos un repaso a los aspectos principales del contrato de opción de compra inmobiliaria

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Definición del Contrato de Opción de Compra

En ell contrato de opción de compra una parte, llamada “concedente”, otorga a otra, llamada “optante”, la facultad de poder decidir si quiere, o no, celebrar un contrato de compraventa, que es el contrato principal, el cual deberá realizarse en plazo cierto, con unos determinados requisitos y condiciones, pudiendo pedirse por la parte concedente, el pago de una prima la parte optante.

Realmente, nos encontramos ante un precontrato. También se puede llamar “contrato preparatorio” del posterior contrato a celebrar, el de compraventa. En él se determinan, no solo los elementos del mismo, sino que se deja a una de las partes la decisión de celebrar o no el contrato de compraventa. La parte “concedente” no podrá disponer del bien que ha ofrecido, debiendo mantener la oferta realizada.

En la STS 620/2012, de 10 de octubre de 2012, el Tribunal Supremo expresó que:

«La opción de compra, tal como la define la  STS de 17 de marzo de 2009 (RJ 2009,1650), “es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa (SSTS de 11 de abril de 2000 (RJ 2000,2434) y 5 de junio de 2003 (RJ 2003,5018)): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la consumación e inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno».

Asimismo, la  STS de 7 de mayo 2010 (RJ 2010, 4845) destaca que «cuando se ejercita la opción -perfección- se celebra más tarde la compraventa -consumación- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa».

Y la STS de 23 de abril de 2010(RJ 2010, 3546), deja claro el concepto y el efecto del precontrato de opción en estos términos:

«El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, SSTS de 21 de noviembre de 2000 (RJ 2000,10429), «implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa», dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009  (RJ 2009, 2387).

Por tanto, el efecto que produce es que, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo por resolución judicial, tras el procedente proceso».»

Regulación del contrato de opción de compra

El contrato de opción de compra no dispone de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico. Debemos acudir a la jurisprudencia para conocer este tipo de contrato “atípico”, que se regirá por la autonomía de las partes que lo suscriben, teniendo amplia libertad para formalizarlo.

Lo define como aquel “convenio”, en virtud del cual, una de las partes, denominada “concedente”, concede a otra, denominada “optante”, la facultad exclusiva para decidir si celebra o no el contrato principal, que será posterior al contrato de opción de compra. Ese contrato principal y posterior, será el de compraventa. Se tendrá que realizar en plazo cierto, en base a unas determinadas condiciones.

Para que el contrato de compraventa sea firme y se ejecute, bastará que la parte “optante”, exprese la voluntad de querer realizar dicho contrato, bastando la expresión de voluntad del optante, sin necesidad de realizar más actuaciones por ninguna de las partes.

En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no se regula ningún aspecto de este tipo de contrato.

Características del contrato de opción de compra

En el contrato de opción de compra, podemos destacar como principales características, las siguientes:

1. Contrato atípico: no está regulado en nuestro ordenamiento jurídico.
2. Contrato preparatorio: en el momento en que se ejercita la opción de compra en el plazo estipulado, se produce la compraventa del bien.
3. Contrato consensual: se perfecciona a través de la autonomía de las partes.
4. Contrato unilateral: solo queda obligada una de las partes contractuales, el concedente, salvo que se acuerde el pago de una prima al contrato de opción. A la parte optante del contrato, se le da el derecho a decidir, de forma unilateral la realización de la compra del bien. No se le puede imponer la obligación de celebrar el contrato de compraventa futura. Está en su derecho de ejercitarlo, o no.
5. Contrato a plazo: se establece una fecha de vencimiento para el mismo.
6. Contrato intransmisible: la parte concedente deberá indemnizar en concepto de daños y perjuicios si dispone del bien objeto de la opción.
7. Contrato autónomo o adherido: puede estar integrado dentro de otro contrato cuyo objeto es distinto. En el caso de ser un contrato adherido, será un contrato de arrendamiento, otorgando a la parte arrendataria el derecho subjetivo de tener la facultad de ejercitar, en un plazo determinado, la adquisición del bien arrendado, pagando la contraprestación acordada en dicho contrato, mediante la entrega de un precio cierto.

Requisitos del contrato de opción de compra

Los requisitos para que nazca el contrato de opción de compra, son: objeto, precio y plazo. Como requisito opcional, existe el pago de la prima.

Objeto

Se ha de determinar el objeto, pues en el contrato de compraventa, el mismo se entiende perfeccionado en el momento en que se ejercita la opción de compra. Para ello, se ha de determinar de forma clara el objeto en el contrato de opción, en cuanto al bien en concreto que se va a vender y a comprar. Este bien habrá de cumplir los requisitos generales establecidos entre los artículos 1271 a 1273 del Código Civil.

1. Artículo 1271 CCivil: “Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras.”
2. Artículo 1272 CCivil: “No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles.”
3. Artículo 1273 CCivil: “El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.”

Precio

Se ha de estipular un precio para el caso de ejercitar la futura compraventa del bien. Es necesario que el precio sea cierto, al igual que el objeto, pues el contrato de compraventa se perfecciona al ejercitar el contrato de opción. Los requisitos para considerar que el precio es cierto, se recogen en el Código Civil:

1. Artículo 1447 CCivil: “Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.”
2. Artículo 1448 CCivil: “También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa, mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto.”
3. Artículo 1449 CCivil: “El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.”

Plazo

Es un requisito Para poder ejercitar el contrato de opción de compra, se exige que la parte optante manifieste su decisión de adquirir el bien dentro del plazo pactado. Solo con expresar dicha decisión, la voluntad positiva de adquisición se tendrá por consumado el derecho de opción sin tener que realizar ningún otro acto por su parte. Este tipo de plazo es de caducidad. En el caso de que la parte optante ejercite el derecho de opción fuera del plazo previsto en el precontrato, queda caducado.

Pago de la prima

Es considerado un requisito accesorio, no esencial como los anteriores. Quedará a la autonomía de las partes incluir o no este elemento.

Obligaciones de las partes

En el contrato de opción de compra también existen obligaciones específicas para cada una de las partes, además de las generales de todo contrato.

1. Obligaciones de la parte optante:
   1. Pago de la prima. En el caso de que se haya estipulado por ambas partes el pago de dicha prima, es la única obligación por parte del optante, pues el contrato de opción de compra, al ser de carácter unilateral, solo nacen obligaciones para la parte concedente.
2. Obligaciones de la parte concedente:
   1. No disponer del bien que se ha ofrecido en el contrato.
   2. Mantener la oferta, que, por cierto, es vinculante para esta parte. No se puede retirar durante el plazo concedido.

Derechos de las partes

1. Derechos de la parte optante:
   1. Derecho a hacer uso del derecho de opción de compra si le interesa. En caso de quedar consumada la opción, el contrato de compraventa queda perfeccionado.
2. Derechos de la parte concedente:
   1. Derecho a recibir la prima estipulada, en su caso.

Inscripción en el Registro de la Propiedad de la opción de compra

En el artículo 14 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario se establece la posibilidad de que el contrato de opción de compra se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad. Una vez esté inscrito, este derecho adquiere la eficacia de un derecho real. En el caso de que la parte optante decida, podrá ejercitar dicho derecho frente a cualquier adquirente, no solamente frente a la parte concedente.

Este precepto, expresa que “Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

1ª. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

2.ª Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

3.ª Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.”

Extinción del derecho de opción

El contrato de opción de compra, al nacer por autonomía de las partes, se extingue de modo natural por las siguientes causas:

1.- Ejercicio del derecho de opción. Este ejercicio, produce la perfección del contrato de compraventa.

2.- Por el transcurso del plazo que se otorga al optante para ejercitar el derecho de opción. El no ejercitar dicho derecho, produce la renuncia por parte del optante, al transcurrir el plazo estipulado en el contrato para tomar la decisión. También se puede renunciar de forma expresa. En la jurisprudencia, se deja al arbitrio de la parte optante, tomar la decisión de celebrar o no el contrato ofrecido, con los efectos propios que se despliegan en caso afirmativo, pudiendo querer hacer realidad ese contrato de compraventa, renunciar expresamente a él o, simplemente, dejar transcurrir el plazo estipulado sin ejercitar el derecho otorgado en el precontrato. Al tomar cualquiera de esas opciones, el derecho de opción queda naturalmente extinguido.

3.- Caducidad. Como ya sabemos, se estipula un plazo concreto para poder ejercitar el derecho de opción para la parte optante, por lo que, el contrato en sí tiene carácter temporal. Transcurrido dicho plazo, ejercitar el derecho de opción es extemporáneo, y, por lo tanto, ineficaz.

El derecho de opción caduca, o bien, al transcurrir el plazo, por no ejercitarlo, o bien, cuando no se ejercita en la forma que se determinó en el contrato. En este caso, la STS de 16 de julio de 1992, rec. nº 1314/1990, sometió la prórroga del plazo del derecho de opción a una condición resolutoria, teniendo que comunicar la parte optante, antes de la finalización del plazo, a la parte concedente, el estado sobre el objeto de la opción.

En definitiva, el plazo para ejercitar el derecho de opción es de caducidad y su transcurso conlleva la extinción del contrato.  En ese caso, no se devolverá la prima, aunque se hubiera pactado que dicha prima se aplicara como parte del precio.

La STS de 30 de junio de 1994, nº Resolución 657/1994, estableció que declaraba el plazo del derecho de opción como de caducidad, no de prescripción, no siendo posible la interrupción.

“(…) En lo que, como obligatoria prevención, debe ejercitarse en tiempo y forma el derecho de opción” (SSTS 17 de mayo de 1983, 26 de enero de 1988, 9 de octubre de 1989 y 8 de octubre de 1993.)”

Por su parte, la STS de 23 de mayo de 1952, nº rec. 716/91, nº Resolución 1088, afirmó que “es una consecuencia natural e ineludible de todos los precontratos en los que expresamente se fija un plazo para la celebración del contrato prometido, pues no puede estar indefinidamente sometida la voluntad de un contratante a la del otro.”

En cuanto al pago de la prima, la STS de 4 de enero de 1992, rec. nº 2474/1989, declaró que “no pueda resolverse lo que ya se ha extinguido, ni obligar al oferente a devolver el precio o prima de la opción, una vez que mantuvo su oferta durante todo el tiempo pactado y el optante no ejercitó en tal tiempo su derecho”. También la STS de 16 de octubre de 1997, nº Resolución 883/1993, reconoció que “los concedentes de una opción que ha caducado por expiración del plazo, tienen derecho al cobro del precio, prima o merced fijado por su concesión, pero se les condena a devolver el resto percibido.”

Estamos ante una caducidad convencional, pues son las partes quienes fijan la duración del plazo. Al expirarse el plazo, los efectos de la caducidad se producen por ministerio de la ley, según la regulación establecida para la caducidad legal. Las partes contratantes, no puede modificar los efectos que se producen con la caducidad de los derechos, pues están regulados por el ordenamiento jurídico.

La acción para poder proteger el derecho de opción de compra por parte del optante tiene un plazo de prescripción de 5 años, tal y como establece el artículo 1964 CCivil. Este plazo es independiente del plazo de ejercicio del derecho de opción. No se superponen. Es la STS de 29 de mayo de 1996, nº de Resolución 441/1996, la que establece la diferencia entre ambos plazos, “La argumentación de la sentencia en punto a la prescripción de la acción para ejercitar la opción de compra, cuyo plazo se iniciaría en el momento en que el derecho pudo ejercitarse, no es correcta; en efecto, establecido, como en el caso acontece, un plazo para ejercitar el derecho de opción, no resulta aceptable sostener que el beneficiario de la misma deba ejercitar su derecho, incluso con anterioridad a concluir el plazo pactado, para evitar que se extinga por prescripción, lo cual implicaría evidente contradicción con la voluntad concorde de las partes manifestada en el contrato, sin que, además, se hubiera producido violación alguna del derecho del optante por el concedente, que pudiera dar lugar al ejercicio de una acción para protegerlo. Desde otra perspectiva se tiene asimismo que, hallándose el ejercicio del derecho de opción sujeto a un plazo de caducidad, no es posible que se vea afectado también, durante su transcurso, por la prescripción extintiva (…) En síntesis, que la sentencia impugnada confunde entre el ejercicio del derecho de opción de compra, el cual tiene un plazo de caducidad establecido contractualmente… y la acción encaminada a proteger el derecho de opción de compra, la cual está sometida a un plazo de prescripción, y que se ejercitó mediante la presentación de la demanda objeto del procedimiento, una vez que vio violado su derecho al negarse el demandado a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, plazo de prescripción que no comenzó a contar hasta el momento en que se produjo la violación del derecho de opción de compra”.

4.- Renuncia. El contrato de opción de compra también faculta al optante a renunciar de forma expresa o tácita a tal derecho durante su vigencia, extinguiendo el contrato. Se libera a la parte concedente de su obligación de no poder disponer del bien objeto del contrato de opción. En este caso, la parte optante no puede exigir que se le devuelva la prima pagada, pues es la contraprestación por la obligación del concedente de no disponer la cosa objeto de la opción de compra (ver STS de 31 de diciembre de 1992, nº rec. 222/90, nº de Resolución 1228).

5.- Por las causas generales de los contratos. Como, por ejemplo, la pérdida física o jurídica del bien objeto del contrato de opción, tal y como se recoge en el Código Civil. Por enajenación a un tercero. En caso de perderse el bien antes de celebrar el contrato de derecho de opción, no nacerá por falta de objeto, mientras que, si se pierde después de celebrado, la opción queda consumada y se pierde la cosa objeto de la posterior compraventa.

Los efectos de perder el bien estando vigente el plazo para ejercitar el derecho de opción, dependerán de cómo ocurra dicha pérdida, si por caso fortuito o fuerza mayor, o por culpa o negligencia de alguno de los contratantes.

• Por caso fortuito o fuerza mayor. El derecho de opción perece para el propietario concedente, pues se aplica la regla “res perit domino”, en vez de “periculum est emptoris”. En este caso, la parte optante puede pedir la devolución de la prima entregada. Si el bien se hubiera perdido de forma parcial, no total, la parte optante podrá ejercitar el derecho de opción de compra, y adquirir la parte existente, abonando el precio proporcional.
• Por culpa o negligencia. En caso de perderse el bien por culpa de la parte concedente, deberá, no solo devolver la prima, sino indemnizar los daños y perjuicios.

En caso de haber enajenado el bien a un tercero, denominado “pérdida jurídica”, se incumplen las obligaciones por parte de la parte concedente. En este caso, la parte optante podrá exigir responsabilidad contractual por incumplimiento de contrato.

Para la validez y eficacia y oponibilidad a la parte optante de la transmisión a un tercero, este debe actuar de buena fe y haber adquirido el bien a título oneroso. En el caso de no cumplir estos requisitos, la parte optante podrá impugnar dicho acto de adquisición, oponiendo frente al tercero su derecho de opción de compra, aunque el tercero ya hubiera inscrito la adquisición en el Registro de la Propiedad, pues no le ampara la protección registral. En caso de que el tercero adquirente sea de mala fe, o haya adquirido el bien a título gratuito, deberá restituir el bien, salvo que sea imposible, pues en ese caso deberá indemnizar de forma solidaria con la parte concedente los daños y perjuicios.

Alquiler con opción a compra

Realizar un contrato de arrendamiento de un bien inmueble con derecho de opción de compra es un contrato muy típico y habitual en viviendas. Se le da la posibilidad al arrendatario de adquirir, o no la propiedad de un bien inmueble. Independientemente de la existencia del derecho de opción de compra, el contrato de arrendamiento se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El derecho de opción de compra es un contrato autónomo e independiente del contrato de arrendamiento, aunque, en caso de existir este derecho en el contrato, las dos modalidades quedarán unidas. En este caso, nos encontramos ante un modelo de contrato en el que la parte compradora paga una determinada cantidad, denominada “prima” para poder decidir, en un plazo determinado de tiempo, si adquiere la propiedad del bien inmueble. Para ello, es indispensable que, tanto el plazo como la prima, estén fijados de forma clara en el contrato de arrendamiento. El ejercicio del derecho de opción resulta voluntario para el arrendatario, pero obligatorio para el arrendador.

Lo importante de esta modalidad de arrendamiento, es que una parte del pago mensual en concepto de alquiler va destinado al pago final en caso de ejercitar la opción de compra por parte del arrendatario.

Las condiciones de este tipo de contratos, pueden ser fijadas por las partes (prima, pago destinado al pago del precio final, porcentaje que se empleará para el cómputo del precio final, tiempo tiene para optar por la compra, etc).

Fiscalidad del contrato de opción de compra

En el contrato de arrendamiento con derecho de opción de compra, es muy importante tener en cuenta la fiscalidad.

En el caso de que sea una promotora inmobiliaria quien ofrezca el contrato de arrendamiento con opción de compra, el arrendamiento de la vivienda se encontrará sujeto al IVA, en caso de tratarse de una primera transmisión de vivienda. El tipo de IVA será del 10%. En caso de ser una vivienda protegida, se aplicará el IVA reducido del 4%. El arrendatario, y optante, como particular, deberá hacer frente al pago de este impuesto, sin podérselo deducir.

La entrega de la prima, acordada entre la promotora inmobiliaria y el particular, para poder ejercer el derecho de opción de compra dentro del plazo que estipulen, también se encontrará sujeta a IVA, pues tiene la consideración de prestación de servicios, al tipo general del 21%. En caso de que el arrendatario ejercite su derecho de opción de compra, la transmisión también tributará por IVA. En este caso, al 10% o al 4%, dependiendo del tipo de vivienda.

En cambio, si la parte arrendadora es un particular, la transmisión de la vivienda tendrá la consideración de segunda transmisión. Esta transmisión está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo sujeto pasivo, el arrendatario.

Si se paga la prima para optar al derecho de opción de compra, también tributará al ITP, pues las “promesas y opciones”, son hecho imponible de este impuesto, tal y como se recoge en la ley. El tipo aplicable variará dependiendo de la Comunidad Autónoma, pues es un tributo cedido.

En el caso de ejercitar el derecho de opción de compra, la transmisión de la propiedad volverá a tributar por el ITP, pues realizar un contrato de arrendamiento con derecho de opción de compra, y llevar a cabo esta último, supone la existencia de dos negocios jurídicos, relacionados, pero independientes, tributariamente hablando, produciéndose dos hechos imponibles distintos y diferenciados.

Centrándonos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el contrato de arrendamiento con opción a compra también está sujeto a este impuesto en el caso del arrendador/vendedor.

Los ingresos que reciba en concepto de arrendamiento (rentas de alquiler), supondrán rendimientos de capital inmobiliario, siempre que no sea empresario. Fiscalmente hablando, tiene el mismo tratamiento que un contrato de arrendamiento sin opción de compra.

En el caso de transmitir la vivienda, hay que tener en cuenta el criterio dado por la Dirección General de Tributos en la Consulta V3065-18. Existirán dos ganancias patrimoniales distintas:“Por tanto, la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre la vivienda.

Si posteriormente se ejercita la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por su propietario (arrendador) ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF.

En este caso, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en los artículos 48 y 49 de la LIRPF.”

Diferencia con figuras afines

Entre las figuras afines al contrato de opción de compra, vamos a centrarnos en: la promesa de venta, el arrendamiento y el retracto convencional.

Promesa de venta

El artículo 1451 CCivil establece que “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.” Es decir, la persona a quien se le hace la promesa, generalmente, el futuro comprador, de reclamar una indemnización por el incumplimiento de la parte que promete, generalmente, el futuro vendedor.

La promesa de venta se diferencia de la opción de compra en que la promesa es un contrato bilateral, mientras que la opción es unilateral. 

Contrato de arrendamiento

Lo habitual es que el contrato de opción de compra vaya vinculado a un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles. La doctrina lo define como “contrato atípico complejo”. El derecho de opción supone un “plus” en el derecho subjetivo, pues el arrendador concede al arrendatario el derecho de optar a la compra del bien inmueble que está arrendando, es decir, puede adquirir la propiedad del bien arrendado. Sin embargo, el contrato de arrendamiento y el contrato de opción de compra producen efectos diferentes.

Retracto convencional

El artículo 1507 CCivil establece que “Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.” La jurisprudencia considera que el derecho de opción de compra tiene características incompatibles con el derecho de retracto, pues, el primero, es un contrato principal, no una mera cláusula de otro contrato, aunque materialmente se pueda incluir. Además, el derecho de opción es un contrato unilateral, creando para la parte concedente la obligación de mantener la oferta, mientras que, para la parte optante, nace el derecho de aceptar el derecho, o dejarlo caducar, aunque, posteriormente, pase a ser un contrato bilateral, al asumir la parte optante las obligaciones de: pago del precio, recepción de la cosa, etc. Finalmente, el derecho de opción es un contrato consensual a favor del optante.

El contrato de opción de compra puede ser interesante pero al carecer de regulación legal, la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario le evitará muchos problemas.

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