Guia de la Usucapion

usucapion

La usucapión o prescripción adquisitiva, es un modo de adquirir el dominio y otros derechos reales sobre las cosas, por el paso del tiempo y su uso a título de propietario

 

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Concepto de usucapión

La usucapión o prescripción adquisitiva, es un modo de adquirir el dominio y otros derechos reales sobre las cosas, por el paso del tiempo y su uso a título de propietario. Es decir, la institución de la usucapión permite convertir al poseedor en propietario legítimo por el transcurso del tiempo, siempre y cuando se cumplan determinados requisitos.

Esta figura queda regulada en nuestro Código Civil.

En concreto, el art. 609.3 de este texto legal, establece la prescripción como un medio de adquirir la propiedad.

Así, el art. 1930 del mismo habla nuevamente sobre la prescripción. Y al respecto señala que “por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 3ª, en su sentencia de 11 de abril de 2019, nº 63/2019, ha fijado con claridad su definición, de forma que “la prescripción adquisitiva o usucapión es uno de los modos de adquisición del dominio o de otro derecho real (artículos 609 y 1930 Código Civil) susceptible de posesión, mediante el uso de la cosa como si fuera propia durante el tiempo fijado por la Ley”.

La finalidad de la usucapión es de carácter objetivo y, como bien refleja la sentencia del Tribunal Supremo núm. 44/2016, de 11 de febrero, consiste en “dar seguridad a los derechos de modo que, transcurrido el tiempo fijado por la ley en el ejercicio del derecho y concurriendo los demás requisitos exigidos, tal derecho queda consolidado y cubierto frente a todos, evitando así las dificultades de prueba que pudieran existir para justificar el origen de derechos reales adquiridos en tiempos ya lejanos. La usucapión es una figura garantista, que trata de proteger a quienes,  tras un largo periodo de posesión de la cosa y, una vez convertidos en propietarios, puedan oponer esa propiedad consolidada frente a terceros.

La prescripción adquisitiva puede diferenciarse por razón de su objeto, es decir si la adquisición se da sobre objetos muebles o inmuebles. En la presente guía nos centraremos en la usucapión sobre bienes inmuebles.

¿Quiénes pueden adquirir mediante la usucapión?

Al respecto, el Código Civil, en su artículo 1931 determina que podrán adquirir a través de este modo “las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos”.

¿Qué bienes son susceptibles de usucapión?

De acuerdo con la sentencia de la Audiencia Provincial de Ceuta, Sección 6ª, de 15 de julio de 2017, núm. 29/2017, son susceptibles de prescripción todas las cosas que estén en el comercio de los hombres, es decir, aquellas que sean objeto de tráfico o comercio, debiendo excluir todo aquello que no es susceptible de apropiación (como los derechos personales, personalísimos o de carácter público), y lo que siéndolo no puede ser objeto del tráfico por prohibirlo una norma.

¿Pueden las comunidades de propietarios adquirir por usucapión los elementos comunes?

En la propiedad horizontal, tal y como resulta del art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, coexiste la propiedad singular sobre los pisos o locales y un régimen de copropiedad especial sobre los elementos comunes.

Así la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12ª, de 28 de septiembre de 2018, núm. 360/2018, ha determinado al respecto que “que los propietarios puedan adquirir la propiedad por medio de la usucapión resulta evidente a tenor de lo dispuesto en el art. 1933 del Código Civil, que dispone que la prescripción ganada por un copropietario comunero aprovecha a los demás”.

En consecuencia, una comunidad de propietarios puede adquirir por usucapión aquellos bienes que están llamados a ser elementos comunes de esta.

El que la comunidad carezca de personalidad jurídica propia y distinta de los comuneros que la integran no es motivo que impida que ésta pueda reclamar la usucapión ganada, ya que la comunidad como tal integra y representa por medio de su presidente a todos los comuneros que la componen.

Tipos de usucapión

Nuestro alto Tribunal, Sala de lo Civil, en su sentencia de 22 de mayo de 2019, núm. 1383/2017, (entre otras), determinan que existen dos tipos de usucapión:

Usucapión ordinaria

Usucapión extraordinaria

Requisitos comunes y específicos

Tanto la usucapión ordinaria como la extraordinaria tienen unos requisitos diferenciadores y determinantes. Si bien, ambas compartes unos requisitos comunes necesarios para poder apreciar esta figura legal.

Requisitos comunes a todos los tipos de usucapión

Existen unos requisitos, señalados reiteradamente por la jurisprudencia, esenciales y básicos tanto en la usucapión ordinaria como en la extraordinaria. Estos son:

1.- La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (art. 1941 CC):

Es necesario que la cosa se posea en concepto de dueño y que la posesión sea pública, pacífica y no interrumpida durante el plazo que la ley señala para cada tipo de usucapión.

La posesión en concepto de dueño implica que no sirve a la usucapión la posesión por mera tolerancia o por título personal o licencia, tal y como recoge el art. 1942 CC y diversas sentencias del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1965 y 5 de diciembre de 1986, entre otras.

De modo que la jurisprudencia ha señalado reiteradamente, aplicando lo expresado en el art. 447 del Código Civil y el art. 1941 CC, que solo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio. Tan determinantes son estos preceptos que, tanto la prescripción ordinaria como la extraordinaria no pueden tener lugar en armonía con el art. 1941 CC sin la base cierta de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir en concepto de dueño (STS de 17 de febrero de 1984, 27 de noviembre de 1923, 24 de diciembre de 1928, 29 de enero de 1953 y 4 de julio de 1963).

2.- No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño (art. 1942 CC):

La posesión en concepto de dueño como requisito esencial básico de toda clase de usucapión, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción aunque quiera poseer con un animus domini (STS de 19 de junio de 1984).

De acuerdo con la SAP de Gijón, Sección 7ª, de 18 de febrero de 2019, núm. 66/2019: “el art. 444 del CC establece que los actos meramente tolerados no afectan a la posesión, lo que implica que quien posee una cosa o disfruta de un derecho por licencia o tolerancia de su titular, no puede beneficiarse a los efectos de la usucapión, entendiendo la mayoría de la doctrina que en estos casos la posesión se debe a la benevolencia del titular o a relaciones de buena vecindad. Estas situaciones de tolerancia presentan un carácter bilateral (aunque no están encaminadas a constituir una relación jurídica) por un lado, una actitud de liberalidad por parte del duelo, cuyo contenido concreto es, precisamente, esa tolerancia; y, por otro, por parte del tolerado, su animus está basado en esa misma liberalidad.

3.- La posesión no ha de ser la simple tenencia de la cosa: animus domini

Finalmente, para que pueda originarse la prescripción adquisitiva como medio de adquirir el dominio, se requiere también que, esta posesión no sea la simple tenencia material o la posesión natural, sino que sea la civil, es decir, la tenencia unida a la intención de hacer la cosa suya, en concepto de dueño (SSTS de 6 de junio de 1986).

De modo que, la posesión útil a efectos de usucapión requiere que se posea la cosa con ánimo de tenerla para sí y, la existencia de actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico (SSTS 3 de octubre de 1962, 16 de mayo de 1983, 29 de febrero de 1992, 3 de julio de 1993, 18 de octubre y 30 de diciembre de 1994, y 7 de febrero de 1997) que sólo el propietario puede realizar (STS 3 de junio de 1993).

La STS de 30 de diciembre de 1994, determinó al respecto que, “resulta imprescindible que dicha posesión mantenida y continuada lo sea en concepto de dueño (artículo 1941 del Código Civil), ya que el artículo sustantivo 447 dice que sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título de adquisición del dominio. La referida posesión interrumpida como dueño ha de basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico (sentencias 3-10-1962, 16-5-1983 y 3-6-1993), por lo que no es suficiente la simple tenencia material o simple, sino que a ella ha de añadirse un “plus” dominical de actuar y presentarse en el mundo exterior como efecto dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios, es decir, que no han de tenerse en cuenta, por no operar prescriptivamente en sentido positivo, cuando se trate de actos de mera condescendencia del efectivo propietario (art. 444 del C.Civil, en relación al 1942), o se posea a espaldas del “verus dominus”, en haceres y conductas dotadas de clandestinidad”.

Es decir, La posesión en concepto de dueño exige proyectar hacia el exterior una apariencia de propietario, que se manifiesta mediante la ejecución de actos de naturaleza dominical o conductas reveladoras, de los que quepa racionalmente inferir que se posee en tal concepto, aun cuando subjetivamente se conozca no ser dueño de la cosa, y requiere un comportamiento no clandestino. Se ha de probar con claridad y precisión el inicio posesorio en concepto de dueño para poder usucapir (SAP A Coruña, Sección 4ª, de 4 de marzo de 2019).

Si bien, existen otro requisitos propios y diferenciadores de cada tipo de usucapión, quedando atribuidos de la siguiente forma:

Requisitos de la usucapión ordinaria

Para que pueda apreciarse la usucapión ordinaria, es necesario que concurran los requisitos de justo título y buena fe del art. 1940 y 1957 del CC. Según el primero de ellos “para la descripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.

1.- Justo título:

El primero de tales requisitos lo constituye el justo título, entendido por la SAP de Valladolid, Sección 3ª, de 13 marzo de 2019, núm. 535/2018, como “el que legalmente baste para transmitir el dominio cuya prescripción se trate (art. 1952 CC), y que también debe ser verdadero y válido (art. 1953 CC), además de queda debidamente acreditado y no meramente presumido(art. 1954 CC).

La exigencia de un justo título veraz y válido implica no sólo la necesidad de que abstractamente el negocio de que se trate sea apto para transferir la propiedad, sino también como es lógico, que dicho título esté referido precisamente a la cosa o derecho que se pretenda haber usucapido, o dicho de otra forma, ha de existir plena identidad entre la cosa o derecho a que se refiera el título y el que es objeto de posesión y prescripción (SSTS de 11 de noviembre de 2002 y 14 de mayo de 2004). Respecto a la identidad de objeto, es necesario citar la STS de 7 de febrero de 1985, que sienta la doctrina de que “resulta imposible la prescripción ordinaria cuando se ajusta el título a la finca que se pretende adquirir, debiendo darse perfecta identidad entre el inmueble que es objeto del título y el que es objeto de posesión y de prescripción adquisitiva, que sólo es eficaz respecto a lo que el título contempla”.

2.- Buena fe del poseedor:

El art. 1950 de nuestro CC, establece una definición al respecto y es que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio”.

Así lo señala la SAP de Ceuta, Sección 6ª, de 15 de julio de 2017, pues desglosa el concepto como la convicción de que la persona de quien recibió el poseedor cosa, era su dueño y podía transmitirla. En contraposición, se considera que hay mala en el poseedor que conoce que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida.

Por lo cual, la buena fe es una situación objetiva del poseedor que ignora que posee indebidamente (SAP de Madrid, Sección 12ª, de 19 de febrero de 2019).

Si bien, es importante resaltar la SAP de Cáceres, Sección 1ª, de 28 de septiembre de 2018, núm. 416/2018. Esta realiza una matización de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria. Determina que, en este tipo de usucapión, la buena fe “no puede quedar reconducida únicamente a una interpretación literalista del art. 1950 CC en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistencia en la “creencia” de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado, en relación, entre otros , con los artículos 433, 435, 447, 1941, 1952 y 1959 del Código Civil, así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta sala viene realizando…debe precisarse que dicha apreciación meramente sujeta del adquirente no resulta por sí sola determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere el complemento objetivable de un “estado de conocimiento”…aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia “básica” que haga, en su caso excusable el error que pudiera sufrir el adquirente(…) Así las cosas, y dada la presunción de buena fe que declara el artículo 34 LH…la cuestión de la carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra…en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate”.

Por lo que la buena fe, presumida, debe además superar un examen de diligencia por parte del adquirente poseedor.

3.- Plazo de posesión:

El plazo de posesión queda referido a aquel periodo de tiempo durante el cual el tercero ha de poseer, cumpliendo los requisitos generales y específicos de cada tipo de posesión, para que se entienda alcanzada la usucapión y por tanto, pueda convertirse en propietario.

El artículo 1957 del CC, habla sobre la prescripción ordinaria de bienes inmuebles y determina que “el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante 10 años entre presentes y 20 entre ausentes, con buena fe y justo título.

Requisitos de la usucapión extraordinaria

La usucapión extraordinaria no exige de los requisitos de justo título y buena fe necesarios en la usucapión ordinaria. Es decir, se prescinde tanto de la buena fe del poseedor como del justo título, siendo necesario para que pueda ser apreciada que la posesión se de conforme a los requisitos comunes: pública, pacífica, ininterrumpida, en concepto de dueño y no por mera tolerancia o licencia.

Por lo tanto, la prescripción adquisitiva extraordinaria podría parecer una figura más sencilla de lograr en la práctica, pero ambas están sujetas a un plazo de posesión de la cosa; plazo que en la usucapión extraordinaria se amplia sustancialmente frente a la ordinaria.

1.- Plazo de posesión:

El artículo 1959 del CC recoge el plazo de posesión como requisito para la usucapión extraordinaria sobre bienes inmuebles, de forma que “se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes…”. 

En este sentido reza la STS de 7 de febrero de 1997, por la que “si bien la usucapión extraordinaria sólo precisa para operar del requisito de la posesión por un plazo mínimo de 30 años, sin necesidad de justo título ni de buena fe; ello no exime a la parte de probar esa situación pública e ininterrumpida y además, en concepto de dueño, pues solo en esas condiciones la posesión aprovecha a la usucapión”.

En conclusión, la usucapión cuenta con unos requisitos comunes a todos sus tipos o modalidades. Si bien, atendiendo a la usucapión sobre bienes inmuebles ordinaria o extraordinaria, cada una de ellas presenta requisitos propios e independientes.

Para una mejor compresión, vamos a analizar los requisitos desde un punto de vista esquemático.

usucapion inmobiliaria

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Procedimiento: La acción declarativa de dominio sobre bienes inmuebles

La usucapión va a desarrollarse a través de una acción declarativa de dominio. La finalidad de esta acción es declarar judicialmente la propiedad de un bien, en este caso inmueble.

Si bien esta acción declarativa de dominio no viene recogida expresamente en nuestra Ley, pero se encuadra dentro de las tutelas jurisdiccionales que prevé el art. 5.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto: “Se podrá pretender de los tribunales…la declaración de la existencia de derechos y de situaciones jurídicas…”.

Además,su existencia se deduce tácitamente de la previsión legal que realiza el art. 348 del Código Civil, según el cual, “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

Así, conviene citar la STS de 12 de junio de 1976, que determina que “la acción declarativa de dominio es aquella dirigida, no a la recuperación de la posesión, sino a la mera declaración o expresión judicial del derecho de propiedad que la parte actora ostenta sobre una cosa, acallando a los que discutan ese derecho o se lo arroguen, a fin de obtener la declaración judicial de pertenencia del derecho de propiedad”. Y la STS de 23 de marzo de 2001, núm. 298/2001, que añade que “la acción declarativa de dominio es aquella que corresponde al propietario para que simplemente se declare su derecho de propiedad, es acción meramente declarativa…”.

Por ello, para que prospere la acción declarativa es preciso que el actor pruebe cumplidamente el dominio del objeto que reclama y que está perfectamente identificado y delimitado (STS de 14 de marzo de 1989).

Por lo tanto, la finalidad de la acción declarativa de dominio es obtener una resolución judicial que otorgue la propiedad de un bien, en este caso inmueble.

Así, quien haya poseído cumpliendo los requisitos ya citados, podrá interponer ante los juzgados competentes una demanda solicitando la declaración de su carácter de propietario respecto de un bien determinado.

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