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La posesión ininterrumpida y pacífica en concepto de dueño permite la usucapión extraordinaria y por tanto la adquisición de la propiedad de un inmueble
Una de las formas de adquirir la propiedad de un inmueble en nuestro Derecho, es a través de la usucapión extraordinaria, es decir, la posesión en concepto de dueño durante un período, ininterrumpido, de treinta años.
D. Alvaro adquirió en 1987, por contrato privado, una finca registral. Los vendedores no ostentaban la propiedad de la misma, por lo que el contrato estaba viciado desde el inicio.
Una vez los vendedores fueron sus verdaderos propietarios, realizaron una segunda venta en dos partes. Tras diversas operaciones de compraventa, el adquirente final de toda la finca fue la mercantil LUNA DE MADRID S.L. Se planteó así un problema sobre quien ostentaba realmente la propiedad de la finca. D. Álvaro alegó la posesión de la misma durante el período de treinta años ininterrumpidos. Se estaba ante una usucapión extraordinaria que permitió la adquisición de la propiedad a favor de D. Álvaro.
Antecedentes de hecho
El 27 de septiembre de 2917 D. Álvaro interpuso demanda declarativa de dominio sobre la finca registral nº000, contra la mercantil LUNA DE MADRID S.L.
El actor solicitó la declaración del dominio a su favor de la finca registral nº000. Manifestaba haber adquirido esta por contrato privado, el 9 de julio de 1987, a D. Daniel, D. Benedicto y D. Adelino (ya fallecidos).
La finca registral nº000, objeto de la compraventa, se describía: “Parcela de mil setecientos metros cuadrados, aproximadamente. Esta parcela se halla inscrita al polígono NUM001 con el número NUM002. Lindando: al Norte con carretera a San Martín de la Vega; al Sur; Este y Oeste con propiedades de Don Álvaro”.
Actualmente, el catastro identificaba dicha parcela con una superficie de 2.277 m2. Situada en el sitio denominado El Pocil de Getafe y estando inscrita en el Tomo nº NUM003, Libro NUM004, Sección 3ª, folio NUM005 del Registro de la Propiedad nº de Getafe.
La demandada se opuso a la pretensión del actor. Alegó que la finca registral nº000, objeto del procedimiento, era propiedad suya. Acreditó las sucesivas transmisiones en el Registro de la Propiedad de Getafe nº2 desde el año 1949.
- La primera transmisión: Se produjo por medio de compraventa escriturada el 9 de agosto de 1949 e inscrita el 21 de septiembre del mismo año. Fue vendedor D. Idelfonso y comprador D. Landelino.
- La segunda transmisión: Fue por medio de sucesión testada. Al fallecer D. Landelino la finca se transmitió a sus herederos: D. Carolina (esposa) y D. Camilo, D. Ángel y D. Juan Francisco (hijos).
- La tercera transmisión: Al fallecer D. Carolina, se consolidó la nuda propiedad y usufructo en sus tres hijos. Estos, vendieron la mitad de la finca a SANEDI S.A, por escritura de 8 de marzo de 2001 e inscrita el 29 de septiembre de 2003. La otra mitad se vendió también a SANEDI S.A en escritura de 25 de abril de 2005, e inscrita el 4 de abril de 2006. La empresa SOTO E HIJOS S.A compró a SANEDI la primera mitad, por escritura de 28 de marzo de 2003 e inscripción el 16 de diciembre de 2003. La otra mitad la adquirió la misma sociedad en escritura de 3 de junio de 2005 e inscrita el 4 de abril de 2006.
- La cuarta y última transmisión: Se produjo por compraventa de toda la finca registral nº000. Fue compradora LUNA DE MADRID S.L. y vendedora SOTO E HIJOS S.A., por medio de escritura de 30 de junio de 2005 e inscripción el 18 de julio de 2007.
Por medio del Acuerdo de Alteración de la Descripción Registral de 9 de diciembre de 2015, la Gerencia Regional del Catastro, consideró titular catastral a LUNA DE MADRID S.L. de la parcela nº002, ubicada en el polígono NUM001. Todo ello con efectos desde el 31 de julio de 2016.
Primera Instancia
El 17 de mayo de 2018 el Juzgado de Primera Instancia nº8 de Getafe dictó sentencia desestimando la demanda, con imposición de costas al actor.
La sentencia concluyó que, de la prueba documental aportada se deducía que debía darse la razón a la parte demandada. Pues, se consideró un supuesto de doble venta que se debía resolver en atención a la inscripción en el registro. Se razonó que “ni en la interposición de la demanda, ni en el suplico de la misma, se ejercitó la acción de prescripción adquisitiva por transcurso del plazo legal, razón por la que a fin de evitar la incongruencia extra/ultra petitum, no es posible pronunciarse sobre lo que el actor no ha pedido”.
Audiencia Provincial
Contra la anterior sentencia, se interpuso por el actor recurso de apelación.
El primer motivo del recurso consideraba que debió estimarse la acción declarativa de dominio interpuesta con respecto a la prescripción adquisitiva, al concurrir los requisitos constitutivos de esta. Citó también la doble inmatriculación, para que se cancelaran los asientos incompatibles.
Según la tesis de la parte apelante, D. Álvaro poseyó la parcela nº002 del polígono NUM001 de Getafe desde el 9 de julio de 1987 hasta entonces. El 9 de julio de 2017, antes de presentarse la demanda por el actor, habían transcurrido los 30 años de posesión, pública, pacífica e ininterrumpida exigidos por el art. 1959 del CC para la usucapión extraordinaria.
El art. 1959 CC determinaba que “Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe”.
Además, alegó que D. Álvaro poseía con título apto para la transmisión de la propiedad, tiempo más que suficiente para aplicar la usucapión ordinaria del art. 1957 CC.
El 20 de marzo de 2019, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19ª, dictó sentencia núm. 134/2019.
D. Alvaro ejercitó una acción declarativa de dominio sobre la finca registral nº000 en base al contrato privado de compraventa de 1987. Posteriormente, por medio de un expediente de aumento de cabida y por Auto de 10 de junio de 1993, se inscribió en el Registro un exceso de cabida como parte de la finca registral nºNUM006. La finca registral nº006 era diferente de la finca litigiosa nº000.
Ya constaba la finca registral nº000 inscrita a favor de D. Landelino, casado con Dña. Carolina, en el Registro de la Propiedad desde el 21 de septiembre de 1949.
Determinó la Audiencia que sí se mencionó en la demanda la usucapión, por lo que la sentencia de instancia debía haber tenido en cuenta esta alegación. Por lo tanto, se debió examinar la cuestión jurídica planteada de la usucapión como medio de conseguir la declaración del dominio de la finca registral nº000.
La Audiencia señaló que para que la usucapión ordinaria fuera válida, debía concurrir justo título. La Audiencia señaló la STS de 5 de marzo de 1991, 26 de diciembre de 1995 y 21 de julio de 2006, por las que “el justo título, debe ser verdadero, como exige el art. 1953 CC… puesto que el justo título es <<la causa jurídica de la adquisición del dominio por la posesión y en tal concepto ha de ser de las que en derecho produzcan la traslación del dominio, exigiéndose que sea verdadero y válido>>”.
Así, no concurría el requisito exigido de justo título porque el contrato de venta estaba viciado pues los vendedores no eran los propietarios de la finca. Cuando realmente los vendedores fueron los propietarios y titulares registrales, vendieron la finca en dos partes a SANEDI S.A. Venta que tuvo eficacia para terceros por medio de las inscripciones registrales de 29 de septiembre de 2003 y 4 de abril de 2006.
No obstante, la Audiencia determinó que sí concurrían sus requisitos para la usucapión extraordinaria: treinta años de posesión ininterrumpida sin causa de interrupción (arts. 1943 a 1948 CC). Por lo que, antes de la presentación de la demanda se cumplió el plazo de treinta años (contados desde el 9 de julio 1987) sin que existiera causa de interrupción de la prescripción adquisitiva.
Señaló la Audiencia la doctrina del Tribunal Supremo por la que “ni siquiera la reclamación interrumpe la posesión apta para usucapir porque en esta materia no es aplicable el art. 1973 del Código Civil, propio de la prescripción extintiva, debiendo concurrir alguna de las formas de interrupción previstas especialmente para el caso”. Por lo tanto, las actuaciones verificadas en el Catastro por los litigantes no fueron suficientes para dicha interrupción prescriptiva.
Determinó la Audiencia como hechos que justificaron la posesión ininterrumpida:
1º. D. Álvaro ocupaba la finca litigiosa, incluso antes de la fecha del contrato privado de 9 de julio de 1987. Se ha mantenido en la posesión de la finca a título de dueño hasta el día de la presentación de la demanda, cumpliéndose el plazo de 30 años.
2º. Según el Auto de 10 de junio de 1993 que pone fin al expediente de cabida, D. Álvaro acreditó su posesión mediante prueba de testigos de los propietarios colindantes.
3º. Tras dicho expediente, la parcela nº0002 del polígono NUM001, integró una unidad de cultivo con la parcela nº007 del mismo polígono, propiedad de D. Álvaro. Según se deducía del plano catastral fechado el 9 de noviembre de 2014.
4º. D. Álvaro, entre el 26 de septiembre de 1996 y el 2 de julio de 2002, como propietario de la parcela nº002 del polígono NUM001, participó en el expediente de expropiación forzosa de parte de esa finca. Recibió el 2 de julio de 2002 el pago del justiprecio como dueño de esa parcela.
5º. El cultivo conjunto de ambas parcelas se comprobó mediante el testigo D. Julio. Este declaró que desde hacía veinte años cultivaba personalmente las parcelas nº002 y nº007 para D. Álvaro. Añadió que con anterioridad a él, estas habían sido explotadas por su padre desde el año 1993.
6º. El perito topógrafo aportó fotográficas en las que la totalidad de las parcelas nº002 y nº007 estaban siendo objeto de trabajos agrícolas.
Si bien, sobre el suplico de la demanda sobre la doble inmatriculación, determinó que la misma no procedía. Añadió la Audiencia que la doble inmatriculación, según el art. 313 del Reglamento Hipotecario y la doctrina jurisprudencial, “se produce cuando una misma finca registral aparece inscrita en dos folios diferentes e independientes uno del otro, de modo que ambas inscripciones reflejan la misma finca”. Así, en este caso no se estaba ante una doble inmatriculación porque eran dos fincas registrales diferentes: primero la finca litigiosa nº000y la finca colindante nº006. Según doctrina del Tribunal Supremo, en relación conla fuerza probatoria de las certificaciones catastrales, tenía preferencia la realidad registral.
Con todo lo anterior, la Audiencia determina que debía estimarse el recurso de apelación y la demanda. Estimó la acción declarativa de dominio según lo solicitado en la demanda y ello porque, se cumplían los requisitos del art. 1959 CC.
Conclusión
Para adquirir la propiedad un inmueble mediante la usucapión extraordinaria es necesaria su posesión pública, en concepto de dueño, pacífica e ininterrumpida durante un período de treinta años. A diferencia de la usucapión ordinaria, no necesita de justo título.
