HIPOTECAS Y PRESTAMOS: CLAUSULAS ABUSIVAS

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Vamos a realizar un análisis e lo que el Tribunal Supremo considera como cláusulas bancarias abusivas en base a la sentencia 792/2009 de 16 de diciembre.
La sentencia responde a un recurso de casación derivado de un procedimiento judicial iniciado por la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) contra varias entidades financieras (Caja Madrid, BBVA, Bankinter y Santander).

Se ordenó la inscripción del contenido de esta sentencia en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, por lo que conforme al art.84 de la LGDCU y el RD Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos que incluyan las cláusulas declaradas nulas por abusivas en la sentencia 792/2009.

Para no extendernos demasiado, iremos directamente a las cláusulas que se consideran válidas y a las que se consideran abusivas.

Se consideran cláusulas No abusivas las siguientes:

1.-Cobertura hipotecaria en garantía de posibles costas de ejecución: “La cláusula controvertida no contiene un pacto sobre costas (…). Lo que sí establece el pacto es que la hipoteca cubre las costas (…)”.

2.-Pacto de liquidación unilateral por la entidad financiera:
“El denominado pacto de liquidez o de liquidación es válido por que es un pacto procesal para acreditar uno de los requisitos procesales del despacho de ejecución cual es la liquidez o determinación de la deuda (…) y por lo tanto, no obsta a la impugnación de la cantidad expresada en la certificación bancaria mediante la oposición correspondiente (…)”.

3.-Pacto de compensación de la deuda con cualquier crédito que el mismo deudor tenga con la entidad:
“Nada obsta a que un contratante pacte expresamente con el banco que éste pueda compensar los saldos positivos y negativos de varias cuentas (…)”.

4.-Vencimiento anticipado del préstamos por impago de una sola cuota:
“La doctrina jurisprudencial más reciente ha declarado con base en el art. 1255 CC la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa (…)”.

5.-Vencimiento anticipado por arrendamiento urbano de vivienda:
Según el art. 13.1 de la LAU, ha de respetarse durante 5 años.

Cláusulas que Sí son abusivas:

1.-Vencimiento anticipado del préstamo por cualquier embargo o disminución de solvencia del deudor:
“(…) supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada (…)”.

2.-Vencimiento anticipado por arrendamientos posteriores sujetos a purga (todos los distintos del de vivienda):
“En el caso se declaran abusivas las cláusulas por que no limitan su aplicación a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (art. 13 LAU), (…)”.

3.-Prohibición o limitación de la facultad de arrendar:
Por los mismos motivos que el punto anterior.

4.-Prohibición o limitación de la facultad de enajenar:
“No cabe condicionar a un hipotecante con una prohibición de enajenar, ni la transmisión de la finca convierte al adquirente en deudor-prestatario”.

5.-Renuncia del deudor a ser notificado de la cesión de crédito:
El TS considera que no se debe aplicar el art. 242 del RH que lo permite. “La renuncia anticipada a la notificación (…) merma los derechos y las facultades del deudor cedido (…)”.

6.-Vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias:
“(…) resulta desproporcionada por atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria (…)”.

7.-Vencimiento anticipado del préstamo por falta de inscripción de la hipoteca por motivos ajenos al prestatario:
“(…) no cabe hacer recaer exclusivamente sobre el prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se puede constituir”.

La comprensión de estas cláusulas declaradas nulas, nos permitirá en caso de conflicto, defender nuestros intereses en base a los principios
que aplica el Tribunal supremo, y en ocasiones nos permitirá llegar a una salida negociada.

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