¿Pueden los copropietarios reclamar una indemnización si la cosa en común ha sido utilizada en exclusiva por uno de ellos?
El Código Civil consagra dicho derecho en el artículo 394:
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los coparticipes utilizarlas según su derecho.
Además de las limitaciones establecidas en dicho artículo, el 397 C.C., prohíbe hacer alteraciones aunque fuesen ventajosas para el resto.
El caso típico se produce en herencias y crisis matrimoniales. A partir de una ruptura, uno de los copropietarios se queda con el uso exclusivo del piso. Al cabo de un tiempo, la otra quiere obtener una compensación por no haber utilizado una parte de la cosa común a la que tenía derecho.
¿Tiene posibilidades de éxito dicha reclamación?
Los pronunciamientos de los tribunales son numerosos sobre estos casos y establecen la siguiente línea jurisprudencial.
1.- El resto de los copropietarios, privados del uso de una cosa a la que tenían derecho, pueden reclamar una indemnización por no haber utilizado la cosa común a la que tenían derecho. Dicha indemnización se justifica por los daños y perjuicios sufridos o por la acción por enriquecimiento injusto.
En este sentido el Tribunal Supremo ha establecido que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en una comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás, es ilegítimo (SSTS de 18 de febrero de 1987, y 7 de mayo de 2007).
2.- Para poder solicitar esa indemnización, es imprescindible haber requerido fehacientemente al que está disfrutando de la cosa para que permite el uso por el otro copropietario. Si no existe ese requerimiento, se considera que el uso en exclusiva es “tolerado” o “permitido” por el otro copropietario, que quedará privado de su derecho a la indemnización.
En esta línea se pronuncian las siguientes sentencias: SAP Toledo 25 de enero de 2013: “hasta entonces no consta requerimiento alguno en ese sentido sino una mera salida voluntaria del domicilio, que no implica por si sola que el contrario esté realizando un uso abusivo ni excluyente”. Concluye que “lo procedente es aplicar la indemnización consistente en la mitad de la renta que se habría obtenido por el uso del inmueble, pero no desde la ruptura de la relación de pareja en febrero de 2009 como hace la sentencia, pues ya vimos como en un primer momento nos encontramos ante una situación consentida por el demandante, sino desde el segundo requerimiento para vender o alquilar la vivienda que se produce el 22 de junio de 2010, entendiendo que es a partir de entonces, es decir desde la mensualidad de julio de 2010, cuando de forma definitiva se expresa por el demandante a la demandada una exigencia bien de uso compartido conforme al 394, bien la necesidad de que aquella cese en el mismo para vender o arrendar a un tercero, bien la exigencia de una renta por la parte del bien en comunidad que corresponde al adquirente”.
Dicha postura también se sustenta en la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de marzo de 1996:
“hasta la fecha en que se recibe por los demandados la notificación fehaciente del acuerdo de los mayoritarios para que pusiesen el inmueble a la disposición de la comunidad (….) hay una posesión exclusiva de los primeros que ha sido consentida y tolerada por los demandantes (….).
Más recientemente, en la misma dirección, se pronuncian la SAP Pontevedra de 29 de enero de 2016, SAP Cádiz 13 de octubre de 2015 (“el actor solo tiene derecho a ser indemnizado por el uso exclusivo de la vivienda que hacen las demandadas desde la fecha de presentación de la demanda, 6/05/2011; dicho perjuicio se determina en función del importe que tendría una renta mensual de dicha vivienda en caso de que estuviera alquilada”), SAP Málaga 31 de enero de 2014, SAP Granada de 7 de mayo de 2010 (“la conducta posterior de la actora que no hace acto alguno de reclamación de su derecho patrimonial al demandado, debiendo entenderse (Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Marzo de 1.996) que hubo un consentimiento tácito en ceder el uso al demandado o al menos una tolerancia en el uso cuando ninguna pretensión en tal sentido ha sido efectuada al demandado, al menos hasta el momento de formularse la demanda, por lo que, habiéndose pedido exclusivamente indemnización hasta esta fecha, no procede acordar indemnización alguna”).
Además de haber requerido fehacientemente al copropietario, será necesario para el buen fin del litigio, que se presente una prueba pericial justificando el precio de la compensación que se solicita.
Así que si se encuentra en una de estas situaciones, y algún día quiere reclamar una indemnización por no haber utilizado una propiedad en común, es imprescindible que envíe un requerimiento de manera fehaciente (por ejemplo, un burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido), solicitando el ejercicio de su derecho al uso como copropietario. En el futuro, necesitará dicha prueba para poder reclamar ante los Tribunales.
