Interrupción de la prescripción en defectos constructivos

defectos constructivos

La reclamación por defectos constructivos al promotor ¿interrumpe la prescripción frente a arquitecto y aparejador?

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Si aparejador y arquitecto conocieron la reclamación por defectos constructivos a través del promotor, la prescripción se interrumpe.  No es necesaria una reclamación extrajudicial expresamente dirigida a aparejador y arquitecto, cuando estos fueron sabedores de la reclamación, llegando incluso a visitar el inmueble a consecuencia de la misma.

La solidaridad entre los agentes de la construcción plantea dudas sobre la interrupción de los plazos de prescripción para reclamar los defectos de la construcción.  Comentamos en esta entrada  la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo  de el 22 de junio de 2020, (Resolución 331/2020)  que resuelve uno de estos casos.

Estimó el recurso de casación interpuesto por D. Teodosio y Dña. Valle por defectos de la construcción de su vivienda unifamiliar. Condenó a la promotora, al aparejador y al arquitecto a realizar las obras necesarias, o a abonarles los gastos que supondría hacer esas obras por su cuenta, en torno a 60.000 €. La Sala consideró que no existía prescripción de la acción y que la reclamación extrajudicial a la promotora se hizo extensible también a los otros demandados, al haber estos visitado la vivienda,  debiendo responder de forma solidaria.

Antecedentes de hecho

D. Teodosio y Dña. Valle interpusieron demanda de reclamación de cantidad en septiembre de 2010 contra SURCERO, S.L., promotora, D. Segismundo, aparejador, y D. Luis Carlos, arquitecto, para que realizaran de forma solidaria las obras necesarias para eliminar y subsanar los defectos de construcción de su vivienda unifamiliar, pues padecía defectos constructivos ruinógenos, vicios ocultos y patologías. En caso de no querer realizar las obras, solicitaron que les abonaran la cuantía de 60.000 €, para poder ellos mismos encargarse de las reparaciones.

Todos los demandados se opusieron a la demanda. D. Segismundo y D. Luis Carlos alegaron prescripción de la acción, por no haberla ejercitado en los dos años tras finalizar la edificación y la existencia de solidaridad impropia.

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Talavera de la Reina dictó sentencia el 26 de octubre de 2015, estimando la demanda interpuesta por D. Teodosio y Dña. Valle. Condenó a SURCERO, S.L., D. Segismundo y D. Luis Carlos a que, de forma conjunta y solidaria, realizaran todas las obras y reparaciones necesarias para eliminar y subsanar los defectos y vicios de construcción. En caso de que no las realizaran en el plazo de 2 meses desde la notificación de la sentencia, les condenó a abonar la cuantía equivalente al coste de la reparación, 60.000 €.

En cuanto a la prescripción alegada por los demandados, el Juzgado consideró que cuando se presentó la demanda, el plazo de 2 años había transcurrido, pero que quedó interrumpida por la reclamación extrajudicial que D. Teodosio y Dña. Valle dirigieron a la entidad SURCERO, S.L., el 21 de septiembre de 2011 mediante el envío de un burofax. Los demandados respondieron realizando una visita a la vivienda unifamiliar el 15 de marzo de 2012. De la visita, elaboraron un informe escrito el 14 de mayo de 2012 proponiendo soluciones a los defectos reclamados. Por lo tanto, D. Segismundo y D. Luis Carlos eran conocedores de los desperfectos que presentaba la vivienda con posterioridad a la entrega. La interrupción de la prescripción surtió efectos frente a ellos, siendo la responsabilidad solidaria, al no poderse delimitar la responsabilidad de cada uno de los intervinientes.

Audiencia Provincial

D. Luis Carlos y D. Segismundo interpusieron recurso de apelación.

La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Toledo dictó sentencia el 23 de octubre de 2017, estimando ambos recursos, absolviendo a los recurrentes.

La Sala consideró en este caso que, al no realizarse la reclamación extrajudicial de forma expresa a D. Segismundo y D. Luis Carlos, no se había interrumpido la prescripción. Aunque llegaran los apelantes a conocer que los demandantes habían reclamado a la promotora, no se dirigió una reclamación extrajudicial auténtica contra ellos para poder exigirles su responsabilidad. En definitiva, consideró que la reclamación extrajudicial no reunía los requisitos del  art. 1973 CCivil  y que la reclamación dirigida solo al promotor no interrumpió por sí sola el plazo de prescripción respecto a los demás.

La Sala apreció la prescripción de la acción contra D. Segismundo y D. Luis Carlos al entender que habían transcurrido los dos años desde la constancia de los daños (art. 18 LOE). En cambio, sí entendió interrumpida la prescripción contra el promotor, según el art. 1973 CCivil, porque se le remitió un burofax, aunque sin hecho extensiva la reclamación a los otros demandados.

Tribunal Supremo

D. Teodosio y Dña. Valle interpusieron recurso de casación.

Alegaron dos motivos:

  • Primer motivo: infracción del art. 1973 CCivil. Existió interrupción de la prescripción respecto al aparejador y el arquitecto tras la reclamación extrajudicial de los propietarios al promotor, pues la visita se realizó por ambos y por el representante de la promotora. Además, se emitió por los tres un informe sobre los defectos, proponiendo soluciones. Este acto dejó clara la intención de reclamar por parte de los propietarios de la vivienda.
  • Segundo motivo: subsidiario al primero al existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, aunque no del Tribunal Supremo, relacionadas con la prescripción de la acción.

Ambos motivos fueron estimados por la Sala.

La Sala entendió, al igual que en primera instancia, que, teniendo en cuenta la interpretación jurisprudencial del art. 1973 CCivil, la reclamación extrajudicial sí llegó a conocimiento de los otros demandados, pues, incluso, se personaron en la vivienda y realizar un informe con las soluciones que se podían adoptar para solventar los defectos. Por tanto, para la Sala, se entendieron requeridos por la reclamación por razones de conexidad y dependencia (STS 418/2018, de 3 de julio).

Conclusión

Cuando se remite una reclamación extrajudicial por burofax a la promotora de la construcción de la vivienda, y esta lo pone en conocimiento del resto de los agentes, se interrumpe la prescripción, aunque no se les haya remitido a ellos de forma expresa. 

No obstante, si arquitecto y aparejador no  hubiesen sido conocedores de la reclamación, el requerimiento al promotor no habría interrumpido la prescripción al tratarse de una solidaridad impropia (Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2015).  

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