Diferencia entre la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad

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En este artículo veremos algunos de los términos que frecuentemente generan dudas al comprar una vivienda. ¿Qué es la cédula de habitabilidad? ¿Y la licencia de primera ocupación? ¿Qué diferencia existe entre ambos documentos?

Vamos a revisar las nociones básicas sobre ambos conceptos, de forma que podamos diferenciarlos con claridad.

La licencia de primera ocupación

Concepto

Para empezar, la licencia de primera ocupación es un documento administrativo que busca garantizar la legalidad urbanística de la finca. Es decir, pretende confirmar que el edificio ha sido construido según el proyecto de ejecución aprobado en la licencia de obras. Además, indica que este podrá ser utilizado para vivir, de conformidad con la normativa. Por tanto, determina que una vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad.

Ahora bien, pese a lo que hemos señalado, es muy importante no confundir la licencia de primera ocupación con la cédula de habitabilidad. Aunque en un primer momento parecen similares, más adelante veremos que no es así.

Por tanto, la licencia de ocupación únicamente tendrá que entregarse en el supuesto de las viviendas de nueva construcción o en las que, pese a no ser nuevas, nunca han estado habitadas. Sin embargo, también habrá casos en los que la vivienda haya sufrido una modificación sustancial (si ha sido ampliada, por ejemplo) o que haya cambiado su uso (por ejemplo, cuando pasa de ser una vivienda a ser una oficina, o viceversa).

Competencia para regularla

Tanto su otorgamiento como su regulación son competencia autonómica y municipal. Por tanto, la normativa que se nos aplicará dependerá de dónde se encuentre nuestra nueva vivienda.

La persona que solicita la licencia de primera ocupación es el promotor o el propietario de la vivienda. Además, se tramita ante el correspondiente ayuntamiento, incluyendo los documentos que nos pidan (certificado final de la obra, planos, memoria de modificaciones, etc.). Así pues, la solicitud será aceptada o rechazada dependiendo de si cumple o no con los requisitos que imponga la normativa.

Aunque este requisito puede diferir de unas comunidades a otras, normalmente, para tramitar la licencia nos pedirán: la instancia de solicitud, el DNI del solicitante, una copia de la licencia de obras y del acta de recepción definitiva, un certificado de final de obra y el justificante de pago de la tasa.

Cabe señalar que en algunas comunidades como Castilla- La Mancha o Aragón, la licencia de primera ocupación absorbe la utilidad de la cédula de habitabilidad, por lo que ésta queda parcial o totalmente derogada. Por su parte, en la Comunidad Valenciana la licencia puede servir de cédula de habitabilidad. Sin embargo, también hay comunidades autónomas en las que la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad actúan como dos medios de control de la vivienda de forma combinada y sin solaparse.

Tramitación

En primer lugar, la solicitud deberá realizarse al término de las obras.

Los trámites podrán variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que nos encontremos. No obstante, por lo general el plazo para tramitar y conceder la licencia oscila entre uno y tres meses.

Esta solicitud podrá ser aceptada o rechazada por el órgano municipal que corresponda quien verificará si la edificación cumple con las condiciones impuestas por la licencia de obra. Es decir, si junto con la construcción se asumieron ciertos compromisos de urbanización, el edificio no podrá ser ocupado hasta que la urbanización no esté totalmente ejecutada y se encuentren en planas condiciones de funcionamiento los suministros básicos (alcantarillado, agua, electricidad).

La cédula de habitabilidad

Concepto

Por su parte, la cédula de habitabilidad es un documento urbanístico que señala que un inmueble cumple con los requisitos legalmente exigidos para ser habitado por personas. Normalmente, se trata de condiciones técnicas, higiénicas o sanitarias.

Este certificado tendrá que emitirlo un arquitecto o aparejador, tras haber examinado el inmueble y constatar personalmente que el edificio cuanta con las características necesarias y con una superficie útil bastante.

Por otra parte, la cédula de habitabilidad es un documento imprescindible para dar de alta los servicios de luz, agua y gas. Es decir, en realidad (y como regla general), es un requisito indispensable para poder vender o alquilar una vivienda.

Además, pueden pedirnos la cédula de habitabilidad en otras ocasiones, como puede ser en los trámites de la concesión de una hipoteca.

Competencia para regularla

Al igual que ocurría con la licencia de primera ocupación, la regulación de la cédula de habitabilidad es competencia de los entes locales y las Comunidades Autónomas. Por tanto, una vez más tendremos que prestar atención a cuál es la normativa aplicable dependiendo de dónde se encuentre el inmueble en cuestión.

De hecho, hay comunidades autónomas, como Aragón o Castilla- La Mancha que han derogado parcial o totalmente este documento a fin de facilitar el acceso a la vivienda y simplificar los trámites.

En otros territorios, la cédula de habitabilidad tiene diferentes denominaciones. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana se llama “licencia de segunda ocupación”, aunque se trata del mismo documento.

Tipos de cédulas de habitabilidad

La cédula de habitabilidad podrá ser requerida en distinto supuestos, dependiendo de las características del inmueble y de la antigüedad de la construcción. De esta forma la cédula de habitabilidad podrá ser de tres tipos:

• De primera ocupación, cuando se trata de viviendas de nueva construcción.
• De segunda ocupación, cuando recaiga sobre viviendas ya existentes.
• De primera ocupación de rehabilitación, cuando se refiera a viviendas en las cuales ha tenido lugar una reforma rehabilitadora de importancia.

Cédula de habitabilidad de primera ocupación

Esta variable es la más conocida. Se trata de un certificado que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad de una vivienda de nueva construcción. En estos casos será necesario que un arquitecto certifique el estado apto de la vivienda.

Se trata de un documento que nos pedirán a la hora de contratar los servicios básicos de luz, agua y gas.

Ésta es expedida por el ayuntamiento y normalmente la responsabilidad de solicitarla recae en el promotor de la construcción.

Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación

Como ya hemos señalado, esta cédula se aplica a inmuebles que, si bien no son de nueva construcción, han sufrido reformas importantes. Es decir, por lo general será necesaria cuando el inmueble haya sido objeto de reparaciones por fallas relevantes en su estructura, cuando se ha ampliado la vivienda o cuando se haya cambiado su estructura original.

Por otra parte, al igual que señalábamos en la cédula de primera ocupación, esta también es necesaria justo después de terminar un proceso de construcción.

Cédula de habitabilidad de segunda ocupación

Por último, la cédula de segunda ocupación es la única que no se relaciona de forma directa con un proceso constructivo, pero también es necesaria en edificios ya edificados y habitados anteriormente.

Estas son algunas de las situaciones en las que será necesaria su tramitación:

• Para la cancelación de suministros básicos (agua, luz, gas).
• Para la concesión de préstamos hipotecarios (algunos bancos lo imponen como requisito).
• Para vender o alquilar una vivienda.

Diferencia entre cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

Ahora ya sabemos las características de cada uno de estos documentos.

Son diferentes los fines que pretenden cada uno de estos trámites:

• Por una parte, la licencia de primera ocupación busca proteger la legalidad urbanística, acreditando que la construcción se ha llevado a cabo en cumplimiento de lo autorizado por la licencia de obra.
• Por otra parte, la cédula de habitabilidad busca acreditar que la edificación cumple con los requisitos técnicos, de higiene y salubridad que la normativa exige para poder ser habitada.

Además, la cédula de habitabilidad no tiene por qué ser en primera ocupación (también puede ser en segunda, como ya hemos visto), mientras que la licencia de primera ocupación sí.

Sin embargo, puesto que es cierto que se trata de trámites muy similares, algunas comunidades autónomas, como ya hemos visto, han suprimido la cédula de habitabilidad para evitar la duplicidad. Por tanto, no todas las comunidades exigen cédula de habitabilidad, pero sí que todas exigen licencia de primera ocupación.

Documentos necesarios para obtener la cédula de habitabilidad

En cuanto a los requisitos para la obtención de la cédula de habitabilidad, tendremos que presentar junto con la solicitud los siguientes documentos:

• El recibo justificante del pago de las tasas.
• Una fotocopia del NIF del propietario del inmueble.
• Una fotocopia de la escritura del inmueble (en caso de que hablemos de cédulas de rehabilitación o de segunda ocupación).
• En caso de que se trate de la tramitación de una cédula de habitabilidad de un inmueble que no nos pertenece, algunos ayuntamientos también requieren una autorización del propietario.

¿Cuál es la vigencia de una cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un documento que tendrá que ser renovado cada cierto tiempo. Este lapso temporal puede variar dependiendo del lugar donde radique el inmueble, de la antigüedad del inmueble y del tipo de cédula de que se trate:

• En las cédulas de primera ocupación, el periodo de vigencia dependerá del momento en que fueron expedidas. De esta forma, las emitidas entre 2004 y 2012 tendrán vigencia de 15 años, mientras que las emitidas desde 2012 en adelante, caducarán pasados los 25 años desde su expedición.
• Por su parte, tanto las cédulas de segunda ocupación tanto las cédulas de rehabilitación tendrán vigencia de 15 años.

Si le ha quedado cualquier duda al respecto, recuerde que en Burguera Abogados obtendrá un asesoramiento para su caso concreto.

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