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Compraventa de inmuebles

OPCION DE COMPRA

En un caso de otorgamiento de una opción de compra, el Tribunal Supremo en sentencia de 1 de diciembre de 2011 (Sala Primera), nos aclara la posibilidad de establecer otros pactos que acompañen a la opción sin que ello suponga ningún obstáculo a su viabilidad.

Las partes habían acordado la siguiente cláusula:

“SEXTA: RESOLUCIÓN DE LA OPCIÓN: Se pacta que la parte cedente retendrá la prima sin necesidad de justificar daño o perjuicio alguno en el supuesto de que la optante no ejercitara la opción en el caso y condiciones pactadas en este documento. En el supuesto de no ejercitarse la opción en el plazo fijado, la parte concedente quedará libre del compromiso de venta contenido en este documento, pudiendo disponer libremente de las fincas objeto de este contrato sin limitación alguna. Para ello será suficiente que el con plazo sin que se haya verificado el ejercicio de la opción, y siempre que esta ultima parte no abone en el plazo de

siete días desde la recepción de la notificación el precio de venta acordado.

En caso de incumplimiento del compromiso contenido en el presente documento por causas imputables a la parte concedente, ésta vendrá obligada a devolver la prima de la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios sin necesidad de tener que acreditar los mismos.”

La parte concedente, no cumple su compromiso, devuelve el doble de la prima y vende el solar a un terceto. La parte optante reclama ante el juzgado por el presunto incumplimiento del concedente.

El Tribunal Supremo, da la razón al concedente, estableciendo que:

(…) pero olvida que las partes, conforme al artículo 1255 pueden añadir pactos que permitan no desnaturalizar el negocio jurídico, sino modificar su contenido típico, lo cual será obligatorio para ellas, conforme al artículo 1256. Por tanto, no se han infringido tales normas, sino que han sido observadas. La cláusula sexta , antes transcrita, prevé el desistimiento por ambas partes, en el párrafo primero la optante («… no ejercitará la opción…») y en el párrafo segundo, la concedente («… incumplimiento de compromiso contenido en el presente documento por causas imputables a la parte concedente…») imponiéndose una sanción al primero («…la cedente retendrá la prima…») y al segundo («… devolver la prima de la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios…»). No aparece causa alguna que permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la opción, sino que impone una previsión y una sanción para una y otra de las partes…..(….)”.

Por tanto, es posible que en la opción de compra se añada un pacto por el que al concedente se otorgue el derecho de quedar libre del compromiso de venta.

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