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El precontrato y la promesa de hipoteca

 

Tabla de contenidos

¿Qué es un precontrato o una promesa de  hipoteca?

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El contrato de promesa es aquel por el que las partes se obligan a la futura celebración de un determinado contrato, ya sea en un plazo concreto o a partir de un evento señalado -llamado condición-. Se trata de un contrato preparatorio a partir del cual aparece la obligación de celebrar el contrato definitivo. Con este precontrato nace la relación jurídica obligacional entre las partes. Puede contraerse la promesa de contrato en la compraventa, el arrendamiento, la constitución de una garantía como la hipotecaria y prácticamente cualquier tipo de acuerdo.

Es imprescindible que en el precontrato aparezca determinado el objeto del futuro contrato y sus elementos esenciales. Así, por ejemplo, en la promesa de compraventa deberán quedar establecidos tanto el objeto de la futura venta, como el precio del mismo, aunque no será indispensable señalar al detalle las obligaciones de las partes. En caso de no cumplirse este requisito no nos encontraríamos ante un precontrato, sino que -dado que haría falta un nuevo acuerdo para determinar los elementos restantes- hablaríamos de unos simples tratos previos sin carácter obligacional. Así se pronuncia el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 1995 al señalar que “en el precontrato existe ya todo el contrato principal o definitivo, pero en germen, en síntesis, debiendo contener sus líneas básicas y todos los requisitos exigidos para la validez del llamado contrato futuro”.

El contrato de promesa podrá tener carácter unilateral o bilateral. En el primero, únicamente se obliga uno de los contratantes, quedando en manos del otro llegar o no a la conclusión del contrato definitivo. Por su parte, el precontrato bilateral supone que ambas partes tienen el deber y derecho de celebrar el contrato prometido.

La promesa bilateral de contratar tiene el mismo valor que un contrato definitivo, siempre y cuando en el precontrato hayan quedado determinados todos anteriormente citados elementos esenciales del futuro contrato. De hecho, como ya hemos señalado, es en el precontrato donde nace ya la obligación, por lo que la finalidad del contrato definitivo sería cumplir con la obligación prometida.

Es posible comprometerse a otorgar una garantía como la hipoteca. En el resto del artículo nos referiremos al contrato de promesa de hipoteca.

¿En qué se diferencia la promesa de hipoteca del contrato de hipoteca?

Para empezar, podríamos decir que la promesa de hipoteca asienta las bases sobre las que se llevará a cabo el contrato de hipoteca.

El contrato de hipoteca consiste en la otorgación de una garantía sobre un bien, el cual queda gravado con dicha carga. Sin embargo, esto no es lo que ocurre en la promesa de hipoteca, donde no hay garantía, sino un compromiso de otorgar una garantía real en un plazo determinado. De esta forma, hasta el cumplimiento de la promesa -es decir, la constitución definitiva de la hipoteca-, el bien se considera libre de cargas y gravámenes. El contrato de promesa de hipoteca no otorga lugar a ningún derecho sobre el bien y, por lo tanto, no conlleva la posibilidad de ejecución del mismo.  Podremos exigir que se cumpla el contrato, mediante un procedimiento declarativo en el que solicitaremos que se cumpla una obligación de hacer.  Pero no tenemos todavía una garantía real que podamos ejecutar.

Regulación legal del contrato de promesa y de la promesa de hipoteca.

Pese a que nuestro Código Civil no contiene ninguna norma general que atribuya eficacia a las promesas de contratar, la obligatoriedad de las mismas se deriva principalmente del principio de libertad contractual del artículo 1255, por el que las partes llegan a un concierto de voluntades creando el deber futuro de contratar según las bases pactadas. No obstante, al no existir una regulación del precontrato, este se regirá por las normas comunes de contratos y obligaciones.

En el caso concreto que nos ocupa, la regulación del contrato de hipoteca queda contenida en los artículos 1874 a 1880 del Código Civil. Sin embargo, la promesa de hipoteca aparece únicamente en el artículo 1862 del mismo cuerpo legal, que establece lo siguiente: “La promesa de constituir prenda o hipoteca solo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen.”

Supuesto de contrato de promesa de hipoteca

En primer lugar, cabe señalar que aunque es corriente que la hipoteca esté dirigida a garantizar la concesión de un préstamo, no siempre es así. Con la constitución de hipoteca puede garantizarse el pago de cualquier clase de deuda, sin que se garantice necesariamente un préstamo bancario.

Normalmente el contrato de promesa hipotecaria tiene lugar cuando un acreedor quiere obtener una garantía de cobro. Sin embargo, por algún motivo el deudor no puede constituir hipoteca en ese momento sobre el bien inmueble. Es por ello que se lleva a cabo un precontrato en el que el deudor se compromete a constituir hipoteca en el momento en que quiera o le sea posible hacerlo, dentro de un plazo.

Con el fin de aclarar esta situación, proponemos a continuación un ejemplo práctico de promesa de contrato de hipoteca:

Juan contrae con un proveedor una deuda de 100.000 € debido a la sucesión de múltiples infortunios económicos. Ante esta situación, Juan confirma al acreedor que próximamente recibirá en herencia un inmueble que podría utilizar como garantía de pago. No obstante, está a la espera de que se haga la escritura de la herencia, de modo que todavía no es propietario del bien y, en consecuencia, en estos momentos no puede constituirse el derecho de hipoteca. En esta situación y con el fin de garantizar la deuda, Juan acuerda con el acreedor un contrato de promesa de hipoteca en el que se obliga a constituirla dentro del plazo convenido o a la llegada del evento fijado de común acuerdo.

Acciones en caso de incumplimiento del contrato de promesa de hipoteca

Lo normal será que las partes cumplan con la obligación voluntariamente, de tal forma que el precontrato se extinguirá, siendo válido únicamente el contrato definitivo. No obstante, las partes no siempre cumplen.

En caso de incumplimiento de la promesa podrá el acreedor exigir directamente el cumplimiento del contrato pactado, siempre y cuando en el precontrato hayan quedado determinados de manera completa todos los elementos del contrato definitivo. En ese caso, el Juez podrá completar la voluntad de las partes para el otorgamiento de la garantía hipotecaria.

En este sentido y de conformidad con el artículo 1124 del Código Civil, “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible.”

Continuando con el ejemplo anterior, en caso de que Juan no constituyera la hipoteca tal y como prometió, el acreedor tendrá derecho -ejercitando la acción personal contenida en el artículo 1862 del Código Civil- a elegir entre pedir una indemnización o exigir el cumplimiento de la obligación de hacer. Sin embargo, teniendo en cuenta que se trata de un contrato de promesa de hipoteca y no a la constitución efectiva de esta, el proveedor no podrá ejercitar una acción hipotecaria, en tanto que mientras no se confirme la constitución de hipoteca, este no tendrá ningún derecho real sobre el bien inmueble.

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