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Contrato de Sale and Lease Back

¿En qué consiste el Contrato de Sale and Lease Back?

 

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El contrato de sale and lease back surge como respuesta jurídica y económica a las necesidades derivadas de las crisis económicas como la que estamos viviendo actualmente por la pandemia del Covid-19. Es un contrato, que como veremos, permite a las empresas financiarse obteniendo la liquidez que necesitan para seguir desarrollando sus actividades productivas.

¿Cómo funciona el sale and lease back?

El sale and lease back es tipo de contrato que se realiza entre una empresa que necesita liquidez y una sociedad de leasing. La primera, vende a la segunda la propiedad de un bien mueble o inmueble a cambio de un importe en efectivo, y en el mismo acto suscriben un contrato de arrendamiento financiero a medio-largo plazo. La propiedad pasa a ser de la sociedad de leasing si bien el vendedor sigue disfrutando del derecho de uso sobre el bien en cuestión a cambio del pago de su arrendamiento.

Una vez terminado el contrato de arrendamiento financiero, el vendedor dispone de una opción de compra del bien que había cedido.  En este caso deberá satisfacer el valor residual, es decir, la diferencia entre su valor y lo ya pagado por concepto de arrendamiento.

Este contrato puede resultar atractivo, aunque como veremos, también tiene una serie de inconvenientes. Aun así, es un contrato que, por un lado, permite a la empresa vendedora del bien conseguir liquidez; a cambio de la cesión obtendrá el dinero en efectivo correspondiente al valor del bien objeto del contrato. Por otro lado, la sociedad de leasing obtiene un beneficio financiero y sobre todo, no tiene que encargarse de responder frente a los gastos inherentes a la propiedad como los de mantenimiento, reparación y seguros del bien.

Ejemplo práctico de Sale and Lease Back

Para poder entender mejor en qué consisten estos contratos de sale and lease back vamos a poner un ejemplo práctico sencillo:

El día 29 de diciembre de 2019, la empresa «F. S.A.» entrega en calidad de lease back una máquina de impresión textil que tiene a su nombre,  a una sociedad de leasing. Cuando la adquirió, en el año 2011, pagó 140.000 euros por ella, pero las amortizaciones anuales han hecho que su valor actual sea de 100.000 euros. Por lo tanto, esta última suma es la que recibe en efectivo.

A su vez, firma un contrato de arrendamiento financiero mediante el cual pagará 1.300 euros mensuales durante veinticuatro meses a la sociedad de leasing. Se acordará el precio de compra final y a éste se le descontarán 31.200 euros, los cuales ya habrán sido abonados en alquiler.

Esa diferencia será el importe a abonar en concepto de opción de compra y que permitirá a la empresa recuperar la propiedad de la máquina.

Cómo funcionan amortizaciones y fiscalidad en el «Sale and Lease Back»

La jurisprudencia considera que en los casos en que el bien cuyo uso se cede haya sido objeto de una previa transmisión por parte del cesionario al cedente, el cesionario debe continuar amortizando ese bien en las mismas condiciones y sobre el mismo valor anterior a la transmisión. Esto es, el vendedor del bien mueble o inmueble objeto del contrato de sale and lease back sigue amortizando el activo como si la transmisión de la titularidad jamás hubiera ocurrido.

El tratamiento fiscal de estos contratos parte de la consideración de que estamos en realidad frente a dos operaciones diferentes y casi simultáneas en el tiempo. Por un lado, hay una entrega de los bienes por la venta del activo en cuestión y, por otro lado, hay una prestación de servicios por el contrato de arrendamiento financiero. Así, el IVA de la venta se liquida en el momento mismo de la operación de sale, mientras que el arrendamiento se irá registrando como gasto cada vez que se haga el pago de las mensualidades. Uno de los mayores atractivos del contrato de sale and lease back es su efecto neutro sobre el Impuesto de Sociedades de la vendedora ya que no se genera una renta sujeta a ese gravamen. Bajo este impuesto el lease back no es más que una operación de financiación donde la arrendataria amortizará el bien transmitido como si la cesión no se hubiera producido.

Ventajas del «Sale and Lease Back»

Los contratos de sale and lease back presentan muchas ventajas en los contextos de crisis económicas como la actual. Es una buena solución jurídico-económica para las empresas que se enfrentan a problemas de liquidez ya que cediendo un activo de su patrimonio va a obtener un importe en efectivo que podrá usar para hacer frente a sus necesidades de tesorería a corto plazo. Es una herramienta a su disposición que no requiere de excesiva documentación y además, se impone frente a otros instrumentos como el crédito y la venta al uso. Por una parte, el contrato de sale and lease back implica una mayor flexibilidad que un crédito, ya que se puede financiar la totalidad de la inversión.  Por otra parte, supone un mayor ahorro financiero en comparación con una venta al uso.

Todo ello sin olvidar que la empresa vendedora del bien sigue disponiendo de la posibilidad de hacer uso del mismo durante el tiempo que considere oportuno y seguir con su actividad económica. Además, puede adquirir de nuevo el bien al final del contrato del arrendamiento financiero.

Por último, recordemos que si el arrendamiento es operativo, al eliminar el activo del balance, se suprimen los costes de amortización del bien.

Inconvenientes

Los contratos de sale and lease back, como todo, no están exentos de inconvenientes. Entre ellos podemos mencionar el hecho de que no cualquier bien puede ser objeto de este tipo de contratos puesto que la sociedad de leasing puede rechazar un bien que no responda a las exigencias que ellos pongan como puede ser la antigüedad, el estado de conservación o su valor. Si la sociedad considera que el bien no es susceptible de semejante operación de sale and lease back, entonces no accederá a suscribir el contrato con la empresa que entonces deberá buscar a otra para financiarse. Antes hemos citado que uno de los puntos positivos para la empresa de estos contratos era que aunque perdiese la propiedad del bien cedido mantenía el derecho de usufructo sobre el mismo. Sin embargo, esto puede resultar ser un arma de doble filo en el sentido de que el bien utilizado en el lease back ya no podrá ofrecerse como garantía de cualquier otra operación financiera que quiera realizar la empresa porque ya no dispone de su propiedad. Además, en el contrato de arrendamiento financiero se dispondrá que la empresa que es quien goza del derecho de uso del bien a cambio de unas mensualidades deberá asumir no sólo los gastos de mantenimiento y conservación sino también los ocasionados por averías incluso siendo extraordinarias o si causan la pérdida del bien.

Puntos problemáticos y jurisprudencia sobre los mismos

Los problemas actuales más frecuentes que puede plantear la utilización de esta operación de sale and lease back son entre otros la onerosidad del contrato o si existe una causa ilícita. En este sentido, la sentencia Nº 293/2019, Audiencia Provincial de Baleares, de 16 de Julio de 2019:

“Entiende la parte que la operación de «sale and lease back » es nula por causa ilícita. En el desarrollo del motivo alude la parte a: 

-los requisitos mínimos que, según la jurisprudencia, debe reunir el contrato de «sale and lease back» para ser válido;

causa ilícita representada por: .) inexistencia de equilibrio entre las prestaciones pactadas entre las partes; .) inexistencia de equilibrio ente el precio de la compraventa y el precio fijado en el arrendamiento, siendo la renta pactada muy superior al precio de mercado; .) inexistencia de equilibrio entre los riesgos y las prestaciones de ambas partes en caso de incumplimiento; y .) no cumplir la opción de compra con los elementos de validez exigidos por la jurisprudencia. Conforme al artículo 1275 del Código Civil «Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral «, y a su artículo 1277 «Aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario». Es reiterada doctrina jurisprudencial que la ilicitud de la causa descansa en una finalidad negocial contraria la Ley o a la moral y común a todas las partes para dar virtualidad al contrato, de suerte que la nulidad que refiere al artículo 1275 del Código Civil requiere que el negocio persiga un fin ilícito o inmoral, pues el móvil se eleva a la condición de verdadera causa al imprimir a la voluntad de los otorgantes la dirección finalista y torpe del convenio ( SSTS 19 mayo , 22 diciembre 1981 )…Los peritos intervinientes en las actuaciones señalan que se trata de operación no ajena a las entidades bancarias. El interés que para la entidad implicaba la operación venía representado por la necesidad de mejorar los malos resultados obtenidos en el ejercicio anterior. Ese interés debió ser suficiente para la entidad que, como ya se dijo, no puede considerarse actuara con desconocimiento y en beneficio de tercero, sin que nadie dude de esa condición. En el informe pericial incorporado por BANKIA S.A. y elaborado por PWC, se concluye que la operación «desde un punto de vista contractual tendría una clasificación de compleja, configurada con la finalidad de hacer posible que la Entidad presentase unas cuentas con beneficios en el ejercicio 2010, cuando de no haberse celebrado la misma dichas cuentas arrojarían pérdidas», de forma que, como se refleja en el informe, como consecuencia de la operación, SA NOSTRA obtuvo unos beneficios de 6,60 millones de euros antes de impuestos, cuando en el ejercicio anterior el resultado en negativo fue de 30,83 millones de euros.

También existen litigios que enfrentan a los particulares con la Administración por el tratamiento fiscal que ésta ha dado a la operación. Se suele discutir si se trata de un contrato de lease back o solo de leasing ya que cada operación está sujeta a un régimen fiscal totalmente diferente.

La Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 1307/2019, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, de 17 de Julio de 2019:

“La Administración entiende que no cabe aplicar lo establecido en el segundo párrafo del artículo 11.3 del Real Decreto Legislativo 4/2004.  Para llegar a esta conclusión, la Administración atiende al clausulado del contrato firmado entre la recurrente y la entidad Bancaja, en cuya cláusula primera se estipula que el contrato se rige por lo dispuesto en la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988. El demandante, considera que más que al contenido literal del contrato firmado entre las partes, debe atenderse a la naturaleza del contrato celebrado entre las partes…

El contrato de » lease- back» o venta y posterior arrendamiento financiero, es un negocio jurídico complejo y sirve fundamentalmente como instrumento de financiación a las empresas. Su raíz se encuentra en la transmisión del elemento patrimonial a la entidad financiera, lo que implica una entrada en la empresa de recursos financieros ajenos por el importe de la transmisión, acompañada de una recompra del mismo elemento previamente enajenado a través de la formalización de un contrato de arrendamiento financiero vinculado a dicho elemento en el cual no existen dudas razonables de que se ejercitará la opción de compra. Por medio de dichas cuotas se devuelve el importe de dichos recursos conjuntamente con la carga financiera asociada a la utilización de los mismos. Del conjunto de operaciones realizadas resulta en la práctica que dicha sociedad consiga financiación ajena que es devuelta lo largo del plazo temporal estipulado en el contrato de arrendamiento financiero. En estas operaciones no tiene lugar un contrato de arrendamiento financiero de forma aislada, sino que el mismo está asociado de forma inseparable a una transmisión previa del elemento objeto de dicho contrato, es decir, al ser éste un contrato complejo, ello determina que no puede entenderse que estemos en presencia de un contrato simple de arrendamiento financiero al que se refiere la ley 26/1998, en su Disposición Adicional Séptima ni el artículo 128 de la LIS .Como indica el demandante, los hechos previos y simultáneos al contrato evidencian que no se ha celebrado un contrato de leasing porque no interviene ningún proveedor o fabricante tercero a quien la entidad financiera adquiere los bienes objeto del arrendamiento, sino que se venden por el arrendatario al arrendador como vía de obtener financiación, sin que el arrendatario (la demandante) deje de usar en ningún momento los bienes adquiridos años antes, lo que pone de manifiesto que la intención de los contratantes no es la de firmar un contrato de leasing sin obtener financiación por la vía del negocio jurídico, encontrándonos en tal caso ante un contrato de «lease-back». Así las cosas, habiendo celebrado las partes un contrato de «lease-back», no resulta de aplicación lo establecido en el artículo 15 del TRLIS, y sí el párrafo segundo del artículo 11.3 del mismo texto normativo. En este caso, el activo que ha sido objeto de previa transmisión por parte del cesionario al cedente supone que la operación se considere como un método de financiación, y el cesionario (la recurrente) continuará la amortización del activo en idénticas condiciones y sobre el mismo valor anterior a la trasmisión.”

Otros conflictos han surgido en torno al bien inmueble objeto del contrato de sale and lease back. La Sentencia Civil Nº 375/2013, Audiencia Provincial de Barcelona de 02 de septiembre de 2013 enfrentó a una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria que había cedido a Banco Popular en contrato de sale and lease back la titularidad de un solar destinado a edificación de una obra. Al final de la obra, quedaron pendientes de cobro de dos facturas al subcontratista.

“En este sentido, no dudamos que el interés de BANCO POPULAR en suscribir con CATALONIA GEBIRA el contrato de lease back no era un interés en el negocio de la edificación, sino, como es propio de las entidades bancarias, un interés financiero. Ahora bien, el hecho de que la modalidad financiera elegida, el lease back, comportase, a diferencia de otras posibilidades de financiación comunes en el mercado, como por ejemplo la hipoteca, que BANCO POPULAR ostentase la titularidad no sólo del solar inicial, sino también de las diferentes partidas construidas a medida que avanzaba la edificación, conlleva que dicha entidad bancaria deba asumir tanto las ventajas como las responsabilidades que se derivan de esa titularidad, no pudiendo reputársele como un ajeno a la obra, antes al contrario, resulta ser claramente, además de titular, el promotor financiero de la misma. De este modo, por razón del lease back, resultó que la condición de dueño de la obra se constituyó, por así decirlo, de manera bicéfala, con la promotora CATALONIA GEBIRA asumiendo la dirección funcional en lo relativo las tareas de construcción, y con BANCO POPULAR como promotor económico de una cosa, por otra parte, propia, no ajena. Es más, de la dinámica de pagos que se establecía en el contrato de arrendamiento financiero, se deriva que BANCO POPULAR sí tenía créditos contra el contratista ya que se ocupaba de hacer los pagos, y de hecho los hizo incluso después de haber sido requerido de abstención por TALLERES MOYSER, por razón de las obras finalizadas, siendo que en dicha gestión de pagos no cabe considerar que el banco se comportara como un mero mediador o mandatario de la promotora dado que, insistimos, se trataba de pagos del precio de una edificación propia, de la que el banco devenía titular, y no de una cosa ajena. Por todo ello consideramos que esa división de funciones en la posición del dueño de la obra no puede ir en perjuicio de los derechos de crédito del subcontratista, debiendo asumir tanto CATALONIA GEBIRA como BANCO POPULAR la obligación de abonar al subcontratista, solidariamente, siguiendo lo dispuesto en la mencionada STS de 21 de mayo de 2013 , las sumas reclamadas.

Conclusiones

Los contratos de sale and lease back son una vía de financiación de las empresas que necesitan liquidez inmediata que presentan numerosas ventajas como es el derecho de uso sobre el bien cedido o el régimen fiscal al que queda sometido, si bien no podemos olvidar que puede generar conflictos con la Administración o con otras partes contratantes.

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