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La permuta de solar por cosa futura contiene riesgos aunque todo parezca avalado por banco
En el contrato de permuta, cada una de las partes se obliga a dar la propiedad de una cosa para recibir a cambio la de otra. Este puede darse sobre bienes presentes o futuros. En este último caso pueden darse problemas, puesto que el objeto del contrato no existe en el momento de la celebración del mismo. A continuación, planteamos uno de estos casos resuelto por la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 44/2021, de 2 de febrero. Desestimó el recurso de casación interpuesto por los demandantes -D. Iván y D. Jaime- contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete. Esta resolvía a su vez un recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Albacete. En los tres casos se desestimó íntegramente la demanda, condenando a los demandantes al pago de costas.
Antecedentes de hecho
El 29 de abril de 2003, el Ayuntamiento de Albacete adjudicó la ejecución de un Programa de Urbanización. Como resultado, el 13 de mayo de 2004, D. Iván y D. Jaime -propietarios de unos terrenos valorados en 2.704.554,47 €- firmaron con VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN, S.A.U. un contrato de permuta de finca por obra futura. En este acuerdo, los propietarios se comprometían a la transmisión de la propiedad, a cambio de que VALLEHERMOSO construyera en dicho terreno viviendas en bloque y les entregara 8 viviendas, 8 plazas de garaje y 8 trasteros, además de 725.427,22 € – diferencia entre el valor de los terrenos y el de las viviendas que se transmitirían a los demandantes-.
El propio contrato establecía una serie de obligaciones a cumplir por VALLEHERMOSO. La construcción debía llevarse a cabo en un plazo máximo de 30 meses desde la concesión de la licencia municipal de obras, la cual debía solicitarse en el plazo máximo de 4 meses desde que el Ayuntamiento de Albacete otorgara las obras de urbanización.
Para garantizar el cumplimiento de dichas obligaciones en los plazos señalados, VALLEHERMOSO entregó a los demandantes dos avales bancarios -suscritos por BANCO SANTANDER, S.A. en calidad de avalista solidario- por importe de 961.619,36 € cada uno.
El 12 de marzo de 2015, las obras seguían paralizadas debido al incumplimiento de las obligaciones administrativas -que debían proporcionar a VALLEHERMOSO las obras de urbanización del Ayuntamiento-. Ante esta situación y debido a la venta de los terrenos por parte de VALLEHERMOSO a un tercero el 27 de noviembre de 2014, D. Iván y D. Jaime reclaman la ejecución de los avales al entender que la empresa había incumplido su obligación de entregar las viviendas. Es por ello que plantean una demanda contra BANCO SANTANDER, S.A. de reclamación de cantidad por el importe de dichos avales.
Primera Instancia
El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Albacete dictó sentencia 15/2017, de 24 de enero, desestimando íntegramente la demanda sobre reclamación de cantidad.
Segunda Instancia
Disconforme con el fallo, los demandantes plantearon un recurso de apelación que correspondió a la Audiencia Provincial de Albacete, que volvió a desestimar la causa en sentencia 367/2017, de 15 de diciembre, confirmando la resolución de la primera instancia.
Tribunal Supremo
D. Iván y D. Jaime plantearon ante el Tribunal Supremo un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación, aunque solo este segundo fue admitido a trámite.
Este recurso de casación se apoyaba sobre el hecho de que, al vender VALLEHERMOSO los terrenos a un tercero sin exigir al nuevo propietario la asunción de sus obligaciones para con los demandantes, sería imposible el cumplimiento de las mismas. Es por ello que D. Iván y D. Jaime reclaman a BANCO SANTANDER, S.A. el importe de los avales que actuaban como garantía.
La demandada entendió que no se habían incumplido las obligaciones, puesto que los plazos se iniciarían con la entrega -por parte de la Administración- de las obras de urbanización a VALLEHERMOSO y este hecho no se había llegado a producir. Por tanto, los plazos ni siquiera habían empezado a computarse.
El propio contrato de permuta contenía una cláusula que justificaba la posible dilación de las obras y suspensión del cómputo del plazo cuando de esta fuera responsable la Administración. Por ello que se entiende las obligaciones continúan suspendidas, siendo imposible la ejecución de los avales.
En cuanto a la venta de los terrenos por VALLEHERMOSO, este hecho no es determinante, puesto que en el contrato de permuta no se incluyó prohibición de venta del solar. Además, ello no impide a VALLEHERMOSO cumplir con su obligación de entrega, puesto que podría adquirir las viviendas una vez finalizada a construcción para entregárselas a los demandantes.
Si bien podría reconocerse a D. Iván y D. Jaime una acción de reclamación contra el obligado principal -VALLEHERMOSO-, no tiene cabida esta acción contra el avalista -BANCO SANTANDER, S.A.- en tanto que es considerado un deudor con carácter subsidiario. Así lo establece la amplia jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Conclusión
Pese a ser cierto que la construcción de las obras se ha alargado en el tiempo, el término del plazo no ha llegado. Cuando el retraso no es por voluntad del obligado, sino por errores de la Administración -y ello queda así recogido en el contrato de permuta-, no hay incumplimiento contractual y resulta imposible la reclamación de los avales.
