Plazo de prescripción en cantidades a cuenta para la compra de vivienda

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En Tribunal Supremo establece que el plazo de prescripción para reclamar a la aseguradora las cantidades entregadas a cuenta para la compra de una vivienda es el general del Art. 1964 CC.

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La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 5 de junio de 2019 ha aclarado que plazo de prescripción de las acciones contra las aseguradoras por las cantidades anticipadas entregadas para la compra de un inmueble, es el general del art. 1964 CC.

Dos compradores adquirieron mediante contrato privado un inmueble con una promotora. Fueron entregando anticipos antes de la entrega del inmueble. Posteriormente, el Ayuntamiento del lugar de construcción concedió la licencia de ocupación,  si bien condicionada a que los inmuebles fueran de uso vacacional. Se extinguió el contrato de compraventa por autorización judicial. Los compradores reclamaron a la entidad aseguradora de la promotora el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta. La aseguradora se opuso y alegó la prescripción del plazo de la acción por el transcurso de dos años en base al art. 23 LCS. Los compradores entendían que era aplicable el plazo general del art. 1964 CC que en aquel entonces era de quince años.

Antecedentes de hecho

El 4 de enero de 2002 el Ayuntamiento de la Línea de la Concepción concedió a la mercantil Alleerton Holding SL licencia de obras para construir apartamentos turísticos.

El 29 de julio de 2002 se celebró un contrato privado de compraventa de uno de los apartamentos. La parte vendedora fue la citada promotora y los compradores D. José Ignacio y Dª María Antonieta.

El precio de la compraventa se fijó en la cantidad de 173.692 euros más IVA.

La vivienda debía estar terminada el 31 de agosto de 2004. En caso de no estar terminada la vivienda en la fecha reseñada, el contrato señalaba que “el comprador concederá al vendedor un plazo de gracia de 90 días, pasado dicho plazo, el vendedor se verá obligado a abonar al comprador, a partir del día 91, una cantidad equivalente al pago mensual que supone la carga hipotecaria…Pasado un plazo prudencial de 180 días, el comprador tendrá la facultad de ejecutar la garantía otorgada por el vendedor, si decidirá resolver el contrato”.

La estipulación tercera del contrato era la referida a “Garantías de las Cantidades a Cuenta”. Establecía que “las cantidades entregadas a cuenta del precio, serán garantizadas mediante póliza de seguros de la compañía ACC Seguros de Caución o similar…Dichas garantías…se extinguirán a la entrega de la propiedad…”.

Los compradores entregaron a la vendedora a cuenta del precio un total de 92.925,13 euros.

El 3 de octubre de 2002 la vendedora suscribió con la entidad ACC, Seguros y Reaseguros de Daños SA (luego Zurich Insurance PLC, y en adelante Zurich) la póliza nº004. Esta servía para garantizar la obligación legal de devolver las cantidades anticipadas a cuenta del precio de compra de la vivienda.

El 4 de noviembre de 2002 se emitió la póliza de afianzamiento individual que garantizaba la devolución de sus anticipos hasta la cantidad de 103.746,20 euros. Conforme a las condiciones particulares de esta póliza la fecha de entrega de la vivienda era el 31/12/2004. En ese momento se podrían reclamar las cantidades garantizadas salvo prórroga.

Conforme al art. 16 de las condiciones generales de la póliza colectiva y 9 de la individual, “las acciones derivadas de la póliza prescribirán a los dos años desde que pudieran ser ejercitadas”.

El 21 de septiembre de 2004 se solicitó licencia de primera ocupación.

El 15 de diciembre de 2004 el Ayuntamiento dictó resolución y concedió la licencia. Pero en ella se explicitaba que “siempre y cuando el uso del suelo y toda la edificación…sea turístico, prohibiéndose de forma expresa el uso residencial de los apartamentos, so pena de revocar la presente licencia…”.

El 16 de febrero de 2006 el Juzgado de Instrucción nº5 de Marbella acordó atender la solicitud de autorización judicial para resolver los contratos privados de compraventa. Quedó aplazada la devolución de los fondos hasta la disposición de suficiente efectivo por las promotoras.

Uno de los contratos privados comprendidos en la autorización judicial era el de los compradores D. José Ignacio y Dª María Antonieta. Por tanto, el contrato fue resuelto.

El 14 de agosto de 2012, D. José Ignacio y Dª María Antonieta formularon reclamación contra la aseguradora.

El 21 de diciembre de 2012, los compradores demandaron a la aseguradora. Solicitaron el pago de 92.925,13 euros de principal por los anticipos a cuenta del precio realizados.

La entidad aseguradora se opuso a la demanda. Alegó que la acción estaba prescrita por ser aplicable el plazo de prescripción de dos años del art. 23 LCS. Era una acción fundada en un contrato de seguro de caución. La primera reclamación extrajudicial se produjo más de cuatro años después de que concluyera el plazo. Añadió que, la aseguradora no debía responder de las cantidades anticipadas. Y ello porque, el objeto de la compraventa no era una vivienda destinada a residencia, sino un apartamento turístico, no amparado por la Ley 57/1968. Además, la póliza estaba cancelada. Según el art.4 de la Ley 57/1968, expedida la cédula de habitabilidad se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora.

Primera Instancia

El 19 de noviembre de 2014 el Juzgado de Primera Instancia nº4 de La Línea de la Concepción dictó sentencia.

Estimó la demanda interpuesta contra la mercantil. Condenó a Zurich a abonar a los actores la cantidad de 92.925,13 euros.

El Juzgador consideró que la acción no estaba prescrita. No era aplicable el plazo de dos años del art. 23 LCS, sino el general de quince años del art. 1964 CC. La reclamación de los anticipos de fundaba en la propia Ley 57/1968 que no establecía un plazo especial y distinto del general. La compraventa estaba sujeta a la Ley 57/1968 aun cuando el contrato aludía a la construcción de “apartamentos turísticos con uso hotelero”. Otras muchas estipulaciones en el propio contrato contenían el término “vivienda”. Además, el propio contrato de compraventa y el seguro de caución aludían a dicha ley. Por tanto, no podía la demanda ir en contra de sus propios actos y negar la aplicación de una norma a la que se hacía referencia en la póliza.

Finalmente, la vivienda no había sido entregada en plazo por no concederse de la cédula de habilitad. Ello determinó la concurrencia del art. 3 de la Ley 57/1968 y de la propia póliza. Legitimó a los compradores para reclamar a la aseguradora la devolución de los anticipos.

Audiencia Provincial

La aseguradora interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia.

El 30 de junio de 2015, la Sección 7ª, de la Audiencia Provincial de Cádiz dictó sentencia. Estimó el recurso. Consideró que, con cita a la STS de 15 de julio de 2005, en los seguros de caución el plazo de prescripción es el de dos años del art. 23 LCS.

Según esa sentencia, dicho plazo debía computarse desde que la acción pudo ejercitarse. Lo que, de forma expresa disponía también el art. 9 del contrato de seguro. Por todo ello, el plazo de dos años había expirado cuando se formuló la primera reclamación contra la aseguradora.

Tribunal Supremo

Contra la sentencia de segunda instancia la parte demandante-apelada interpuso recurso de casación. El único motivo del recurso fue la infracción de los arts. 23 LCS y 1964 CC en relación con la doctrina jurisprudencial de las STS de 17 de enero de 2003, 7 de noviembre de 2003 y 16 de enero de 2015.

La parte demandante reiteró sus pronunciamientos en la demanda. Alegó que el criterio de la sentencia recurrida suponía dar un trato más favorable al comprador que recibía un aval bancario en garantía de los anticipos. La acción de reembolso ejercitada por el asegurado no quedaba comprendida en el ámbito de aplicación del art. 23 LCS.

La parte recurrida se opuso al recurso.

El 5 de junio de 2019 la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó su sentencia nº 320/2019

Sobre el plazo de prescripción de las acciones fundadas en la Ley 57/1968.

La STS 3/2003, de 17 de enero, consideró aplicable el plazo genera del art. 1964 CC y no el del art. 23 LCS. Y ello por que era el asegurado un simple beneficiario del seguro concertado entre el vendedor y el asegurado, y por tanto, “exento de obligaciones”.

El auto del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2018 puntualizó que la mención del plazo de prescripción del art. 23 LCS no formaba parte de su razón decisoria. Tal mención no significaba que el plazo de prescripción de la acción contra la aseguradora, fundado en la Ley 57/1968, fuera en todo caso el previsto en el art. 23 LCS.

Al mismo tiempo, la STS 781/2014, de 16 de enero de 2015, de pleno, consideró que “el plazo de prescripción de la acción contra el banco depositario de los anticiposseguro era el general del art. 1964 CC y no el de un año del art. 1968.2º”.

Sobre la decisión de la Sala.

La Sala consideró que el plazo de prescripción contra la entidad aseguradora bajo el régimen de la Ley 57/1968, era el general del art. 1964 CC.

Determinó la Sala que el art.1-1ª de la Ley 57/1986, preveía como garantías alternativas de la devolución de las cantidades anticipadas el contrato de seguro y el aval solidario. Y, no tendría ningún sentido que el plazo de prescripción de la acción de los compradores fuese distinto y más corto en el caso del seguro que en el del aval. Ya que, ambas formas de garantía debían ser contratadas imperativamente por el vendedor en beneficio exclusivo de los compradores. Así, el art. 7 de la Ley 57/1968 establecía que los derechos de estos eran irrenunciables.

Por todo ello, la Sala estimó el recurso de casación interpuesto por los demandantes D. José Ignacio y Dª María Antonieta. Casó la sentencia recurrida, dejándola sin efecto.

Conclusión

La acción de los compradores contra la aseguradora para reintegrar las cantidades objeto de aval, no está sujeta al plazo de prescripción de dos años del art. 23 LCS, sino al general del art. 1964 CC.

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