Sobre la protección del tercero registral de buena fe

 

accion declarativa de dominio

El tercer comprador que actúa de buena fe tiene la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria

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Ante ventas sucesivas del mismo inmueble a diferentes compradores, prevalecerá la primera inscripción del dominio en el Registro de la Propiedad si ésta se realizó con buena fe.  Recordemos lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria:

Artículo 34

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

En el caso que revisamos en esta entrada, se realizó una compraventa entre dos mercantiles. Antes de que se inscribiera el nuevo dominio en el Registro de la Propiedad, el vendedor realizó una nueva venta de la misma finca. La venta se produjo a un tercero ajeno de buena fe. Este sí inscribió en el Registro de la Propiedad su dominio sobre el bien. Cuando el primer comprador solicitó la inscripción como bien de su propiedad, fue rechazada.

Antecedentes de hecho

El presente litigio versa sobre el ejercicio de una acción declarativa de dominio. La demandante compró en documento privado y tomó posesión de una parcela que formaba parte de una finca que, posteriormente, fue objeto de venta por el mismo vendedor a favor de otro comprador que inscribió en el Registro de la Propiedad.

El 2 de agosto de 2002, Urbanización Rat Penat S.L (en adelante, PENAT), vendió en documento privado a Punt Urbà S.A (en adelante PUSA) una porción de terreno. Dicha parcela debía segregarse de la finca nº000. Estaba inscrita en el Registro de la Propiedad de Sitges a favor de PENAT.

El 3 de febrero de 2003, ambas partes otorgaron un nuevo documento privado en el momento del pago del precio.

El 23 de abril de 2004 se elevó a escritura pública la venta.

El 20 de septiembre de 2004 se pidió la licencia urbanística de segregación.

Si bien, paralelamente, PENAT había realizado una venta con Due Diligence Report S.L (en adelante, DDR). En concreto, el 6 de noviembre de 2003 se realizó por documento privado la compra de cuatro fincas, siendo una de ellas la finca registral nº000.

El 25 de noviembre de 2003 de elevó a público el documento privado de compraventa con DDR.

Finalmente, DDR inscribió la compraventa en el Registro de la propiedad.

En julio de 2004 PUSA intentó inscribir la parcela comprada en el Registro de la Propiedad. El registrador denegó la práctica de la inscripción. La finca ya aparecía inscrita a favor de DDR.

Ante los hechos, PUSA demandó a PENAT. Solicitó que se declarase la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de PENAT. Además de la restitución de las sumas pagadas por la operación.

El 11 de febrero de 2008 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº13 de Barcelona. Desestimó la demanda.

PUSA interpuso recurso de apelación contra la misma. Al respecto se pronunció la Sección 17ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, el 6 de febrero de 2009. Confirmó la sentencia de instancia. Consideró la Audiencia que PENAT no había incumplido el contrato porque la compraventa se había consumado.

El 18 de noviembre de 2009 PUSA interpuso nueva demanda. Esta vez la dirigió contra PENAT y DDR. Solicitó que se declarase la nulidad parcial del contrato de compraventa celebrado entre PENAT y DDR. Y ello por haber incluido una porción de finca propiedad de PUSA. Subsidiariamente solicitó que se declarara que dicha porción de finca no fue transmitida en la venta de PENAT a DDR.

PENAT se allanó a la demanda.

DDR se opuso. Argumentó que, por aplicación del art. 1473 CC y el art. 34 LH, debía quedar protegida su adquisición.

Primera Instancia

El 21 de junio de 2013 el Juzgado de Primera Instancia nº4 de Vila Nova i la Geltrú dictó sentencia estimando íntegramente la demanda. Declaró probado que la finca segregada nº000 inscrita, pertenecía a PUSA. Ordenó expedir mandamiento al Registro de la Propiedad para que, previa segregación de la finca, se inscribiera el derecho de la actora.

El juzgado consideró probado que “la finca controvertida en ningún caso quedaba incluida en la segunda compraventa”.

Añadió el juzgador que, sobre la protección de la fe pública registral “no se trataba de que DDR conociese o no la existencia de la venta anterior a la finca controvertida a favor de la actora, sino de que dicha finca no fue objeto de la segunda compraventa”.

Así, como resultó la demandante propietaria de la finca, procedía cancelar el asiento registral a favor de DDR, previa segregación de la finca litigiosa.

Audiencia Provincial

La sentencia de instancia fue recurrida en apelación por DDR.

El 17 de octubre de 2016, la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia estimando parcialmente el recurso. Declaró que la finca segregada de la nº000 inscrita pertenecía a PUSA. Procedía, no cancelar, sino rectificar el alcance de la inscripción registral a favor de DDR.

Tribunal Supremo

DDR interpuso recurso de casación.

La recurrente razonó que, de acuerdo con la jurisprudencia, concurrían los requisitos para que la adquisición realizada quedase protegida. Inscribió su adquisición a título oneroso de quien era titular registral y actuaba de buena fe.

PUSA se opuso al recurso. Alegó la existencia de cosa juzgada respecto del procedimiento que se siguió contra PENAT y en el que se dictó sentencia.

El 28 de mayo de 2019, el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, dictó su sentencia núm. 304/2019 estimando el recurso.

La Sala citó la sentencia del pleno 928/2007, de 7 de septiembre, por la que era doctrina de la sala que “el art. 1473 CC es aplicable cuando se da el supuesto de hecho de varias ventas sucesivas de un inmueble por el mismo vendedor, inicialmente propietario y con poder de disposición”.

Así, de acuerdo con la doctrina de la sala, “si el dominio estaba inscrito a favor del vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si reúne en ese momento la buena fe requerida por el art. 34 LH”.

Si bien, la aplicación del art. 1473 CC necesitaba de una identidad de objeto. Esa identidad también se daba cuando, el objeto de dos ventas no era totalmente coincidente. Y ello porque, con ocasión de la primera venta se segregó de la finca matriz una porción que fue la que se vendió. Mientras que, en la segunda compraventa se vendió la totalidad de la finca. Situación que ocurría en el caso.

La Sala afirmó que sentencia de la Audiencia modificó los hechos probados de la instancia. Destacaba la escritura de 25 de noviembre de 2003, por la que DDR compró varias fincas. En ella, se hacían “exposiciones” o “manifestaciones” de segregaciones respecto de otras fincas, pero no sobre la registral nº000. De la cual formaba parte la parcela vendida con anterioridad a PUSA.

Se insistía en la sentencia de la Audiencia que, el representante legal de PENAT omitió hacer en la escritura una reserva de la segregación producida.

La Audiencia estimó también parcialmente el recurso. Revocó parcialmente la sentencia de primera instancia. Y ello porque consideró que DDR aceptó que existieran segregaciones anteriores respecto de la finca nº000.

Siguió la Sala diciendo que, la Audiencia consideró expresamente probado que PENAT le vendió a PUSA 2.710 metros cuadrados de la finca nº000. También que, posteriormente a la consumación de aquella venta, PENAT vendió la finca nº000 entera a DDR.

Así, se daban todos los requisitos para considerar que DDR mantenía la condición de dueño de la finca nº000 por que estaba protegida por la fe pública registral.

Aunque PENAT vendió parte de la finca nº000 a PUSA, el dominio con poder de disposición sobre la finca entera estaba inscrito a favor de PENAT cuando la vendió a DDR. Siendo este último (DDR) quien inscribió a su nombre de buena fe.

Por todo ello, la Sala estimó el recurso de casación. Casó la sentencia recurrida. Desestimó la acción declarativa de dominio y la pretensión de nulidad parcial de la venta solicitada por PUSA.

La Sala se apoyó en la STS de 5 de marzo de 2007. Según ésta, “se rechaza la tesis de que la segunda transmisión deba declararse nula por no ser ya la cosa vendida propia del vendedor y carecer de objeto”.

Añadió que su pronunciamiento no impedía calificar la conducta de PENAT como de negligencia muy grave y apuntó la posibilidad de acudir a la vía de la indemnización de los daños y perjuicios para resarcir a PUSA por la negligencia sufrida.

Conclusión

En casos de ventas sucesivas del mismo objeto a diferentes compradores, prevalece el derecho del comprador que primero inscribe en el Registro de la Propiedad con buena fe.

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