¿Cuáles son las causas que permiten resolver el contrato de arrendamiento?
Básicamente, el arrendatario puede resolver el contrato por dos motivos:
1.- Perturbación en su derecho al uso de la vivienda:
Si el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la vivienda a tenor de lo establecido en el artículo 1554.3 del Código Civil, las perturbaciones que frustren el fin del contrato pueden llevar a su resolución. Las perturbaciones pueden ser de hecho o de derecho. Si son de derecho, el arrendador responde por todas ellas. Se trata principalmente de situaciones en las que un tercero reclama la propiedad de la finca. En caso de ser de hecho, éste responde solamente por las que cause él mismo o un tercero a su instancia. Lo más habitual son conflictos entre arrendador y arrendatario en los que el anterior hace “la vida imposible” al arrendatario para conseguir que se marche.
2.- No realización de las obras de conservación:
El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El arrendatario debe comunicar al arrendador la necesidad de dichas obras (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si no se realizan dichas reparaciones, el arrendatario puede resolver el contrato. Se debe tener en cuenta que las pequeñas reparaciones por el uso ordinario son a cargo del arrendatario.
Locales comerciales
En el caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la resolución de pleno derecho por el arrendador puede producir en los siguientes casos:
- Falta de pago de la renta o cualquier otra cantidad cuyo pago corresponde al arrendatario.
- Falta de pago de la fianza o de su actualización.
- Realizar obras no consentidas por el arrendador o dañar la finca dolosamente.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas peligrosas o ilícitas.
- Cesión o subarriendo del local sin cumplir los requisitos que establece el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: comunicarlo al arrendador en el plazo de un mes con la correspondiente elevación de la renta (10% si el arrendamiento es parcial, 20% si es completo).
En general, cualquier incumplimiento sustancial de las obligaciones de las partes puede dar lugar a la resolución. Son frecuentes las resoluciones de arrendamientos por cambio de uso del local, en caso de que éste se hubiese especificado en el contrato de arrendamiento.
Además de la resolución del contrato a instancia de una de las dos partes por incumplimientos de la otra, es posible que el contrato de arrendamiento se extinga pero este tema será objeto de otras entradas.
