Guía sobre la venta extrajudicial de bienes hipotecados

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¿En qué consiste la venta extrajudicial de bienes inmuebles hipotecados?

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La venta extrajudicial de bienes inmuebles es un acto de jurisdicción voluntaria por el que las partes ejercitan el derecho del acreedor a enajenar el bien hipotecado.

La finalidad de esta acción es que el acreedor obtenga la plena satisfacción de su derecho de crédito.

Regulación

La venta extrajudicial de bienes hipotecados aparece regulada en nuestro ordenamiento jurídico y en concreto, en el art. 129 de la Ley Hipotecaria, en el art. 1858 del Código Civil y en los arts. 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

En concreto, el art. 1858 del Código Civil determina que, en el contrato de hipoteca, “…vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor”. Está facultando a poder ejercitar por el acreedor dicha acción cuando la obligación de pago del deudor haya vencido y no cumplido.

Por su parte, el art. 129 de la Ley Hipotecaria (LH) regula el procedimiento de venta extrajudicial de bienes hipotecados.

Resulta importante citar la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social que nació como respuesta a la situación de crisis económica que atravesaba la sociedad, tratando de minimizar las consecuencias de exclusión social.

La citada ley modificó el art. 129 LH, llevando a cabo importantes cambios.

El citado art. 129, prevé en su apartado segundo, letra h que, la Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario. Y, en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Requisitos para que proceda la venta extrajudicial de bienes hipotecados

El art. 129, modificado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, fija, junto con el art. 234 del Reglamento hipotecario, como requisitos para poder ejercitar la venta extrajudicial los siguientes:

Necesidad de pacto expreso y separado

Para poder acudir a este procedimiento de venta extrajudicial, es necesario la existencia de pacto expreso de sometimiento.

Así, es relevante citar al respecto la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 25 de abril de 2017, núm. 251/2017, que establece que “el art. 129 LH, que regula el procedimiento de venta extrajudicial, no «es una norma imperativa sino dispositiva y sometida (…) al principio de la autonomía de la voluntad».

Pero, además, el art. 129.2. b) de la LH añade que “la estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura. El art. 234.2 del Reglamento hipotecario realiza la misma apreciación.

Ante Notario

Obligatoriamente, la venta extrajudicial se realizará ante Notario.

Y, será notario competente para tramitar el procedimiento, de acuerdo con el art. 236 RH, el notario del lugar en que radique la finca hipotecada, y si hubiere varios, el que corresponda por turno.

 «Si existieran diversas fincas y radicaran en lugares distintos, la Escritura podrá determinar cuál de ellas determinará la competencia notarial. En su defecto, lo será aquella tasada por mayor valor para subasta».

En este punto es donde toman especial relevancia las modificaciones que, como ya hemos citado, introdujo la Ley 1/2013, de 14 de mayo, confiriéndole amplias facultades a la figura del notario.

En concreto, la ley introdujo la posibilidad de que el Notario pueda suspender la venta extrajudicial cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Dichas modificaciones se adoptaron como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

Tipo de hipoteca aplicable

La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114 de la LH. Es decir, solo podrá aplicarse a los casos de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada con hipoteca (art. 129.2.c LH y 235.1 RH).

En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse:

  • un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas y,
  • el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

Y, si se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca (art. 129.2.c).

Valor de tasación del inmueble

En la escritura deberá constar el valor en el que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta.

No podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa.

Además, en ningún caso podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación realizada según la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (art. 129.2.a LH y 234.1.1º RH, con relació al artículo 682 LEC).

Procedimiento

El art. 129.2.d) LH determina que la venta se realizará mediante una sola subasta de carácter electrónico.

Dicha subasta tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Inicio

El procedimiento se iniciará por el acreedor de la hipoteca en el Registro de la Propiedad mediante requerimiento dirigido al notario competente (art. 236-a RH).

Si son varios los acreedores, podrá iniciar el procedimiento cualquiera de ellos.

El requirente, para poder dar inicio al procedimiento, entregará al Notario los siguientes documentos:

  • La escritura de constitución de la hipoteca con nota de haberse inscrito.
  • El documento o documentos que permitan determinar con exactitud el interés ya sea directamente, ya mediante simples operaciones aritméticas, en los casos de hipoteca en garantía de créditos con interés variable.

Acto seguido el Notario examinará el requerimiento y los documentos que lo acompañan y, si estima cumplidos todos los requisitos, solicitará del Registro de la Propiedad certificación comprensiva de los siguientes extremos (art. 236-b.1 RH):

1.º Inserción literal de la última inscripción de dominio que se haya practicado y continúe vigente.

2.º Inserción literal de la inscripción de la hipoteca en los términos en que esté vigente.

3.º Relación de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes.

Si de la certificación registral no se obtienen obstáculos para la realización de la hipoteca solicitada por el acreedor, el Notario practicará un requerimiento de pago al deudor (art. 236-c RH).

En el requerimiento:

1º Se indicará la causa y fecha del vencimiento del crédito y la cantidad reclamada por cada concepto.

2º Se advertirá al deudor que de no pagar en el término de 10 días se procederá a la ejecución de los bienes hipotecados siendo de su cargo los gastos que ello ocasione.

El requerimiento se practicará por el Notario al deudor que haya de ser requerido, o al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el domicilio que conste inscrito en el Registro.

Ahora bien, pueden darse en este punto dos situaciones:

  • El requerimiento NO se puede efectuar en alguna de las formas indicadas: El Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda.
  • El requerimiento se efectúa, pero este no es atendido en el plazo de 10 días: El Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio.

Subasta

Finalmente, transcurridos 30 días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago, se procederá a la subasta del inmueble ante el Notario (art. 236-f RH).

El Notario comunicará por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para las subastas.

La subasta se anunciará con una antelación de al menos 20 días respecto de aquél en que haya de celebrarse, y se fijará en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad y se insertarán en el »Boletín Oficial» de la provincia o de la Comunidad Autónoma en que se practique la ejecución y en el de aquélla o aquéllas en que radiquen las fincas.

En los anuncios se expresará, de forma concisa:

  • La identificación de la finca,
  • El lugar, día y hora en que ha de celebrarse la subasta,
  • El tipo que servirá de base a la misma y,
  • Las siguientes circunstancias: Que la documentación y la certificación del Registro a que se refieren los artículos 236-a y 236-b pueden consultarse en la Notaría; que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación; y que las cargas, gravámenes y asientos anteriores a la hipoteca que se ejecute continuarán subsistentes.

Llegado el día de celebración de la primera subasta, si no hubiera postor o esta resultare fallida, se indicará lugar, día y hora para la celebración de la segunda, por otro término de veinte días.

Fin del procedimiento

Celebrada la subasta y adjudicada, el precio se destinará sin dilación al pago del acreedor que haya instado su ejecución en la medida garantizada por la hipoteca.

El Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas.

Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.

Si la subasta celebrada quedara desierta y el acreedor no hiciere uso del derecho de adjudicarse los bienes ejecutados, el Notario dará por terminada la ejecución y cerrará y protocolizará el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda.

Duración del procedimiento 

El procedimiento de venta extrajudicial de bienes hipotecados ante notario tiene una duración aproximada de dos meses.

Es decir, hablamos de plazos breves de tiempo lo cual supone una gran ventaja frente a un proceso ordinario por vía judicial que sería más costoso y podría durar alrededor de 12 meses.

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