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Hacemos un breve repaso al desahucio por precario
Definición de desahucio en precario
El desahucio en precario supone el desalojo de los ocupantes de un inmueble por poseerlo sin ningún título que les habilite a su ocupación (-por ejemplo, sin contrato de arrendamiento-).
Concepto de desahucio
¿Que es un desahucio?
Un desahucio es el proceso judicial que tiene como finalidad que el propietario del inmueble o arrendador pueda recuperar su posesión. Si la resolución judicial es favorable, el propietario o arrendador obtendrá la expulsión del tercero poseedor, que deberá dejar el inmueble libre y a su disposición.
Esta “liberación” del inmueble puede hacerse de forma voluntaria o mediante el denominado «lanzamiento».
Concepto de “precario”
El concepto de precario nació por creación jurisprudencial a partir del derogado artículo 1563.3 de la LEC de 1881. Tomando como base este artículo, la jurisprudencia amplió el concepto estricto de precario propio del Derecho Romano a otros supuestos de posesión sin título.
Así, existen algunas resoluciones del Alto Tribunal esclarecedoras del concepto de precario.
La STS de 28 de junio de 1926, tomando el precario en el apropiado y amplio sentido, determinó que “es aplicable al disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella, pues si bien es cierto que la oposición del propietario pone término, naturalmente a su tolerancia, la resistencia contraria del tenedor u ocupante no puede mejorar su posición ni enervar la acción del duelo para hacer efectiva su voluntad de rescatar la cosa”.
La STS de 31 de diciembre de 1992, interpretó conjuntamente el art. 1750 del Código Civil y el derogado art. 1565.3 de la LEC de 1881. Así, estableció la definición de precario como “una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido, se pierda o también porque se otorgue una situación de preferencia respecto a un poseedor de peor derecho”.
En igual sentido, la STS de 31 de enero de 1995 determinó que el precario “no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente…sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocador para enervar el cualificado que ostente el actor”.
La reciente SAP de Barcelona, Sección 13ª, núm. 540/2019, de 20 mayo de 2019 define el concepto de precario como “la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario…”.
Añade a esta definición la SAP de Barcelona, Sección 4ª, núm. 410/2019, de 17 de mayo de 2019 que, “el precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia…”.
Por todo lo anterior, puede concluirse, de forma esquemática, que la posesión en precario supone:
- Posesión de un inmueble,
- Por un tercero diferente del propietario, usufructuario o persona con derecho a su disfrute,
- Con su aprobación o no
- Sin justo título
- Sin pago de renta ni merced
Cabe realizar una matización sobre la doctrina constante y reiterada en este aspecto. La Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1962 determinó que “el hecho del pago de la renta, que excluye la condición de precarista, no está constituido por el abono del importe de cualquier cantidad de dinero, a cualquier persona, si tales pagos no se hacen a título de merced por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga, y si no son aceptados en tal concepto por su acreedor” no serán considerados renta.
La posterior STS de 10 de enero de 1984, corroboró el anterior pronunciamiento. Añadió que, “el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga <<siendo acatada la entrega>>, en tal concepto, sin que equivalga a la renta los gastos o pagos que sobre el ocupante de los bienes pesen en su propia utilidad como los de luz, gas, calefacción y conservación”
Requisitos de prosperabilidad para la acción de desahucio por precario
Los requisitos necesarios para que prospere la acción de desahucio por precario se encuentran recogidos en diversas sentencias como son la SAP de Barcelona, de 20 de mayo de 2019, Sección 13ª, núm. 526/2019, SAP de Palma de Mallorca de 31 de enero de 2018, Sección 5ª, núm. 36/2018, SAP de Barcelona, de 16 de julio de 2014, Sección 13ª, SAP de Madrid, de 23 de enero de 2006, Sección 10ª, núm. 97/2006, entre otras.
Los requisitos de prosperabilidad pueden quedar enunciados de la forma siguiente:
- El actor ha de tener un derecho real que le faculte para poseer el inmueble.
El actor (-quien solicita el desahucio por precario-), ha de tener el título de propietario, usufructuario o cualquier otro derecho real que de le otorgue la facultad de poseerlo y disfrutarlo.
La comprobación de este requisito se da mediante el examen del título invocado por el actor al hacer valer su derecho a poseer. Debiendo rechazarse el desahucio cuando, de este examen, se deriven dudas racionales de que el actor no goza de título para la posesión real.
- El demandado ha de poseer el inmueble sin titulo que lo legitime.
El demandado (-quien está poseyendo el inmueble-) ha de estar en posesión o disfrute efectivo del inmueble sin un justo título que lo legitime. Es decir, el demando es un poseedor no legítimo por cuanto, a diferencia del actor, no goza de un derecho real que permita la posesión del objeto.
Como ya hemos señalado, la jurisprudencia determina que la falta o insuficiencia de título que legitime la posesión del demandado puede deberse porque, dicho título nunca existió (siempre ha poseído sin título), porque era nulo, porque el derecho se extinguió, o bien porque este título es de “peor” derecho respecto del que ostenta el actor.
- El demandado no ha de pagar renta ni merced alguna.
El demandado no ha de satisfacer ninguna cantidad en concepto de renta ni merced.
Es preciso remitirse en este punto a las ya citadas SSTS de 6 de abril de 1962y 10 de enero de 1984, por las que, no se estará ante la figura del precario si el precarista abona al actor una cantidad en concepto de renta o merced. Por el contrario, si el precarista satisface gastos de suministros (como son el agua, gas, luz) e impuestos del inmueble ocupado, esto no constituye contraprestación por la ocupación, no se entenderá que está abonando renta y por tanto, existirá la figura del precario.
- Identidad de la cosa objeto de desahucio
Teniendo la acción de desahucio por precario la finalidad, como ya hemos referido, de recuperar la posesión de hecho de un inmueble detentado por el demandado, surge la exigencia, para que aquella acción prospere, que se determine en la demanda, de un modo exacto y que no deje lugar a dudas, la finca o parte de la misma cuya reintegración se solicita.
La falta de acreditación de la identidad conlleva la desestimación de la demanda, declarándose no haber lugar al desahucio promovido a través de la misma.
En qué consiste el procedimiento de desahucio por precario
El procedimiento de desahucio por precario supone acudir a la vía judicial para solicitar la devolución de la posesión de un inmueble por quien es su titular.
De acuerdo con el art. 250.1.2º LEC, el proceso va a resolverse según las normas del juicio verbal.
El procedimiento se inicia mediante la presentación de una demanda de desahucio por precario.
El Juzgado competente para conocer el procedimiento será el del lugar donde radique el inmueble objeto de Litis.
Junto con la demanda, el actor deberá aportar título que justifique su mejor derecho frente al demandado (propiedad, usufructo, entre otros). El juicio de desahucio va a examinar la suficiencia del título aportado por el actor, pues este va a acreditar su legitimación activa en el procedimiento.
También se acompañarán todas las pruebas de las que el actor intente valerse. Además, deberá probar la inexistencia de pago de renta por el demandado.
Acto seguido se dará traslado de la demanda al demandado, quien tendrá un plazo de 10 días para contestarla. Necesariamente deberá pronunciarse sobre la celebración o no de vista.
Si se ha solicitado la celebración de vista, esta tendrá lugar en el plazo máximo de un mes.
Si el demandado no acude a la vista, el juicio se celebrará igualmente.
Ya en la vista, practicadas las pruebas, las partes podrán formular sus conclusiones de forma oral. Tras este acto, se dará por finalizada la vista y el tribunal dictará sentencia.
¿Necesidad de requerimiento previo?
La Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, exigía, en su art. 1565.3 (actualmente, derogado), como presupuesto necesario a la interposición de la acción de desahucio, la realización de un requerimiento previo a los ocupantes del inmueble.
Si bien, la actual regulación de la Ley 1/2000, determina que no es necesaria la práctica del requerimiento previo a el/los ocupante/s.
Esta ausencia de requerimiento queda patente en la SAP de Barcelona de 29 de marzo de 2019, Sección 13ª, núm. 277/2019 por la que, “alegando la parte demandada apelante la ausencia de notificación o requerimiento previo a los demandados, anterior a la presentación de la demanda, motivo de oposición que no puede ser acogido, por cuanto…se han seguido los trámites del juicio declarativo verbal…para decidir sobre el ejercicio de la acción de desahucio por precario, y para el que no se exige, como requisito previo a la presentación de la demanda, el requerimiento a los ocupantes, a diferencia de lo que estaba previsto en el antiguo artículo 1565.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, derogado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil”.
Esto supone que podremos interponer, directamente, en los juzgados la demanda solicitando el desahucio del inmueble sin necesidad de aviso previo a el/los ocupante/s.
Si bien, aunque la ley no lo exija, si que es recomendable que, antes de iniciar un procedimiento judicial de estas características, se trate de llegar a un acuerdo con el/los poseedor/es del inmueble.
¿Procedimiento sumario o declarativo?
En la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, el proceso de desahucio por precario era un proceso sumario. Se excluía en este la posibilidad de analizar cuestiones complejas cuya concurrencia impedía la estimación de la pretensión. Cuestiones que, precisamente por la complejidad que presentaban, debían ventilarse en otro proceso con más garantía que el que ofrecía el juicio de desahucio, que además no producía efectos de cosa juzgada.
Afortunadamente, tras la entrada en vigor de la nuevo LEC 1/2000, las características del procedimiento han cambiado sustancialmente.
Al respecto cabe citar la SAP de Tarragona de 17 de abril de 2018, Sección 3ª, núm. 410/2017, que determina que “contrariamente a la situación existente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, el juicio de desahucio por precario, o lo que es lo mismo, el proceso verbal al que se refiere el art. 250.1.2º de la referida norma, no es un juicio sumario, sino un proceso plenario que finalizada por sentencia con efectos de cosa juzgada: no cabe la alegación de la cuestión compleja, ya que en el mismo se pueden y deben ventilar todas las cuestiones referentes a la posesión, tal y como se señala en la Exposición de Motivos de la Ley Procesal (Ordinal XII), que al justificar la no inclusión de este proceso en el art. 447, esto es, dentro de aquellos en los que la sentencia dictada carece de efectos de cosa juzgada, justifica tal exclusión al decir que <<La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso de desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad”.
Es por tanto, que la doctrina jurisprudencial de las Audiencias Provinciales precisa, en la actualidad y como consecuencia de la reforma introducida en la LEC 1/2000, que el proceso de desahucio por precario, contemplado como modalidad de juicio verbal por razón de la materia (art. 250.1.2 LEC), tiene naturaleza plenaria y no sumaria, y ello porque, el art. 447 LEC no lo incluye entre los juicios verbales carentes de fuerza de cosa juzgada. Además, el art. 444 LEC limita los medios de prueba solo en los desahucios por impago de renta (SAP de Girona, de 10 de mayo de 2019, Sección 2ª, núm. 184/2019).
Así, la propia Exposición de Motivos de la LEC(párrafo final del apartado XII), como ya hemos referido, señala expresamente que no se configuran “como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de desahucio, una situación de precariedad”.
Trascendente resulta que actualmente, este proceso cuenta con efectos de cosa juzgada, lo que sumado a lo anterior, lo convierte en un proceso con mayores garantías.
Duración del procedimiento de desahucio en precario
Una vez iniciado el procedimiento judicial con la interposición de la demanda, su duración va a depender, en parte, de la actitud del demandado.
Es decir, si presentada y contestada la demanda, las partes han solicitado la celebración de una vista, pueden ocurrir dos cosas:
- Se informará a las partes de la posibilidad, en este punto, de suspender el procedimiento e iniciar una mediación. Es decir, tratar de llegar a un acuerdo amistoso con el demandado.
- Si el demandado no acude a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y se fijará día y hora, exactas, para que tenga lugar su lanzamiento del inmueble.
Si por el contrario, el demandado acude a la vista, esta se celebrará. Deberán aportar las partes todos los medios de prueba de los que intenten valerse.
Concluida la vista, el tribunal dictará sentencia dentro de los diez días siguientes. Si el desahucio versa sobre finca urbana, la sentencia se dictará en los cinco días siguientes. Estos plazos no se suelen cumplir por la sobrecarga de trabajo que tienen los Tribunales.
En caso de estimación, la sentencia condenará al demandado a desalojar el inmueble. También podrá contener una fecha de lanzamiento por si el desalojo no se produce de forma voluntaria.
La duración del proceso no es extensa en el tiempo. Dependerá de la carga de trabajo del juzgado al que nos dirijamos y de, como ya hemos visto, la actitud del demandado. En menos de 8-12 meses el proceso debería haber finalizado.
El lanzamiento
El lanzamiento es el conjunto de actuaciones realizadas por el órgano judicial para devolver la posesión del inmueble al actor titular. Supone una <<expulsión forzosa>> de los ocupantes del inmueble cuando el desalojo voluntario ha fracasado.
La sentencia del procedimiento de desahucio por precario fijará un plazo máximo en el que el ocupante debe abandonar la posesión del inmueble. Pero, también fijará, de forma alternativa, una fecha cierta, en la que, si no se ha desalojado voluntariamente el inmueble, se procederá al lanzamiento.
Llegada la fecha fijada para el lanzamiento, se van a realizar los actos necesarios para que el órgano judicial pueda retornar la posesión del inmueble.
Los actos que se van a llevar a cabo en un lanzamiento han de ser autorizados por la sentencia que lo decreta. Estos actos pueden ser los siguientes (dependiendo del caso, se darán todos o simplemente alguno de ellos):
- Descerrajamiento de la puerta
- Cambio de cerradura y entrega de las nuevas llaves al actor titular
- Penetración en el interior del inmueble
- Desalojo del ocupante y los bienes de éste
- Asistencia de la Fuerza Pública
Es necesario que al lanzamiento acudan la Comisión Judicial y el actor o el procurador en su representación.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio en precario
¿Quién debe probar que existe contrato de arrendamiento y por tanto que no se está ante una situación de precario?
De conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba, recogida en el art. 217 de la LEC, debe probar quien alega.
En este caso, si el demandado (-quien se encuentra poseyendo el inmueble en situación de precario-) alega que la posesión se debe a la existencia de justo título, por ejemplo un contrato de arrendamiento, deberá probarlo.
¿Es posible, para evitar el lanzamiento, solicitar la aplicación analógica de la Ley 1/2013 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios y 24/2015 de medidas urgentes en la vivienda y la pobreza energética?
En muchas contestaciones a demandas de desahucio por precario, se trató de suspender el desahucio mediante la aplicación analógica de la Ley 1/2013, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, y la Ley 24/2015 de medidas urgentes en materia de vivienda y pobreza energética.
En concreto, la Ley 1/2013 contempla la posibilidad de suspender los desahucios, durante dos años, en los procesos de ejecución hipotecaria sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables. Así, la Ley 24/2015 establece la obligación, en determinados supuestos, de antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social.
Los tribunales han llegado a la conclusión de que no es posible aplicar, por analogía, en los desahucios por precario las medidas de protección de los deudores hipotecarios o por impago de rentas.
En concreto, la SAP de Barcelona, de 18 de marzo de 2019, Sección 13ª, núm. 206/2019, que determina que: “no puede apreciarse que concurran los presupuestos exigidos por el artículo 4.1 del Código Civil para la aplicación analógica, por faltar la igualdad o similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver, referido a la ocupación de un inmueble sin ningún título…no encontrándose legal o doctrinalmente prevista la suspensión del lanzamiento, o el ofrecimiento de un alquiler social en supuestos de hecho, en procesos, o en momentos procesales, distintos de los excepcionalmente previstosen el Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, o en la Ley 24/2015, de 29 de julio”.
