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¿Cuáles son los distintos tipos de asientos en el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad
En primer lugar, debemos de hacer una introducción sobre la finalidad y objetivos que tiene en nuestro sistema el Registro de la Propiedad.
De acuerdo con la SAP de Barcelona, Sección 16ª, de 14 de enero de 2011, “El Registro de la Propiedad nació para dar seguridad a la inversiones económicas (…) El Estado creó el Registro de la Propiedad y lo dotó de un singular efecto jurídico; lo que no figurase en él, no podría perjudicar (…) El público se muestra reticente a invertir sus activos patrimoniales si no tiene la seguridad de que lo que compra lo compra en firme y sin riesgo de perderlo después, sobre todo si se trata de una inversión tan importante como suelen ser las que se refieren a inmuebles. (…) Este es el espíritu y la finalidad de la ley, lo que inspira el sistema y lo que ha de servir para entenderlo e interpretarlo.”
El artículo 1 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, determina que “el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.”
El Registro de la Propiedad otorga seguridad jurídica a los derechos inscritos en él. Favorece la seguridad y agilidad del tráfico jurídico.
Además, el Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos en él inscritos. El art. 607 del Código Civil, añade que el Registro de la Propiedad será público para quienes tengan interés en conocer el estado de los inmuebles o derechos reales inscritos.
El principio de publicidad
Del art. 606 CC se desprende un principio esencial del Registro de la Propiedad: la publicidad a terceros. Los títulos de dominio o derechos reales sobre bienes inmuebles que no se encuentren inscritos o anotados en el Registro, no pueden perjudicar a terceros.
La STS de 26 de marzo de 2007 siendo ponente XAVIER O’CALLAGHAN, determina que:
“el fundamento del Derecho hipotecario es la publicidad registral, que se obtiene con la inscripción de los derechos reales en el Registro de la Propiedad al que tiene acceso toda persona interesada y que llega a definir el propio Derecho hipotecario, por cierto sector doctrinal. Asimismo, al publicar las titularidades de los derechos reales se obtiene la protección de la seguridad del traficojurídico inmobiliario. En definitiva, todo interesado tiene posibilidad de conocer, por medio de los libros del Registro de la Propiedad los derechos reales existentes…”.
El principio de legalidad
LINO RODRÍGUEZ OTERO determina que, en virtud del principio de legalidad, sólo pueden acceder al Registro de la Propiedad los títulos válidos y perfectos, es decir, aquellos que reúnan los requisitos de fondo y forma exigidos por las leyes.
La STS de 28 de noviembre de 2013 señala al respecto que “en un sistema registral de desenvolvimiento técnico, como es el español (…) impera el principio de legalidad, excluyente de la posibilidad de registrar títulos que no sean perfectos y válidos, material y formalmente, el cual se protege mediante el trámite depurador en qué consiste la calificación, esto es, el examen de los títulos presentados que ha de realizar el registrador para decidir si procede la inscripción o, por el contrario, la denegación o la suspensión de la misma – artículo 18 de la Ley hipotecaria -.”.
Definición de “asiento”
Una vez contextualizados, hemos de citar el significado de asiento que realiza ROCA SASTRE de forma que es “la constatación escrita de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros del Registro de la Propiedad para que surta los efectos de la publicidad registral inmobiliaria que procedan”.
Si bien en cuanto a los diferentes tipos de asiento existentes, citamos nuevamente a ROCA SASTRE, quien realiza dos distinciones: en función de las clases y los tipos de asiento.
Clases de asientos
De forma que, atendiendo a las clases de asientos, estos pueden ser:
Principales o accesorios:
Los asientos principales tienen una función propia e independiente. Se consideran como asientos principales las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones. Los asientos accesorios son las notas marginales. Para su existencia y validez dependen de otro asiento, están al servicio de otros.
Definitivos o provisionales:
Los asientos definitivos tienen una perpetuidad en el tiempo. Se incluyen en esta clase las inscripciones y cancelaciones.
Los asientos provisionales están sometidos a temporalidad. Se convertirán en asientos definitivos o caducarán. Son las anotaciones preventivas y algunas notas marginales.
Positivos o negativos:
Los asientos positivos dan publicidad de un derecho. Mientras que los asientos negativos muestran la extinción de un derecho.
Como apreciación, MANUEL FAUS, autor de la obra Breviario Civil, no habla en este caso de “clases” de asiento, sino de una clasificación de creación doctrinal.
Tipos de asientos
Y, atendiendo a una clasificación según los tipos de asiento, hemos de tener presente el art. 41 del Reglamento de la Ley Hipotecaria aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947. Este artículo enumera los asientos básicos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Artículo 41: Enlos libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.
Por lo tanto, los principales asientos inscribibles en el Registro de la Propiedad son:
Asientos de presentación
CHICO señala que el asiento de presentación es un asiento preliminar y de duración limitada. Se practica en el Libro Diario del Registro de la Propiedad, de acuerdo con el art. 248 LH. En este, se incluirá el día, hora y minuto en que se ha producido la presentación.
Los asientos de presentación constatan la petición de inscripción, iniciando el procedimiento registral. Ello supone un cierre del Registro de la Propiedad respecto a títulos de igual o anterior fecha que resulten incompatibles con el título inscrito (art. 17.2 LH).
El asiento de presentación tiene una vigencia de sesenta días hábiles (art. 17 y 66 LH). De acuerdo con el art. 436 LH, si transcurre el plazo referido sin haberse despachado el documento, por defectos subsanables o interpuesto recurso, se cancelará de oficio por nota marginal. Si bien, es posible la prórroga del asiento de presentación en determinados supuestos de los arts. 18, 97 y 432 LH.
Inscripciones
La inscripción es el asiento principal y definitivo; el más importante. Son prueba y título legítimo de los hechos inscritos en el Registro. La STS de 11 de junio de 2004 indica que la inscripción “se refiere a un derecho real que, en principio, está ya constituido y, por ello, reconocido”.
Anotaciones preventivas
La STS de 30 diciembre de 1974, define la anotación preventiva como “una medida cautelar que tiene por finalidad asegurar que cuando recaiga una sentencia condenatoria, ésta pueda ejecutarse en iguales circunstancias que cuando se inició la instancia judicial…”.
La SAP de Madrid, Sección 10ª, de 9 de octubre de 2012, determina que para la dogmática hipotecarista, las anotaciones preventivas son “un asiento principal, provisional, y en general positivo, que se practica en los libros de inscripciones y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto, pero no consumado, o preparar un asiento definitivo.”. Y fija la sentencia las características propias de las anotaciones preventivas y son “la temporalidad, la provisionalidad y la accesoriedad”.
Cancelaciones
La cancelación supone la extinción de un asiento ya inscrito. ROCA SASTRE define el asiento de cancelación como un asiento negativo, accesorio y definitivo por el que se extingue un asiento anterior, presumiéndose extinguido el derecho a que se refería el asiento cancelado, tal y como expresa el art. 97 de la Ley Hipotecaria (LH).
Si bien, de acuerdo con el art. 78 LH, la cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o parcial.
La cancelación total podrá pedirse (y deberá obtenerse) cuando se den los supuestos contemplados en el art. 79 LH, y son:
- Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
- Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
- Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
- Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.
ROCA SASTRE considera la existencia de más causas de cancelación total, como el consentimiento formal cancelatoria, la rectificación extintiva, la renuncia a la anotación preventiva y la inactividad negligente del titular registral.
La cancelación parcial podrá pedirse (y deberá ordenarse), según el art. 80 LH, cuando:
- Se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.
- Se reduzca el derecho inscrito o anotado.
Notas marginales
Las notas marginales son un asiento accesorio que se extiende al margen del asiento de presentación (art. 435 RH).
Estos asientos enumerados se entienden como “numerus clausus” dado el carácter formalista de las normas registrales. Si bien es cierto, otras corrientes señalan que también son considerados asientos registrales importantes:
Inmatriculación
La inmatriculación supone el acceso por primera vez de un inmueble en el Registro de la Propiedad. No existe sobre ese bien una inscripción anterior.
La Resolución de 6 de septiembre de 2013 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, publicado en el BOE el 14 de octubre de 2013, determina el contenido de la inmatriculación, de forma que: “en esa primera inmatriculación la descripción de la finca ha de ser lo más completa y exacta, de modo que permita su perfecta individualización respecto de cualquier otra, dado que no debe haber dudas de que el objeto del acto o negocio jurídico recaiga sobre la finca o derecho claramente identificado.”
Así la inmatriculación provocará que se otorgue al inmueble un número diferente y por orden correlativo, de acuerdo con el art. 8 LH.
Si bien, para llevar a cabo la inmatriculación debemos atender al art. 7 LH. Este artículo determina que la primera inscripción el Registro de la Propiedad ha de ser de dominio.
Las menciones registrales
Según ROCA SASTRE, las menciones registrales son indicaciones simples pero expresas, hechas en una inscripción o anotación preventiva de un dato inscribible relativo a la existencia de una carga o gravamen real que no se encuentra constituido en el título que origina la inscripción o anotación.
MANUEL FAUS simplifica el concepto como “una manifestación registral mediante la cual se hace consta algún derecho real diferente al que se inscribe.”
La Resolución de la DGRN de 10 de junio de 2014, publicada en el BOE el 29 de julio de 2014 deterima que, “solo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que, pudiendo acceder al Registro, no lo han hecho. De la citada Resolución se desprende que son circunstancias que excluyen la calificación de mera mención las siguientes: 1.º Que el derecho se constituya en el título presentado; 2.º Que el derecho, tal y como está configurado en el título, aparezca inscrito o anotado en el Registro de acuerdo a su naturaleza jurídica; 3.º Que el objeto del derecho aparezca identificado, y 4.º Que no tratándose de un derecho nominado o típico, en cuyo caso su mera denominación basta para identificarlo en su configuración básica fijada por la Ley, contenga una determinación suficiente de su contenido y alcance, o, en la terminología de la regla 2.ª del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, su <<naturaleza, extensión y condiciones>>, exigencias impuestas por el principio hipotecario de especialidad.”.
