Sobre la Venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio

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¿Sabía  que mediante el usufructo vitalicio pude mantener el disfrute de su casa y complementar su pensión? ¿Conoce los riesgos de este tipo de operaciones?

 

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En esta entrada vamos a ver el funcionamiento del contrato de venta de la nuda propiedad manteniendo el usufructo vitalicio, así como sus ventajas e inconvenientes. Y sobre todo, revisaremos las cautelas que se deben adoptar cuando le propongan uno de estos contratos.

¿Qué es el pleno dominio del derecho de propiedad?

En derecho de propiedad es el  derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.  Si no se indica otra cosa, el derecho de propiedad comprende el pleno dominio, es decir tanto la nuda propiedad como la posibilidad de usar y disfrutar de la cosa.

El pleno dominio sobre un bien se divide en dos derechos diferentes:

  1. Nuda propiedad.
  2. Derecho al uso y disfrute.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es aquel derecho que tiene una persona sobre una cosa, de la que es propietaria, sin la posibilidad de usarla ni disfrutarla:  Dicho derecho de uso y disfrute corresponde a un tercero dueño del usufructo. Simplificando, se es el «titular» del bien sin poder disfrutarlo.

El dueño de la nuda propiedad tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión ni el derecho al uso y disfrute, que corresponden al usufructuario. Por lo tanto,  la nuda propiedad implica que no se puede usar ni disfrutar del bien hasta que se extinga el usufructo.

En la práctica, es habitual que se produzca una de estas situaciones en los procesos hereditarios, en los que los hijos reciben la nuda propiedad de la parte de la vivienda perteneciente al progenitor fallecido, pero el usufructo lo ostenta el cónyuge supérstite.

Tanto la nuda propiedad como el usufructo son derechos reales, que se inscriben en el Registro de la Propiedad y que pueden ser objeto de transacciones.

¿Qué es el derecho de usufructo?

El usufructo se encuentra regulado en el Código Civil, en los artículos 467 y siguientes. El artículo 467 define el usufructo como aquel que “da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.”

El derecho de usufructo da derecho al uso y disfrute de un bien pero no comprende la nuda propiedad del bien.

El titular del derecho de usufructo se denomina “usufructuario”, no pudiendo disponer del bien, pero sí usarlo y disfrutarlo. El usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles (art. 471 CCivil).

En esta entrada explicamos con más extensión en qué consiste el derecho de usufructo.

Tipos de venta de nuda propiedad

Existe la posibilidad de vender la nuda propiedad del bien, reservándose el derecho de usufructo. Este tipo de operaciones es cada vez más habitual:  El propietario sigue disfrutando del inmueble manteniendo su usufructo, aunque la nuda propiedad se haya vendido a un tercero. 

Por otra parte, para algunos inversores puede ser interesante de comprar la nuda propiedad de un bien, aunque no pueda disponer temporalmente del mismo al recaer sobre éste un derecho de usufructo.  Normalmente se trata de usufructos vitalicios.

El inversor hace un cálculo de la esperanza de vida del propietario y una valoración del inmueble.  En función de ambos parámetros ofrece una cantidad al propietario por su nuda propiedad. 

El propietario del bien inmueble, por lo general es una persona de avanzada edad, entre 75 y 80 años,  con necesidades económicas. Si vende la nuda popiedad conservando el usufructo vitalicio podrá seguir viviendo allí,  sin tener que hacerse cargo de los gastos propios de un propietario, como, por ejemplo, el Impuesto de Bienes Inmuebles, los gastos de Comunidad o las derramas.

El objetivo de este tipo de venta es obtener más liquidez, mantener el derecho de uso y disfrute del bien, y dejar de hacerse cargo de los gastos de la vivienda. También podrán alquilar el derecho de usufructo a un tercero y obtener beneficios, en caso de que tuviesen otro lugar donde habitar.

La venta de la nuda propiedad se realiza ante Notario.  La escritura publica ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad son constitutivos del derecho de usufructo: Sin inscripción, el derecho no existe.

La venta de la nuda propiedad se puede llevar a cambio mediante las siguientes modalidades:

1.- Pago único o importe único a la firma. En la firma ante Notario, la persona que vende la nuda propiedad manteniendo el derecho de usufructo vitalicio percibe el total del importe al inicio de la operación, es decir, se acuerda un único pago por la venta. Esta cuantía variará dependiendo del valor del bien en el mercado, así como de la edad del usufructuario. Pero éste, no recibirá ningún otro importe mientras perviva su derecho.   El comprador de la nuda propiedad adquiere la misma con un descuento que varía en función del número de años teóricos, entre el 20% y 60%, dependiendo de la edad del vendedor. Cuanto mayor sea la persona vendedora, menor será el descuento a la hora de vender la nuda propiedad, con relación al valor de tasación de la vivienda.

2.- Renta vitalicia. El vendedor, que pasa a ser usufructuario y mantiene el usufructo vitalicio, vende la nuda propiedad a cambio de recibir una renta vitalicia.  En el momento en que fallezca el usufructuario se extingue el usufructo y el nudo propietario obtendrá el pleno dominio del bien inmueble. Se acuerda entre las partes el importe mensual, dependiendo del valor de la vivienda y la esperanza de vida teórica que se calcula.  En caso de que el comprador de la nuda propiedad no pague la renta acordada, el usufructuario recuperaría el pleno dominio del bien, sin tener que devolverle el dinero pagado hasta ese momento, siempre que el contrato contenga una condición resolutoria.

3.- Renta temporal. El vendedor mantiene el derecho de usufructo vitalicio, a cambio de recibir una renta en este caso no durante toda su vida sino por un plazo determinado.

Ventajas e inconvenientes de vender y comprar la nuda propiedad

Una vez analizado tanto la nuda propiedad como el derecho de usufructo, y la posibilidad de vender y comprar, nos centramos ahora en las ventajas e inconvenientes de este tipo de operación, tanto para el vendedor, como para el comprador.

Para el Vendedor

Ventajas

Obtiene liquidez sin tener que abandonar el inmueble. Por lo tanto, la persona que vende la nuda propiedad se queda con el derecho de usufructo de la vivienda, pero no tiene que marcharse.

Puede alquilar el derecho de usufructo en caso de que quiera dejar el bien por el motivo que sea, generándole también unos beneficios mensuales.

Inconvenientes

Dejará de tener el pleno dominio del bien al vender la nuda propiedad, aunque recibe por ella una cantidad de dinero que se calcula en función de su edad y el valor de mercado del bien. Cuanta mayor sea su expectativa de vida, menor precio obtendrá por la venta.

Deberá hacer frente al pago de la plusvalía municipal que se devenga al vender la nuda propiedad del bien inmueble, puesto que se realiza un incremento teórico del valor del mismo, desde la adquisición inicial, por lo que supone un gasto asociado a la venta de la nuda propiedad.

El bien deja de ser de su propiedad, pasando a ser solo usufructuario del mismo, por lo que pierde patrimonio, sin poder dejarlo en herencia.

Para el comprador

Ventajas

Es una forma de inversión que se encuentra al alza, ante el riesgo de quiebra del sistema de pensiones. Permite acceder a la propiedad del inmueble con descuentos sobre su precio de tasación.

  1. Inconvenientes

No podrá tener el pleno dominio del bien hasta que no se extinga el derecho de usufructo.

Al adquirir la nuda propiedad, el comprador ha de hacer frente a los gastos generales por la compra de la misma, como, por ejemplo, los gastos de Notario, Registro de la Propiedad e Impuestos.

Una vez se extinga el derecho de usufructo, tendrá nuevos gastos para adquirir el pleno dominio de la propiedad.

Deberá hacer frente también a los gastos que genere la propiedad, debiendo abonar los impuestos correspondientes. Tendrá que hacer frente al IBI, a los gastos de comunidad y gastos extraordinarios.

No podrá hacer uso y disfrute del bien durante la duración del derecho de usufructo.

No percibirá ningún ingreso mensual por parte del usufructuario.

Gastos e impuestos compraventa de nuda propiedad

a) Gastos e impuestos comprador.

  • Deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
  • Asumir los gastos de Notaría, Gestoría, Registro de la Propiedad
  • Asumir los gastos del préstamo hipotecario, en caso de necesitarlo.
  • Deberá abonar el IBI, así como los gastos de la Comunidad de Propietarios y otros gastos derivados de la propiedad. Se podrá pactar entre las partes el abono del IBI.

b) Gastos e impuestos vendedor.

  • Asumirá, como usufructuario, los gastos de suministros, como la luz, el agua, el gas, etc.
  • Deberá asumir dos plusvalías:
    1. La plusvalía municipal. Se calcula en función del año y el precio de la compra, así como el año y el precio de la venta y el incremento del valor del suelo (IBI).
    2. La plusvalía del IRPF. También se denomina “ganancia patrimonial”, dependiendo de cada situación. En caso de que el vendedor tenga más de 65 años, legalmente está exento de pagar por dicha venta de la vivienda habitual.

En el caso del seguro del bien, normalmente, un seguro de hogar, tanto el nudo propietario como el usufructuario, deberán contratar un seguro distinto, para que cada uno asuma su parte. Es decir, el usufructuario tendrá que contratar un seguro de hogar de contenido y de responsabilidad civil, mientras que el nudo propietario, tendrá que contratar uno que se haga responsable del continente.

Los riesgos de las ventas de nuda propiedad con usufructo vitalicio

Hasta aquí todo parece razonable o lógico.  Pero este tipo de operaciones conllevan una serie de riesgos que conviene destacar.

Riesgo jurídico

Es el riesgo en la configuración del contrato.  Al menos una de las partes es una persona con cierta edad que no tiene la experiencia y conocimientos para entender la carga jurídica y económica del contrato que firma.  Es necesario revisar que no se produzca ninguna situación de desequilibrio provocada por la parte que redacta el contrato que normalmente será el comprador.

Riesgo económico

El cálculo de los términos económicos (valoración del inmueble, precio de venta de la nuda propiedad o en su caso, renta mensual a pagar) requiere una revisión, para evitar propuestas poco razonables. 

Riesgo de impago

¿Que ocurre si el comprador deja de pagar la renta vitalicia? Es necesario prever en el contrato una condición resolutoria y todos los mecanismos oportunos para que en caso de que el comprador deje de pagar, el vendedor recupere el pleno dominio y la correspondiente indemnización.

Conclusión

La venta de la nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio puede ser interesante para algunas personas. Hemos visto cómo funciona, sus ventajas y sus inconvenientes. 

En en la gran mayoría de los casos, se trata de una relación entre un profesional  y una persona de cierta edad, sin experiencia sobre este tipo de materia.  Si a esto le añadimos que se trata de importes elevados, se hace imprescindible el asesoramiento por parte de una abogado especialista en rentas vitalicias. Haga click más abajo para formularnos su consulta.

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