Guía para la división de la cosa común

division de la cosa comun

 

La división de una cosa común plantea una serie de cuestiones tanto sustantivas como procesales.

El derecho a dividir una cosa común viene consagrado en el artículo 400 del Código Civil:

“Ningún  copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que de se divida la cosa común”.

Sin embargo, no podrá solicitarse la división de la cosa común cuando “de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina” (artículo 401 del Código Civil). Esta imposibilidad de división puede ser tanto física (imposibilidad de obtener dos viviendas por división de una) como jurídica (por ejemplo, cuando la división de un solar deja parcelas que no tienen la superficie mínima para construir, según la planificación urbanística).  En dichas situaciones, procede la división económica, vendiendo la “cosa común” y repartiendo el importe entre los comuneros, según prevé el artículo 404 del Código Civil.

La división de la cosa común no afecta a los derechos de terceros sobre la misma,  tanto reales (hipoteca, servidumbre u otros derechos), como personales (artículo 405 del Código Civil).

A falta de un acuerdo entre las partes, o de su sometimiento a la decisión de un árbitro (art. 402 C.C.), se aplicarán a la división de la cosa común, las reglas de la división de la herencia (artículo 406 C.C.). La sentencia tendrá que ejecutarse mediante la pública subasta de la cosa común.

Si una cosa es indivisible o desmerece mucho por su división, se podrá adjudicar a uno, previo acuerdo sobre la cantidad a abonar a los otros en dinero. Pero es suficiente que uno de los comuneros pida la venta en pública subasta, para que así se haga (art. 1.062 del C. Civil).

 Una vez vista la regulación del Código Civil relativa a la división de la cosa común,  procede revisar los puntos en los que se pueden encontrar escollos, desde la perspectiva de la jurisprudencia recaída recientemente.

Para el Tribunal Supremo, (STS de 30 de abril de 2009):

 “la acción de división  (actio communi dividendo) es indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, pues la faculta de pedir la división de la cosa, no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad y debe entenderse mientras dure aquella (Sentencia de 5 de junio de 1989)”.

Divisibilidad de la cosa común

La jurisprudencia viene distinguiendo entre divisibilidad material o física  y divisibilidad jurídica o económica: Hay ocasiones en las que el bien puede ser dividido de manera física pero no se considera divisible jurídicamente, como por ejemplo:

  • Si el coste de realizar la división material es muy alto en proporción al valor de la cosa común.
  • Si la división material de un solar, deja partes que no reúnen la superficie mínima para poder edificar (STS 15.12.2009).
  • Si la división de la cosa común desmerece el bien, de manera que el valor por partes, no alcanza el valor de la cosa común indivisa.
  • Si la división deja inservible para el uso a que se destina el bien común.

En el caso de que  se pretenda la venta de la cosa común en pública subasta, es necesario probar la indivisibilidad de la cosa al plantear la demanda, pues la divisibilidad es una cuestión de hecho cuya apreciación es libre para el Juzgador.

Relación con otros procedimientos

La principal dificultad se plantea sobre posibilidad de acumulación de la acción de división de la cosa común con procesos de separación o divorcio.

En los juicios verbales, el Código Civil, en su artículo 437 apartado cuatro, punto cuarto, se prevé expresamente que “cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción  de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa”.

Sin embargo, no se pueden acumular la acción de división de la cosa común y la de liquidación del régimen económico matrimonial.

Por otra parte, cuando la cosa común es el único bien del patrimonio de los cónyuges, no se debe acudir al proceso de liquidación del régimen económico  sino que debe instarse directamente la acción de división de cosa común (SAP Barcelona sección 12 de 19 de diciembre de 2012).

Derecho  de terceros sobre la cosa común

La división de la cosa común no afecta a los derechos de los terceros, según establece el artículo 405 del C. Civil.  El Tribunal Supremo lo  ha confirmado entre otras, en su Sentencia de 27 de junio de 2007.

Es compatible la acción de división de la cosa común con la atribución del uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges.

Como indica la SAP Ciudad Real sección 1 de 20 de enero de 2016:

 “la atribución del uso de la vivienda que fuera hogar familiar no impide el que se pueda disponer de la misma, aunque respetando ese derecho”.

Sin embargo, se debe tener en cuenta que cuando ese derecho de uso se otorga en base a ser la cosa común la vivienda habitual de hijos menores,  debe tener una limitación temporal y su mantenimiento ilimitado supondría un abuso de derecho. Como indica la SAP Madrid sección 20 de  12 de noviembre de 2015:

“ese derecho no tiene el mismo alcance, cuando los hijos que queden en compañía del cónyuge a quien se atribuye el uso de la vivienda sean menores de edad, que cuando son o alcancen la mayoría de edad”.

No se puede solicitar en la demanda  simultáneamente la acción de división de la cosa común y el cese inmediato de la ocupación del bien por parte de alguien que en éste tiene su residencia habitual.  Esto conllevará la desestimación del desahucio y por tanto, la no imposición de costas (SAP Palma de Mallorca sección 4 de 19 de enero de 2016).

Sin embargo, si el derecho de uso de la cosa común no está inscrito en el registro, no afectará al tercero adquirente de buena fe en un proceso de ejecución (SAP Coruña sección 3 de 19 de abril de 2013).

Por lo que al derecho de hipoteca se refiere, la división no la altera y la finca mantendrá dicho derecho real.

Pactos de indivisión

El segundo párrafo del artículo 400 del Código Civil, prevé expresamente la validez del pacto  de indivisión por tiempo determinado, que no exceda de 10 años.  Por tanto, si nos encontramos ante un bien indivisible  materialmente, jurídicamente o por pacto de indivisión de los comuneros,  se podrá efectuar la acción de división de la cosa común siguiendo la previsión del artículo 404 C.C.,  solicitando la división económica (venta en subasta pública y reparto del precio).

Dicha operación, sería respetuosa con al pacto de indivisión de los comuneros.

Cuestiones procesales

Los procedimientos de división de la cosa común, suelen tener una cuantía considerable, al tratarse frecuentemente de bienes inmuebles. Por ello, es imprescindible un cuidado exquisito en estas cuestiones, teniendo en cuenta la magnitud que pueden alcanzar las costas del proceso.

La competencia para conocer de las demandas por división de cosa común corresponde a los Juzgados de Primera Instancia y no a los de Familia.

En cuanto a la competencia territorial, al considerarse una acción real sobre la finca, pertenece  al Juzgado del lugar donde esté sita la finca, en aplicación del fuero imperativo del artículo 52.1.1º  de la LEC.

Por lo que  a la legitimación tanto pasiva como activa se refiere, pertenece a los copropietarios de la cosa común. Carecen de legitimación los terceros, aunque sean acreedores de los comuneros o aunque ostenten un derecho de usufructo, pues no forman parte de la comunidad.  Sin embargo, no es una cuestión pacífica la necesidad de llamar al litigio a los terceros, por lo que habrá que revisar el criterio de la Audiencia Provincial correspondiente.

El hecho de que un comunero no contribuya a los gastos de conservación de la cosa común, no le priva de legitimación para ejercitar la acción de división (SAP Málaga sección 4 de 6 de octubre de 2008).

Respecto  a la cuantía, quedará determinada por el valor de mercado del bien, al tiempo de presentarse la demanda.  Posteriormente, una vez se acuerde la adjudicación o la venta, habrá que estar al valor real del bien.

Una vez decidido por el Juzgado que  la cosa común será vendida mediante pública subasta, no se puede realizar una división material ni una subasta privada entre los comuneros.

Será necesario realizar un avalúo de la cosa común para poder realizar la subasta, independientemente de la cuantía que se le hubiese asignado en el escrito de demanda.

Respecto a la controvertida cuestión de la condena en costas, si la demandada se allana (aunque haya formulado contestación a la demanda sin oposición) y la parte actora no ha realizado un requerimiento extrajudicial previo, o no se aprecia mala fe, no habrá imposición de las mismas a ninguna de las partes (SAP Cáceres sección 1 de 15 de enero de 2016, SAP Barcelona sección 1 de 28 de julio de 2015).

Si se produce un allanamiento parcial, antes de la audiencia previa, que en la misma se convierte en total y que tiene una justificación lógica, se admite la no imposición de costas a la parte demandada, siempre que no exista mala fe (SAP Madrid Sección 13 de 16 de noviembre de 2015).

En cuanto a estrategia procesal, la acumulación de la acción de división de cosa común, con la reclamación de una cantidad dineraria, puede resultar peligrosa, pues la desestimación de esta última puede llevar a no imposición de las costas (SAP Zaragoza sección 4 de 11 de noviembre de 2015).

En el caso de declaración de rebeldía del demandado, que posteriormente acepta un acuerdo en la audiencia previa, procede la condena en costas al mismo (SAP Cartagena sección 5 de 29 de septiembre de 2015).

En definitiva, dada la cuantía de las demandas en las que se ejercita la acción de división de la cosa común, es conveniente un asesoramiento experto,  a fin de que el cliente consiga sus objetivos y se eviten cuantiosas condenas en costas.

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