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¿Cómo comprar una VPO en la Comunidad Valenciana?
En este nuevo artículo revisamos el régimen de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) o viviendas protegidas. Veremos información importante que se debe tener en cuenta antes de comprar o alquilar una de estas viviendas, así como los factores y las especialidades que debemos conocer si ya somos propietarios de una VPO.
¿Qué es una VPO y cuáles son sus principales características?
Las VPO son un tipo de vivienda que, está subvencionada por la administración pública, de modo que el precio será inferior al de la vivienda libre. No obstante, este régimen de vivienda tiene una serie de limitaciones:
- Por una parte y en tanto que el objetivo de las VPO es facilitar a los ciudadanos con rentas bajas la posibilidad de comprar o alquilar una vivienda conforme a sus posibilidades económicas, estas viviendas deberán destinarse a residencia habitual y permanente de familias con ingresos inferiores a una determinada cantidad legalmente fijada. Además, mientras dure el régimen de protección, su uso estará regulado y mantendrá la regulación en cuanto al precio de venta.
- Por otro lado, existen características que serán establecidas por las diferentes comunidades autónomas, como ocurre con el precio máximo de venta o renta o los ingresos máximos de los compradores. Estos requisitos variarán en función de factores como el tipo de protección que tenga la vivienda, el municipio en el que esté situada y la legislación vigente en el momento en que la vivienda obtenga la “calificación provisional”. Esta consiste en la aprobación de la Comunidad Autónoma entendiendo que se cumplen sus especificaciones para ser considerada una VPO.
Si estos límites no le suponen ningún problema, es el momento de plantearse cuáles son las ventajas y los inconvenientes que podemos encontrar en la compra de una vivienda protegida.
Ventajas e inconvenientes de adquirir o alquilar una VPO
La principal ventaja de las VPO reside en la mejora en el precio respecto de la vivienda libre y en la posibilidad de obtener distintas ayudas financieras por parte del estado y/o las comunidades autónomas, debido a que, como ya hemos señalado, estas viviendas están ideadas para acceder a una vivienda en nuestra propia comunidad cuyo precio esté adecuado a nuestros ingresos.
Ahora bien, si tenemos en mente adquirir una VPO, debemos tener en cuenta que no todo son ventajas. Para empezar, no podremos vender la vivienda hasta pasados 10 años desde la compra. En caso de obtener la autorización de la comunidad autónoma antes de la fecha de la descalificación, tendremos que devolver las ayudas que hayamos recibido desde la compra. Además, a la hora de vender la vivienda no solo nos veremos afectados en el momento de la venta, sino también en el precio, puesto que mientras la VPO conserve su calificación, no podrá venderse a precio libre, sino que será la comunidad autónoma la que pacte el máximo.
Si a pesar de lo anterior quisiéramos venderla, debemos tener en cuenta, además, que la administración tiene derecho preferente para comprar el inmueble.
Regulación: Normativa Estatal aplicable y normativa de la Comunidad Autónoma Valenciana
En cuanto a la normativa aplicable en esta materia, lo primero que cabe decir es que es realmente extensa, por lo que conviene contactar con un abogado especialista.
En el ámbito estatal, las principales leyes en materia de Vivienda Protegida Oficial son las siguientes:
- Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial.
- Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial.
- Orden de 19 de enero de 1979 por la que regula el cambio de régimen normativo de viviendas de protección oficial.
- Orden de 4 de mayo de 1970 por la que se modifican las Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Protección Oficial.
Por su parte, la Comunidad Valenciana tiene su propio Código de la Vivienda, conformado por distintas normas y en el que se regulan materias como las medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo (Decreto-ley 1/2008, de 27 de junio, del Consell, de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo), la ampliación de los derechos de tanteo y retracto de la Administración (Decreto-ley 6/2020, de 5 de junio, para la ampliación de vivienda pública de la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto) -de los que hablaremos más adelante-, el plan de vivienda (Decreto 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública) o la normativa de los distintos regímenes de protección pública de la vivienda (Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana).
Tipos de VPO
Dentro de las viviendas protegidas existen dos modalidades y, aunque suele haber confusión al respecto, presentan importantes diferencias. Estas modalidades son las VPA y las VPC. Vamos a verlas más detenidamente:
VPA: Viviendas de Protección Autonómica
En este caso las viviendas están subvencionadas por la Administración, aunque la construcción y la promoción corren por cuenta de una empresa constructora privada.
Para acceder a este tipo de vivienda protegida no es necesario justificar los ingresos salvo en caso de que pretendamos recibir también las ayudas oficiales para la compra, en cuyo caso hemos de cumplir con el requisito de ingresos máximos por unidad familiar (IPREM). No obstante, deberá destinarse a vivienda habitual y deberán pasar diez años desde la compra para poder venderla o alquilarla.
Además, las VPA disponen de interesantes beneficios fiscales tanto en el momento de adquirir la vivienda como a lo largo de la duración del préstamo hipotecario. Entre esos beneficios, quedaremos exentos del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Además, el IVA de la compraventa se reduce al 10% y durante los seis primeros años tendremos una bonificación del 50% del IBI.
VPC: Viviendas de Protección concertadas
Esta modalidad nació como un paso intermedio entre las VPA y las viviendas libres, cuyas condiciones son más flexibles que la VPA pero con un precio máximo bastante más alto.
Al igual que ocurría en el caso anterior, para adquirir una VPC tampoco es necesario justificar un determinado nivel de ingresos, salvo en caso de querer optar a ayudas fiscales y también deberá destinarse a vivienda habitual.
Ahora bien, a diferencia de las VPA, podremos adquirir una VPC teniendo otra vivienda en propiedad y en caso de que queramos venderla o alquilarla únicamente habremos de esperar un periodo de cinco años.
En cuanto a las ventajas fiscales, las VPC también estarán exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y a su compra se aplicará un IVA del 10%.
Por otra parte, también podemos distinguir entre las VPO de Régimen general y las de régimen especial (cuando están dirigidas para colectivos con menor nivel adquisitivo).
¿Cómo conocer el tipo de protección de una vivienda?
Antes que nada, lo primero que debemos hacer si nos estamos planteando adquirir una VPO, es conocer el tipo de protección que tiene la vivienda en concreto. Esta información podemos obtenerla si accedemos a cada “plan autonómico” o en el Plan de Vivienda estatal. En este enlace se puede obtener información sobre los precios máximos de venta y el plazo de protección de las VPO en la Comunidad Valenciana.
¿Quién puede acceder a la misma? Requisitos para el comprador
Como ya hemos señalado, el objetivo de las VPO es dotar de una vivienda a personas con menos posibilidades económicas: Para adquirir una de estas viviendas es necesario que el comprador cumpla con una serie de requisitos.
Para empezar, la vivienda deberá utilizarse como vivienda habitual y permanente del comprador, y éste no podrá ser propietario de otros inmuebles.
Por otra parte, en cuanto al nivel adquisitivo, los ingresos de la unidad familiar del adquisidor no podrán superar el valor máximo que establece cada comunidad autónoma, que por lo general señala que los ingresos del comprador no podrán superar 5,5 veces el valor del IPREM, lo cual se traduce en ingresos mensuales de hasta 2985 (en doce pagas) o 2954 (en catorce pagas). No obstante, también se tienen en cuenta otros factores tales como el número de miembros de la unidad familiar.
Además, las Comunidades Autónomas pueden fijar requisitos adicionales como que no les hayan concedido ya una VPO con anterioridad o no haber obtenido ayudas financieras de planes estatales o autonómicos en los últimos diez años.
Una vez cumplimos con los requisitos exigidos, tendremos que inscribirnos a la lista de solicitantes de vivienda de la Comunidad Autónoma en la que estemos empadronados (que en este caso es la Comunidad Valenciana) o registrarnos en la convocatoria de un organismo público.
En cuanto al método de adquisición, estas viviendas protegidas se ofrecen mediante sorteo, puesto que es mayor el número de solicitantes que el número de VPO y es una forma de garantizar un reparto justo y transparente. No obstante, hay otra vía de adquisición y es la de contactar con una empresa promotora o gestora que lleve a cabo este tipo de viviendas, de modo que podríamos conocer el proyecto y ver cuál es el que más nos interesa, como ocurriría con una vivienda libre.
En un próximo artículo, trataremos la problemática de la venta de una VPO.
