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¿Cabe una prórroga forzosa en el contrato de arrendamiento?
La LAU establece que el contrato de arrendamiento no puede tener una duración indefinida. Sin embargo, en ocasiones, los profesionales pactan en el contrato una prórroga forzosa, de forma que el arrendador no pueda rescindir el contrato unilateralmente. ¿Esta cláusula es válida?
En esta entrada revisamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2021.
Antecedentes
Eon 98 S.L., empresa cuyo objeto es la adquisición, tenencia, venta, explotación y arrendamiento de inmuebles, interpuso demanda contra Dª. Zulima, ejerciendo una acción de desahucio por expiración de plazo según el contrato de arrendamiento con opción de compra de una vivienda sita en Valladolid contraído el día 18 de diciembre de 2009. Dos días antes de la firma de dicho contrato, la vivienda había sido vendida por Dª. Zulima a Eon 98 S.L.
Este contrato de arrendamiento fijaba su duración en 5 años. Transcurrido ese plazo, el arrendatario podría notificar al arrendador, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovación, de manera que, si no se producía esta comunicación, el contrato se prorrogaría anual y automáticamente. Además, también establecía que el arrendador no podría rescindir unilateralmente el contrato por ninguna causa o motivo, salvo que se lo autorice el arrendatario.
Transcurridos los 5 años de duración del contrato, el mismo fue objeto de tácita reconducción y antes de la correspondiente al 18 de diciembre de 2017, la arrendadora comunicó el 20 de mayo de 2017 a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato.
El contrato contenía también una cláusula de opción de compra a favor del arrendatario.
La demandada sostenía que el contrato estaba sometido a prórroga forzosa convencional a favor del arrendatario, no pudiendo rescindirlo unilateralmente el arrendador.
Primera Instancia
El Juzgado de Valladolid n º 9 desestimó la demanda, entendiendo que la voluntad de someter el contrato a prórroga forzosa para el arrendador era clara, tanto atendiendo a la literalidad de la cláusula existente en el contrato como al carácter profesional de la arrendadora y los actos previos al contrato. Así, consideró que el artículo 10 LAU no resultaba de aplicación al haber sido modificado por las partes. Por lo tanto, la comunicación de la arrendadora de su voluntad de no prorrogar el contrato carecía de efectos.
Audiencia Provincial
La AP de Valladolid revocó la sentencia de primera instancia y estimó el recurso de apelación, entendiendo que el contrato de arrendamiento sí estaba sujeto a la LAU y que la prórroga supone una excepción al principio general de la temporalidad de los arrendamientos, debiendo ser interpretada en sentido estricto. Asimismo, recordó que la LAU consagra el principio de la autonomía de la voluntad en cuanto a la duración de los contratos, pero determina unos límites, de manera que los contratos con pacto de duración indefinida son contrarios a la naturaleza del arriendo como cesión temporal de una cosa, careciendo este contrato de eficacia jurídica.
Por lo tanto, la AP estimó la acción de extinción del contrato de arrendamiento al entender que este no puede tener duración indefinida en virtud del artículo 1543 CC.
Tribunal Supremo
Para el TS, se trataba de un contrato complejo, que debía analizarse como un todo.
De lo expuesto se deduce que el haberse pactado la prórroga convencional al exclusivo criterio de la arrendataria no supone quebranto legal alguno, sino que constituye una facultad pactada con el arrendador dentro del marco de una previa venta al mismo del inmueble, y de la pendencia de una opción de compra que podría, en su caso, ejercer la arrendataria sobre la vivienda que ya fue de su propiedad con anterioridad, pacto establecido entre profesionales del sector.
El TS estimó el recurso de casación, desestimando la demanda y confirmando la sentencia de primera instancia.
Conclusión
Cundo concurren varios contratos, se deben analizar como un todo. No pueden desarticularse sin el riesgo de alterar la voluntad de los contratantes, cuando ambos son profesionales del sector. Es posible pactar una prórroga forzosa a favor del arrendatario, de manera que el arrendador no pueda rescindir unilateralmente el contrato. En este caso dejarán de ser aplicables los preceptos de la LAU que establecen que el arriendo ha de tener una duración definida. Así, cuando exista este pacto, el arrendador no podrá decidir rescindir el contrato si el arrendatario no se lo permite, pudiendo este último prorrogarlo forzosamente.
