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¿Cómo vender una VPO en la Comunidad Valenciana?
En este artículo, veíamos qué era una Vivienda de Protección Oficial, cuáles eran sus ventajas e inconvenientes y cómo podíamos acceder a ellas. Ahora bien, ¿qué ocurre si ya hemos adquirido una VPO y lo que nos planteamos venderla? Este es el tema que trataremos en el artículo de hoy.
¿Puedo vender mi VPO?
Una de las situaciones que pueden presentarse cuando ya somos propietarios de una VPO es que nos planteemos su venta. En ese momento es posible que nos encontremos con varios obstáculos. No obstante, es posible venderla siempre y cuando cumplamos con una serie de condiciones, de las cuales vamos a hablar en este artículo y que se refieren al plazo y precio máximo en los que podremos hacer la venta, así como a las condiciones del comprador.
En todo caso, si se plantea vender su vivienda protegida nuestra recomendación es que acuda a un abogado, puesto que podrá evitarle posibles futuros quebraderos de cabeza, además de proponerle las mejores condiciones posibles para la venta.
¿Qué documentación debo tener para vender una VPO?
Lo primero que debemos hacer en el momento en que decidimos sacar nuestra Vivienda de Protección Oficial a la venta es acudir la Oficina de Vivienda de nuestra ciudad y solicitar una autorización de venta. Para ello nos pedirán los siguientes documentos:
- Nuestro documento nacional de identidad (DNI).
- Los justificantes de las ayudas que hayamos recibido en el periodo de tiempo en que hayamos tenido la VPO en propiedad.
- En caso de que exista, el contrato de hipoteca que recaiga sobre la vivienda, para acreditar el tipo de préstamo que tenemos.
- La calificación de la Vivienda de Protección Oficial.
- El número de expediente de la finca y una nota simple de la propiedad.
¿A qué precio se puede vender una VPO?
Mientras que la vivienda protegida conserve su calificación, no podremos venderla a precio libre, sino que será la comunidad autónoma la que establezca el precio máximo de venta.
El precio máximo de venta dependerá del tipo de protección de la vivienda, del municipio en que se encuentre y del momento en el que se obtenga la calificación provisional, puesto que en ello se basará el “módulo” del precio aplicable.
¿Cuánto tiempo debe pasar para vender una VPO? ¿Puedo venderla antes de que transcurra el plazo?
Como señalábamos al principio del artículo, uno de los factores que condicionan la posibilidad de vender estas viviendas es el periodo temporal que ha transcurrido desde la adquisición de esta.
Tal y como anticipábamos en el artículo anterior, deberán pasar diez años desde la compra para que se nos plantee la posibilidad de venderla (o cinco en caso de que se trate de una Vivienda de Protección Concertada -VPC-). Sin embargo, hay una serie de casos en los que podremos vender aun cuando no han transcurrido esos diez años. Veamos lo que ocurre en cada uno de estos casos.
En el supuesto en que ya hayan transcurrido esos diez años desde la adquisición de la VPO, únicamente necesitaremos encontrar a un comprador que cumpla con los requisitos que comentamos en el artículo anterior. Además, hemos de tener en cuenta que el precio máximo de venta dependerá del tiempo que haya transcurrido desde la compra y de la Comunidad Autónoma en la esté situada la vivienda protegida.
Si contacta con nosotros, le ayudaremos a conocer todos estos datos, de modo que en el momento en que presente la solicitud de autorización de venta en la Oficina de la Vivienda de su ciudad, ya sea conocedor de los puntos clave de la venta y pueda barajar las distintas opciones de forma previa a iniciar la transacción.
Ahora bien, ¿qué ocurre en los casos en que no han transcurrido diez años desde la compra de la VPO? En este supuesto será necesario que demostremos que queremos realizar la venta por alguna de estas causas justificadas:
- Si tenemos que trasladarnos a otra ciudad por motivos laborales.
- Si ha aumentado el número de miembros de la familia y precisamos de un inmueble de mayores dimensiones.
- Si algún miembro de la unidad familiar es discapacitado o tiene más de 65 años y precisa de ciertas condiciones específicas para la vivienda.
En caso de no encontrarnos en ninguna de esas tres situaciones, existe la posibilidad de optar por descalificar la Vivienda de protección Oficial para venderla a posteriori. Para ello tendremos que presentar una solicitud en la que quede acreditado que hemos residido en la vivienda durante los últimos cinco años como vivienda habitual y que el tipo de suelo permite la descalificación.
Esta opción tiene ventajas e inconvenientes: de una parte, podremos vender la vivienda como una vivienda libre; de otra, deberemos devolver al estado las ayudas recibidas desde que se efectuó la compra de la vivienda hasta el momento de descalificación (más los intereses legales).
Es posible por tanto vender una VPO, pero el proceso no es precisamente fácil. Por esa razón es posible que se plantee como alternativa ponerlo en alquiler. Sin embargo, el arrendamiento tiene similares dificultades. Si tiene cualquier duda concreta para su caso particular o precisa de asesoramiento, puede ponerse en contacto con nosotros y solucionaremos todas sus dudas al respecto.
¿Puedo comprar una VPO de segunda mano?
Ciertamente es posible comprar una vivienda de segunda mano, aunque hay que tener en cuenta algunos aspectos.
Por una parte, debemos tener en cuenta que podremos vender la vivienda como vivienda libre en caso de que el periodo de calificación haya transcurrido.
En el supuesto contrario en que el periodo de calificación no haya terminado pueden darse dos escenarios: que haya una prohibición de venta de la vivienda o que la vivienda pueda venderse con una autorización administrativa y estando justificado por uno de los motivos que hemos señalado anteriormente.
Por otra parte, para poder comprar una VPO de segunda mano existen una serie de requisitos a cumplir: el comprador no debe ser titular de otros inmuebles, deberá utilizar la vivienda como residencia habitual y permanente y no podrá superar la renta máxima que establezca la Comunidad autónoma concreta. Sin embargo, hay un supuesto en el que no hará falta que se cumplan estos requisitos: en el que una pareja se divorcie y una de las partes compre a la otra su parte de la VPO.
¿Es necesaria una autorización de venta?
En el caso de la Comunidad Valenciana, únicamente será necesaria la autorización de venta en el supuesto de que no hayan transcurrido los diez años desde la fecha de formalización del préstamo cualificado o de la formalización de la escritura de compraventa.
¿Tiene la administración derecho de adquisición preferente o tanteo y retracto?
Si después de conocer los detalles todavía seguimos teniendo clara nuestra intención de venta, también deberemos tener en cuenta la administración tiene derecho preferente para comprar el inmueble.
El derecho de tanteo se ejercita antes de la transmisión del bien. El derecho de retracto podrá ejercitarse después, dejando la transacción sin efecto.
De conformidad con el Decreto Ley 6/2020, de 5 de junio, para la ampliación de la vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto, la Generalitat es titular de estos derechos cuando se trate de viviendas protegidas de promoción privada calificadas definitivamente o de viviendas protegidas de promoción pública que previeran en su normativa aplicable o en sus contratos de compraventa estos derechos.
¿Qué es la descalificación de la VPO?
La descalificación de Viviendas de Protección Oficial es el proceso por el cual la vivienda protegida pasa a ser una vivienda libre, de modo que se anulan las limitaciones inherentes a la VPO. La descalificación se produce cuando termina el periodo de protección. No obstante, existe la posibilidad de solicitar la descalificación voluntaria de la vivienda. Esta es una buena opción para los propietarios que están decididos a vender, pero para los que no ha transcurrido el plazo de diez años.
¿Cómo se lleva a cabo y cuáles son sus efectos?
La solicitud la presentarán los titulares de la vivienda ante la Consejería competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Para ello, deberán presentar una fotocopia de su DNI, de la escritura de propiedad de la vivienda y de la escritura de cancelación del préstamo cualificado, en su caso.
¿Tiene implicaciones fiscales?
Por otra parte, una vez que se admite la solicitud de descalificación por la Comunidad Autónoma, los titulares de la vivienda deberán devolver las ayudas públicas o bonificaciones recibidas tanto por la Administración General del estado, como por la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento del municipio en que esté situada la vivienda protegida, así como los intereses legales que correspondan a contar desde el momento de percepción de dichas ayudas. Lo mismo ocurrirá en caso de que se venda la VPO antes de que transcurra el plazo de protección (aunque no tenga lugar la descalificación). Si, por el contrario, esperamos a que transcurran los diez años de protección de la vivienda, no será necesario presentar ninguna solicitud ni devolver las ayudas recibidas.
Alquiler y VPO: ¿Cómo acceder a un alquiler con opción a compra?
En el caso de la Comunidad Valenciana, queda regulado expresamente, de modo que para que esta opción sea aplicable deberá constar en el contrato de arrendamiento una cláusula en la que se pacte expresamente la opción a compra de la vivienda protegida. Además, para poder optar a la ayuda correspondiente a la opción a compra, el contrato de arrendamiento deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
La compraventa por un precio superior al límite de una VPO ¿Se puede anular?
Como ya hemos señalado en puntos anteriores, el precio de compra de una vivienda protegida no es libre, sino que debe ajustarse a lo establecido en la normativa aplicable.
Pero, ¿qué ocurre si el vendedor de una VPO recibe un importe superior al legalmente autorizado? La doctrina del Tribunal Supremo en esta materia ha sido cambiante en cuanto a los efectos de esta infracción. Entre ellos, si tiene lugar o no la nulidad del contrato de compraventa o si el contrato es válido independientemente de las sanciones que se impongan al vendedor.
Estos conflictos en la doctrina tuvieron su fin con la STS de 16 de julio de 2001, que establece que cuando las partes firman libremente un contrato por precio superior al oficial para las VPO no supondrá la nulidad del contrato de compraventa (ni tan siquiera la nulidad parcial de la cláusula del precio para ajustarlo al máximo legal), sino que este será totalmente válido. No obstante, se impondrá una sanción administrativa que corresponda al vendedor. De esta forma, el Tribunal Supremo asienta la doctrina de primacía del principio de libertad contractual de las partes.
En supuestos de este tipo, es especialmente recomendable la intervención de un abogado, puesto que no solo podemos evitar o acortar trámites, sino que también le podrán ahorrar una buena suma, conociendo el caso con antelación.
Conclusión
Esperamos que este artículo le haya ayudado a solventar sus dudas respecto de la venta de viviendas de protección oficial. No obstante, le recordamos que tanto si busca comprar como si pretende vender una VPO, se asesore con un abogado especialista. En Burguera Abogados podrá contar con un asesoramiento personalizado y adaptado a su caso concreto y le ayudaremos a evitar muchas complicaciones.
