El Incumplimiento del Contrato de Arras

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En este artículo, vamos a realizar un breve análisis acerca de la casuística en los tribunales sobre el incumplimiento del contrato de arras. Vamos a centrarnos en aquellos supuestos en los que el comprador de una vivienda firma un contrato de arras penitenciales, normalmente con la intervención de una agencia inmobiliaria. Posteriormente, cuando se pide financiación bancaria y se realiza una tasación para el préstamo hipotecario, el comprador advierte que la vivienda no resulta ser lo prometido originariamente.

Arras penitenciales

Lo primero que vamos a analizar es el contrato de arras penitenciales. Este tipo de arras se conocen también como arras de desistimiento. Las arras penitenciales permiten a cualquiera de los contratantes desistir lícitamente del contrato, allanándose el que las entregó a perderlas y el que las recibió a devolverlas por duplicado. Se trata de la función prevista en el art. 1.454 del CC, de acuerdo con el cual: “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

En caso de cumplimiento del contrato de compraventa, el importe que abonemos por las arras se imputará al precio. En caso de incumplimiento contractual, el art. 1.454 del CC deja de ser de aplicación y rige el régimen general del art. 1.124 del CC. Así pues, la parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos.

Resoluciones de los tribunales sobre incumplimiento del contrato de arras

A continuación, se van a analizar una serie de supuestos en relación con el incumplimiento del contrato de arras a través de las resoluciones de los tribunales.

Calificación de la vivienda como “Vivienda de Protección Oficial”

A menudo, nos encontramos con que la parte compradora desconocía que el inmueble tenía la calificación de “Vivienda de Protección Oficial”, manteniendo la vivienda dicha calificación tras la compraventa.

• SAP de Cantabria, nº 803/2019, Sección 4ª, de 5 de diciembre de 2019 (rec. 864/2018)

En el caso planteado, la parte compradora demandó a la vendedora pidiendo la resolución del contrato de arras por incumplimiento del mismo. Asimismo, la compradora solicitó la condena de la parte vendedora a devolver el doble del importe de la señal entregada (6.000 euros). La sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda. Frente a esta resolución, la parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando incorrecta valoración de la prueba. Por su parte, la Audiencia Provincial desestimó el recurso, entendiendo que la parte compradora recibió una información deficiente que afectaba al núcleo del contrato. Dado que se estaba vendiendo como libre una vivienda de protección oficial cuya venta tenía un precio máximo. Así lo expresa la resolución citada:

“[…] Dejamos sentado que los compradores reciben una información deficiente que afecta al núcleo del contrato, esto es, que se trata de una vivienda de protección oficial, y al referido precio máximo; esto es, se fija un exceso en el precio de unos 28.000 euros frente a la ley. Ni es una vivienda libre ni cabe un precio excesivo. Déficit informativo en elementos nucleares, que autorizarían a la parte compradora para desistir del contrato, con exigencia de devolución del doble de las arras.

A nuestro juicio esas actuaciones que llevaron al conocimiento de la realidad objeto de la compraventa permitieron a la compradora bascular entre el desistimiento fundado o negociar una salida equilibrada en cuanto al precio y el objeto de la compraventa. Por ello, que se llegara a plantear un precio de 125.000 euros. […] Fue la parte vendedora quien dio datos erróneos, inexactos y con una trascendencia perjudicial para la parte compradora. Y ante tales circunstancias, entendemos que le asiste la razón a ésta. Quien atenta a la buena fe contractual es la parte vendedora, y es ésta quien ha de cargar con las consecuencias de tales incumplimientos de gran importancia en contra de la compradora”.

Problemas urbanísticos

Por desgracia, en la práctica es habitual encontrarnos con que la parte compradora desconocía que la vivienda presentaba problemas urbanísticos que no habían sido advertidos por la parte vendedora.

• SAP de Barcelona nº 490/2010, Sección 13ª, de 31 de julio de 2010 (rec. 433/2009)

En el supuesto planteado, la parte compradora demandó a la vendedora pidiendo la resolución del contrato de arras por incumplimiento del mismo. La parte demandante alegaba la existencia sobre la finca de una carga urbanística procedente de un expediente de reparcelación de dicha urbanización que no le había sido notificado por el vendedor. La sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda. Frente a esta resolución, la parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando infracción de los arts. 1.483, 1.281 y 1.289 del CC. La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso, pues entendió que la limitación urbanística sobre la vivienda no constituía causa resolutoria. Así lo recoge la presente resolución:

 “Es doctrina jurisprudencial reiterada (que se remonta a la STS 27.1.1906 […]) la que excluye las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del suelo del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho, ya que las limitaciones legales del dominio, y entre ellas las urbanísticas, tienen carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio. Desde esta perspectiva la existencia de la afectación urbanística descrita ni comporta la concurrencia del presupuesto de hecho del art. 1483 CC (ni es una «carga» que pueda levantar la vendedora a su voluntad, sino que viene normativamente impuesta -ordenamiento municipal- ni es oculta, sino pública, cuyo conocimiento puede obtenerse mediante consulta al Ayuntamiento) ni supone un incumplimiento (acción ex stipulatu) del compromiso adquirido por la compradora de entregar la finca libre de cargas y gravámenes de todo tipo”.

• SAP de Madrid nº 439/2020, Sección 11ª, de 18 de diciembre de 2020 (rec. 187/2020)

En el caso planteado, la parte compradora demandó a la vendedora pidiendo la resolución del contrato de arras por incumplimiento grave y esencial del mismo. La parte demandante alegaba que la vendedora conocía la ilegalidad de las obras paralizadas por la comunidad de propietarios. La sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda. Frente a esta resolución, la parte demandada interpuso recurso de apelación. Por su parte, la Audiencia Provincial desestimó el recurso. El órgano judicial entendió que la realidad de la situación jurídica de la vivienda no se correspondía con lo establecido en el contrato de arras, constituyendo un incumplimiento contractual grave. Así lo recoge la resolución citada:

“[…] Por ello, cabe concluir, que el demandado actuó con una clara mala fe contractual al ocultar todo lo sucedido, razono por la que no nos encontramos ante un desistimiento unilateral de los vendedores que obedezca a razones de mera conveniencia, sino ante una decisión resolutoria que obedece a una inadecuación de la vivienda objeto del contrato de arras a lo convenido, pues la realidad de su situación jurídica al momento de suscribirse el contrato no responde a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arras, de manera que dicha inadecuación constituye un incumplimiento contractual grave y esencial, que produce la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones perseguidas por los compradores. Por consiguiente, es totalmente ajustada a derecho la decisión de la Juzgadora de instancia de declarar la resolución contractual del contrato de arras […]”.

Menos metros cuadrados que los indicados en los anuncios o inmobiliaria

Asimismo, nos podemos encontrar con que los metros cuadrados en la nota simple no coinciden con los que realmente mide el inmueble, o con lo indicado por la inmobiliaria o los anuncios.

• SAP de Madrid nº 291/2014, Sección 11ª, de 15 de septiembre de 2014 (rec. 111/2013)

En el supuesto planteado, la parte compradora demandó a la vendedora pidiendo la resolución del contrato de arras por incumplimiento del mismo. La parte demandante alegaba que en el contrato de arras se establecía una superficie de 95 metros cuadrados de local, cuando la real era de 55 metros cuadrados útiles y 64 metros cuadrados construidos. La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda. Frente a esta resolución, la compradora interpuso recurso de apelación. Por su parte, la Audiencia Provincial desestimó el recurso. El órgano judicial entendió que la discrepancia sobre la superficie real del local no suponía incumplimiento de la vendedora. En ningún momento se ocultó la realidad física del inmueble, pues el local fue visitado personalmente por la compradora. La venta fue a precio alzado y no por unidad de medida. Así lo expresa la presente resolución:

“El lógico y reconocido conocimiento previo del local, que visita al menos en dos ocasiones, como reconoce, evidencia que la compradora era conocedora de las características del local, por lo que la superficie que se refleja en el precontrato no tuvo para las partes valor esencial, de tal manera que lo que las partes quisieron, en esencia, fue realizar la compraventa de un local ya existente y perfectamente conocido por la demandante […]. En definitiva, la compradora fue consciente de las características del local, incluidas sus dimensiones, que se presentaba como un cuerpo cierto, siendo por tanto indiferente las diferencias de medición, y por ello que tenga una menor superficie que la recogida en el contrato. Lo que conlleva la estimación del recurso”.

Calidades inferiores a las indicadas en los anuncios o inmobiliaria

Por su parte, no es extraño encontrarnos con que las calidades de la vivienda no coincidan con las indicadas por la inmobiliaria o en los anuncios.

• SAP de Granada nº 131/2002, Sección 3ª, de 16 de febrero de 2002 (rec. 790/2001)

En el caso planteado, la parte compradora demandó a la vendedora pidiendo la resolución del contrato de arras por incumplimiento del mismo. La parte demandante alegaba que la finca no se correspondía con lo ofertado a través de la publicidad, dado que solo disponía de una sola habitación. La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda. Frente a esta resolución, la parte compradora interpuso recurso de apelación. En esta ocasión, la Audiencia Provincial estimó el recurso. El órgano judicial entendió que existió incumplimiento por parte de la vendedora por la entrega de una vivienda distinta a la ofertada publicitariamente. Así lo recoge la resolución citada:

“[…] Recogiendo conceptos antes vertidos en relación con el incumplimiento contractual (artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil), que enlaza, como se dijo, con la doctrina del «aliud pro alío», o realidad de una prestación viciosa, la llevada a cabo por la otra parte contratante; no se ha de dudar, al ser la cosa objeto del contrato diferente, distinta, a la ofrecida, en que aquél (el incumplimiento), constituye motivo de resolución del negocio jurídico celebrado «inter partes»; al ser revelador, como expone la Sentencia del T.S. de 13 Mar. 1986, de una voluntad manifiesta de no cumplir con lo pactado, y como indica la doctrina jurisprudencial más reciente, Sentencias del T.S. de 2 Abr. 1993 y de 2 Oct. 1995, al entrañar la voluntad no cumplidora (incumplidora) una frustración del fin del contrato; de las legítimas expectativas, en éste caso, del comprador”.

La vivienda no dispone de licencia de primera ocupación

Es posible encontrarnos en la situación de que la vivienda que deseamos adquirir no dispone de licencia de primera ocupación.

• SAP de Madrid nº 90/2011, Sección 8ª, de 28 de febrero de 2011 (rec. 108/2010)

En el supuesto planteado, la parte compradora demandó a la vendedora pidiendo la resolución del contrato de arras por incumplimiento del mismo. La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda. Frente a esta resolución, la compradora interpuso recurso de apelación. Por su parte, la Audiencia Provincial estimó el recurso. El órgano judicial entendió que existió incumplimiento de la parte vendedora, pues el plazo había transcurrido sin que la vendedora entregase la vivienda en el tiempo pactado. Tampoco constaba acreditado que pudiese hacerlo porque la licencia de primera ocupación fue otorgada con posterioridad. Así lo recoge la presente resolución:

“Pero, del resultado de la prueba, consta que a esa fecha no hubo notificación ni requerimiento alguno por parte de la demandada. Y sí, en cambio, un burofax de la demandante de fecha 10 de diciembre de 2007 solicitando la devolución de las arras y la rescisión del contrato. De ahí que la demandante no pudiera «comparecer» donde nadie le había indicado, ni en fecha ni en hora. Y de hecho no hay acta o diligencia notarial que declarase esa incomparecencia. Por otro lado, también resulta de la prueba, que a fecha 1 de octubre de 2007 la demandada no podía hacer entrega de la vivienda porque la licencia de primera ocupación no fue otorgada por el Ayuntamiento hasta el 13 de febrero de 2008 (folio 73 de las actuaciones). Y las acometidas de energía eléctrica y agua tendrían lugar también después de esa fecha”.

• SAP de Barcelona nº 398/2016, Sección 1ª, de 18 de octubre de 2016 (rec. 121/2015)

En el supuesto planteado, la parte compradora demandó a la vendedora pidiendo la resolución del contrato de arras por incumplimiento del mismo. La parte demandante alegaba que había llegado el día del vencimiento del plazo sin que la escritura de compraventa se hubiese firmado ni entregado la finca. La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda. Frente a esta resolución, la compradora interpuso recurso de apelación. En esta ocasión, la Audiencia Provincial estimó el recurso. El órgano judicial entendió que existió incumplimiento de la parte vendedora debido al retraso en la terminación administrativa de la obra. La parte vendedora no ofreció a la compradora la posibilidad de otorgamiento de la escritura pública. Así lo recoge la resolución citada:

“No se ha probado ningún intento de cumplimiento por la parte demandada previo a la demanda ni, por supuesto, posterior a la misma, ni se han acreditado causas o razones de peso que pudieran, de alguna manera, justificar la razón por la que, allanados los obstáculos que se ponen de manifiesto en la contestación a la demanda (certificado final de obra, licencia de primera ocupación y cédulas de habitabilidad), no se cumplió con lo pactado en el contrato, otorgando u ofreciéndose la parte demandada a otorgar, la tan mencionada escritura pública de venta.

Debe entenderse, por tanto, que se ha privado sustancialmente al comprador, de aquello que tenía derecho a esperar según lo pactado en el contrato, sin que, dado el desarrollo de los acontecimientos, la parte perjudicada pueda, razonablemente, pensar que puede confiar en un cumplimiento futuro, más bien al contrario, con lo que ello supone de frustración del fin del contrato. Por tanto, estamos ante un incumplimiento esencial del contrato que justifica la resolución contractual y la petición de la parte demandante de reclamar la indemnización solicitada y pactada en el contrato consistente en devolver el doble de las cantidades recibidas según lo pactado en la cláusula séptima del contrato […]”.

Aparición de algún otro problema grave tras haber firmado el contrato de arras

A modo de resumen, podemos encontrarnos con la aparición de cualquier otro problema grave después de haber firmado el contrato de arras y haberlas abonado.

• SAP de Barcelona nº 621/2013, Sección 13ª, de 19 de noviembre de 2013 (rec. 337/2012)

En el caso planteado, la parte compradora demandó a la vendedora pidiendo la resolución del contrato de arras por incumplimiento del mismo. La sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda. Frente a esta resolución, la parte vendedora interpuso recurso de apelación. Por su parte, la Audiencia Provincial desestimó el recurso. El órgano judicial entendió que existió incumplimiento de la parte vendedora. En el contrato, se hizo constar que el derecho de tanteo y retracto que ostentaba una cooperativa sobre la vivienda objeto del contrato estaba caducado cuando en realidad no era así. Así lo expresa la siguiente resolución:

“Del conjunto de la prueba practicada, significativamente de la prueba testifical puesta en relación con la documental, se estima suficientemente acreditado que al suscribir el sr. Arcadio el encargo de venta con Grupassa, si bien puso de manifiesto la existencia de los derechos de tanteo y retracto que la cooperativa tenía sobre la finca (derechos que, por otra parte, constaban registralmente), manifestó que los mismos se encontraban caducados, afirmación que la intermediaria Grupassa transmitió al comprador y así se hizo constar en el documento que recogía el contrato que las partes denominan de arras […]. No hay ningún elemento en autos que permita afirmar que el comprador conociera y aceptara que tales derechos estuvieran vigentes, sin que pueda afirmarse que la suscripción de las prórrogas denota esta aceptación, sino que precisamente se deduce que éstas se convinieron, precisamente para que lo que suponía un obstáculo para la formalización de la compraventa pudiera ser removido. Tal situación no puede ser entendida como una imposibilidad sobrevenida, sino como un auténtico incumplimiento esencial por parte del vendedor que faculta al comprador para resolver el contrato, con las consecuencias pactadas para tal eventualidad”.

• SAP de Valencia nº 211/2020, Sección 6ª, de 18 de mayo de 2020 (rec. 117/2020)

La parte compradora demandó a la vendedora pidiendo la resolución del contrato de arras por incumplimiento del mismo. La sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda. Frente a esta resolución, la parte vendedora interpuso recurso de apelación. Por su parte, la Audiencia Provincial desestimó el recurso. El órgano judicial entendió que existió incumplimiento de la parte vendedora, pues la operación de compraventa no se llevó a término exclusivamente por voluntad de la vendedora. Así lo recoge la resolución citada:

“En efecto, partiendo de que debían realizarse previamente algunos trámites para poder formalizar la operación a finales de julio, derivados de la herencia que hasta ese momento las vendedoras no habían aceptado, lo cierto es que a fecha 24 de julio de 2017 esos trámites no se habían llevado a cabo aún. Es cierto que según nota simple del Registro de la Propiedad ese día la propiedad ya estaba inscrita a nombre de las vendedoras (folio 129), pero no lo es menos que ese día ya era tarde para que los compradores pudieran gestionar toda su operación de préstamo con la entidad bancaria.

Las vendedoras alegaron que ellas no tenían por qué saber que los compradores necesitaban financiación, pero la práctica habitual es que así sea, sin que ello pueda en modo alguno considerarse extraño o excepcional. Y puede considerarse un hecho notorio que las entidades bancarias requieren un determinado número de días para tener lista la operación, obviamente superior al que mediaba entre los días 24 y 28 de julio de 2017”.

En resumen, se trata de un tema complejo, que requiere de un análisis caso por caso, por un abogado especialista en derecho inmobiliario.

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