En los contratos de compraventa de vivienda a promotores es frecuente encontrar algunas  cláusulas abusivas

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En esta entrada, realizamos un breve análisis sobre las cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de vivienda a promotoras. Como sabemos, la compraventa de vivienda, fuera del ámbito profesional, es una operación de consumo. Esta operación constituye, en la mayoría de los casos, una de las inversiones más relevantes que el consumidor va a efectuar a lo largo de su vida. Por ello, resulta fundamental contar con un buen asesoramiento e información que nos permita conocer nuestros derechos y evitar abusos por parte del vendedor.

Contrato de compraventa inmobiliaria

En relación con el contrato de compraventa, el Código Civil dispone en su art. 1.445 lo siguiente: “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. Por tanto, se trata de un contrato consensual, del que surge la obligación de entregar la cosa vendida y de pagar el precio acordado.

Por norma general, en las relaciones contractuales se presume que las partes se encuentran en posición de igualdad, de manera que las cláusulas incluidas en los contratos son negociadas por ambas partes. No obstante, la realidad contractual es muy distinta. El poder negociador de las empresas, situadas en una posición más favorable para afrontar la compraventa que la persona individual con la que contratan, hace que los contratos sean de adhesión. Esto quiere decir que se trata de contratos cuyas cláusulas son elaboradas por una de las partes e impuestas a la otra, sin que esta tenga posibilidad de negociarlas. O se acepta o se rechaza el contrato, pero la posibilidad de negociación es prácticamente inexistente.

Así pues, en la práctica del mercado inmobiliario, los contratos de compraventa de vivienda que se realizan con promotoras son contratos de adhesión. El contenido de estos contratos ha sido elaborado previa y unilateralmente por la promotora, sin que el comprador tenga la posibilidad de participar en su redacción.

Regulación aplicable al contrato de compraventa a promotoras

En nuestro ordenamiento jurídico, la compraventa de vivienda tiene una protección específica dentro de la normativa general. Esto se debe a la gran importancia que tiene la compraventa de vivienda para el consumidor. No obstante, a pesar del amplio desarrollo normativo, la legislación se encuentra dispersa en multitud de normas, que pasamos a enumerar a continuación:

• Código Civil.
• Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
• Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.
• Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
• Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios.
• Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (en adelante, TRLGDCU).
• Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
• Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

Principales cláusulas abusivas y resoluciones de los Tribunales

La contratación con cláusulas predispuestas puede generar un desequilibrio en perjuicio de los intereses del consumidor. Por ello, ante el fracaso de la autonomía de la voluntad en la elección de condiciones generales equilibradas, el ordenamiento jurídico somete estas cláusulas a un control de contenido. Este control condiciona su validez a una redacción equilibrada que no solo atienda a los intereses de las promotoras, sino también a los de los compradores.

Podemos clasificar las cláusulas abusivas que normalmente pueden encontrarse en los contratos de compraventa de inmuebles en los siguientes grupos:

Imposición al consumidor de gastos del vendedor

Esta cláusula hace referencia a los gastos que en todo caso debe asumir el vendedor para cumplir con su obligación principal de entrega de la vivienda. Se trata de gastos anteriores al momento de otorgamiento de la escritura pública. El objetivo de declarar abusivas estas cláusulas no es una reducción del precio del inmueble, sino una mayor transparencia en su fijación. Con ello, el comprador tiene un conocimiento cabal del precio y no se ve sorprendido con gastos con los que no contaba y que alteran el equilibrio económico pactado.

De entre todos estos gastos, podemos citar como ejemplo el de la comisión de cancelación del préstamo hipotecario suscrito por el promotor para financiar la construcción. La jurisprudencia ha considerado que la cláusula que obliga al comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por el promotor y consecuentemente a satisfacer la comisión de cancelación es abusiva. Así lo recogen, entre otras, la SAP de Alicante n.º 13/2005, Sección 8.ª, de 18 de enero de 2005 (rec. 90/2004) y la SAP de Barcelona n.º 673/2004, Sección 1.ª, de 20 de septiembre de 2004 (rec. 464/2003), que señala lo siguiente:

“Tal pacto de asunción por la compradora de dichos gastos, relativos a una hipoteca en relación con cuya constitución y demás avatares ninguna intervención tuvo, revela con rotundidad, en opinión de este Tribunal, que mediante el contrato de compraventa se trató de imponer por la vendedora a la compradora la asunción de una obligación que quedaba fuera del alcance de una negociación individualizada, tratándose, por tanto, de una estipulación impuesta unilateralmente, y no negociada, pues, en otro caso, realmente carece de fundamento y justificación (no ofrecida, dicho sea de paso por la parte demandada) que dicha compradora asuma unos gastos relativos a una hipoteca ajena a ella, y de la que, en definitiva, ningún beneficio obtuvieron ni ningún interés suyo satisfizo tal hipoteca”.

Dejar el cumplimiento del contrato a la voluntad del promotor

Se trata de cláusulas habituales en contratos de compraventa de vivienda que se encuentran en fase de proyecto o construcción. A lo largo del periodo de construcción, pueden surgir una serie de dificultades imprevistas que pueden encarecer, obstaculizar o impedir el cumplimiento de lo estipulado. Por ello, el promotor tiene que poder cubrirse frente a estos riesgos imprevistos mediante cláusulas que permitan modificar condiciones y calidades del inmueble. Ahora bien, no puede permitirse que el promotor traslade todos los riesgos inherentes al proceso constructivo al comprador. Para que estas modificaciones puedan ser válidas, deben cumplirse 3 requisitos: que se deba a motivos previstos en el contrato; que los motivos sean válidos y que esté prevista la reducción proporcional del precio o incluso la propia resolución del contrato si la modificación puede considerarse importante.

Este ejemplo de cláusula lo encontramos en la SAP de Barcelona, Sección 14.ª, de 22 de mayo de 2003 (rec. 902/2002). En la citada resolución, el órgano judicial entendió que la cláusula objeto de debate no podía ser interpretada como obligación de aceptar cualquier cambio por parte de la promotora, dado que:

“En otro caso, tal cláusula sería igualmente nula por abusiva a tenor de lo dispuesto en el art. 10 bis en relación con la disposición adicional de la misma ley, la cual entiende como tal: «2 ª) La reserva a favor del profesional de facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato sin motivos válidos especificados en el mismo…» De igual manera dispone el Art. 1256 del CC que los contratos no pueden dejarse al arbitrio de una de las partes”.

Permitir el desistimiento unilateral del promotor

Se trata de cláusulas que suelen añadirse cuando se ha incluido un pacto de arras o señal. Este tipo de cláusulas permite a la promotora desistir del contrato de compraventa cuando el comprador ya ha comenzado a pagar una parte del precio distinta de la entregada en concepto de arras. Esta opción de desistir del contrato se debe limitar a un lapso de tiempo. Si no se ha estipulado plazo para desistir, la buena fe obliga a considerar que este plazo finaliza cuando esté previsto el inicio del cumplimiento de alguna de las prestaciones del contrato. Por consiguiente, una cláusula que permite desistir del contrato a la promotora una vez iniciado el cumplimiento de la obligación de pagar el precio, estaría alterando la naturaleza del pacto de arras.

La jurisprudencia ha considerado que la cláusula que permite el desistimiento unilateral del promotor en los contratos de compraventa tiene la consideración de abusiva. Así lo recoge la STS n.º 501/2008, de 3 de junio de 2008 (rec. 271/2001), que dispone lo siguiente:

“El carácter de cláusula abusiva ha sido declarado por las sentencias de instancia […]. También las sentencias de instancia han afirmado la mala fe de la inmobiliaria demandada; el Juzgado de 1.ª Instancia, tras analizar con detalle los hechos probados dice: «Todo ello demuestra la mala fe de la demandada la cual amparándose en el pacto de arras penitenciales en el que se le facultaba en base al artículo 1256 del Código Civil para unilateralmente desistir del contrato, mediando un evidente abuso de derecho eludiendo la firma del contrato, para así «justificar» el desistimiento, y conseguir una cantidad mayor en una nueva venta del inmueble, incumpliendo el pacto suscrito con la actora, […]». Lo cual ha sido aceptado por la sentencia de la Audiencia Provincial”.

Limitar la responsabilidad del promotor en caso de incumplimiento

Dentro de este tipo de cláusulas, los supuestos más habituales que nos podemos encontrar son: las que suponen un defecto de cabida (o discrepancias entre superficie útil y construida), las que suponen un defecto de calidad y los retrasos en la entrega del inmueble.

Por lo que respecta a las cláusulas que suponen un defecto de cabida, se puede citar como ejemplo la SAP de Cantabria n.º 565/2000, de 27 de diciembre de 2000 (rec. 710/1998). En esta resolución, el órgano judicial consideraba abusiva una cláusula contenida en el contrato que calificaba la compraventa como de «cuerpo cierto»:

“La referencia al «cuerpo cierto» en una escritura de estas características y en este caso concreto es sin duda contraria a lo dispuesto en el art. 10 del Real Decreto antes citado, y nula de pleno derecho por abusiva conforme al art. 10.1, c) 3° de la Ley General también citada en la medida en que de ella pudiera derivarse una renuncia de los compradores a la integridad del objeto en su día adquirido sin repercusión por ello en el precio, que fue el pactado en documento privado, sin que pueda considerarse obstáculo a ello que los compradores visitasen durante las obras la construcción, pues de ello no se infiere un cabal conocimiento del incumplimiento contractual ni un consentimiento novatorio”.

En cuanto a las cláusulas que suponen un defecto de calidad, podemos citar como ejemplo la SAP de Murcia n.º 146/2008, Sección 2ª, de 7 de julio de 2008 (rec. 397/2007). En esta resolución, el órgano judicial declaraba abusiva la cláusula contenida en el contrato de compraventa por la que los compradores manifestaban que habían revisado la vivienda y estaba en perfectas condiciones:

“Se trata claramente de una cláusula impuesta, pues en nada beneficia al comprador y en todo al vendedor, rompiendo la equivalencia de las prestaciones. En principio la escritura pública debió limitarse a elevar documento público el contrato privado, sin más adiciones. Parece absurdo que el comprador, a cambio de nada, haga ese tipo de renuncias implícitas que podrían imposibilitar una reclamación ulterior, máxime cuando la inmensa mayoría de los defectos constructivos no son perceptibles a simple vista y con una simple revisión”.

Por último, por lo que respecta a los retrasos en la entrega del inmueble, podemos citar como ejemplo la SAP de Las Palmas nº 210/2014, Sección 5ª, de 19 de mayo de 2014 (rec. 740/2012). En esta resolución, el órgano judicial declaraba abusiva la cláusula que exoneraba a la promotora de responsabilidad en caso de retraso en la entrega por causa imputable a la constructora:

“Debemos declarar abusivas, por indeterminadas y desproporcionadas, en perjuicio del consumidor las cláusulas que establecen un plazo confuso para la entrega de la obra, adornado de todo tipo de exoneraciones en beneficio del promotor y vendedor, de tal manera, que el comprador no sabe cuándo está obligado el vendedor a entregarla (art. 10 bis Ley General de Consumidores y Usuarios, vigente en la fecha del contrato)”.

Imposición de consecuencias desproporcionadas por incumplimiento del consumidor

Sobre la imposición de consecuencias desproporcionadas por incumplimiento, se consideran abusivas las cláusulas que prevean la resolución del contrato por parte del promotor en caso de incumplimiento del comprador que no resulte grave o definitivo. Asimismo, se consideran abusivas las cláusulas que dispongan que, en caso de resolución, el vendedor pueda retener en concepto de penalización las cantidades entregadas a cuenta del precio hasta ese momento. Por último, se consideran abusivas las cláusulas que impongan al comprador intereses moratorios desproporcionados en caso de retrasos en los pagos.

Como ejemplos de este tipo de cláusulas podemos citar la SAP de Málaga nº 531/2014, Sección 4ª, de 20 de noviembre de 2014 (rec. 349/2012) y la SAP de Castellón nº 437/2012, Sección 3ª, de 21 de septiembre de 2012 (rec. 205/2012), que señala lo siguiente en relación con la abusividad de una cláusula que permitía retener al vendedor las cantidades entregadas hasta ese momento ante el incumplimiento del comprador:

“[…] debemos rechazar que no exista falta de reciprocidad, ya que evidentemente y según razonábamos esta se produce desde el momento que la consecuencia frente al incumplimiento de cada parte no es la misma, porque lo que se prevé para el caso de incumplimiento del comprador y se resuelva el contrato es que este pierda las cantidades entregadas a cuenta, mientras que si dicha resolución es por causa imputable al vendedor, lo que se establece es la devolución de esas cantidades que el comprador ya entrego, sin que se haya fijado ninguna otra penalización para el vendedor, de forma que ningún resarcimiento tendría el comprador ante el incumplimiento de la otra parte, fuera de recuperar el importe de lo que había pagado”.

Falta de reciprocidad

Sobre la falta de reciprocidad, se consideran abusivas las cláusulas que estipulan penalizaciones por retraso en la obligación del comprador de pago del precio, cuando la penalización por retraso del promotor en su obligación de entrega del inmueble no resulta idéntica. Asimismo, se consideran abusivas las cláusulas que imponen al comprador cumplir con su obligación de pagar el precio, aun cuando el vendedor no hubiera cumplido con la entrega del inmueble.

Como ejemplo de este tipo de cláusulas, podemos citar las cláusulas penales. Así, en la SAP de Alicante, nº 407/2013, Sección 9ª, de 12 de julio de 2013 (rec. 989/2012), el órgano judicial declaró abusiva la cláusula penal recogida en el contrato, debido a lo siguiente:

“[E]n el presente supuesto, las cláusulas octava y onceava del contrato de compraventa, son cláusulas penales que deben declararse nulas. Esto es así, porque cláusula discutida configura claramente una cláusula penal en contra del comprador. La propia literalidad de la misma conduce a calificarla de cláusula penal de las reguladas por el Código Civil en los arts. 1.152 a 1.155. Teniendo en cuenta que la naturaleza de la citada cláusula es doble: por una parte, ejerce una función coercitiva para que el obligado por ella tenga un acicate para el cumplimiento exacto de su obligación principal; por otra, representa una función liquidatoria, sustitutiva de los daños y perjuicios, a los que valora anticipadamente”.

Renuncias o limitaciones de los derechos del comprador

Dentro de este tipo de cláusulas, los supuestos más habituales que nos podemos encontrar son: la elección de notario por parte del promotor; la renuncia a la constitución de avales o pólizas de crédito que garanticen las cantidades entregadas a cuenta del precio; las limitaciones a derechos de propiedad del comprador; la renuncia a indemnizaciones por retrasos en la entrega; la sumisión a Tribunales diferentes del que corresponda al domicilio del consumidor; la sumisión a arbitraje, entre otras.

Como ejemplos de este tipo de cláusulas podemos citar la SAP de Cáceres nº 438/2005, Sección 1ª, de 21 de noviembre de 2005 (rec. 489/2005) y la SAP de Madrid nº 368/2012, Sección 9ª, de 29 de junio de 2012 (rec. 741/2011). Así, en relación con la cláusula de sumisión a arbitraje, la SAP de Cáceres nº 438/2005, Sección 1ª, de 21 de noviembre de 2005 (rec. 489/2005) señaló lo siguiente:

“No podemos estar de acuerdo con tal tesis, puesto que, a la vista de la legislación vigente al tiempo de redactar dicha cláusula, objeto de la presente litis, no cabe duda que ha de considerarse nula, no pudiéndose considerar vetada la facultad que tiene la parte actora, hoy apelada, de poder acudir si así le parece oportuno a la vía judicial para poder reclamar a la parte demandada Inmobiliaria PIMAR, S.A. los defectos que se han detectado en su vivienda”.

Cláusulas abusivas sobre el régimen de Propiedad horizontal

En relación con el régimen de Propiedad Horizontal, se consideran abusivas aquellas cláusulas que permitan al promotor alterar las cuotas de participación de viviendas y locales después de la constitución del régimen de Propiedad Horizontal. Asimismo, se consideran abusivas las cláusulas que dispongan que determinados pisos o locales (no vendidos y, por tanto, propiedad del promotor) queden exonerados de la contribución al sostenimiento de los gastos comunes. Por último, se consideran abusivas las cláusulas que recojan el derecho del promotor a constituir servidumbres sobre el edificio.

Este ejemplo de cláusula lo encontramos en la SAP de Madrid nº 316/2010, Sección 11ª, de 5 de mayo de 2010 (rec. 163/2009). El órgano judicial declaró abusiva la cláusula que atribuía el uso exclusivo del patio trasero del edificio al local comercial, al ser indudable el carácter común de tal patio:

“[…] mostramos nuestra conformidad a la decisión de declarar la nulidad de la cláusula que otorga al local comercial el uso exclusivo del patio trasero del edificio, en cuanto a partir de aquella valoración siendo indudable el carácter común de tal patio, el mismo habría sido introducido por la promotora en la publicidad del inmueble sin aquella especificación de su uso exclusivo, contando con una parte ajardinada que embellece e incide en ese uso común que le es propio; además la existencia en el patio, con acceso desde las viviendas aun cuando ciertamente sea un acceso nada cómodo, de la salida de emergencia de los trasteros incide aún más en la incompatibilidad de su uso privativo para los locales, razones todas que determinan que en este punto haya de confirmarse por sus propios y extensos fundamentos la sentencia de instancia”.

Efectos de la declaración de nulidad de una cláusula en el contrato de compraventa con la promotora

En cuanto a los efectos de la declaración de nulidad de una cláusula incorporada al contrato de compraventa con la promotora, se ha de acudir a lo dispuesto en el art. 83 del TRLGDCU: “las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas”.

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