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¿Qué sucede cuando la vivienda no se ajusta a la publicidad?

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En este artículo, vamos a realizar un breve análisis sobre los litigios que se plantean en la compra de viviendas nuevas a los promotores cuando las mismas no se ajustan a la publicidad o memoria de calidades. Para ello, se va a examinar la casuística en los tribunales acerca de esta cuestión.

¿Vincula la publicidad o memoria de calidades del promotor?

El derecho a la información de los compradores de viviendas nuevas a los promotores es una cuestión de especial trascendencia. La publicidad que se realiza por promotores y vendedores habituales de viviendas tiene carácter contractual. De este modo, toda oferta, publicidad o promoción debe ajustarse a las verdaderas condiciones, características y utilidad de la vivienda. Asimismo, la publicidad debe expresar si la vivienda se encuentra en construcción o está finalizada; y no deberá inducir a error a sus destinatarios, ni silenciar datos esenciales.

El carácter contractual de la publicidad implica que la información incluida en la promoción u oferta será exigible, aunque posteriormente no aparezca en el contrato. Por ello, es importante conservar cualquier folleto o documentación con el objetivo de exigir el cumplimiento de lo ofertado previamente.

¿Dónde se regula la información que debe proporcionar el promotor?

Esta cuestión la encontramos regulada de manera detallada tanto en la normativa de protección del consumidor (TRLGDCU), como de manera específica en la legislación sobre vivienda (RD 515/1989, de 21 de abril).

Resoluciones en las que se considera incumplimiento del promotor

A continuación, se recogen una serie de resoluciones en las que se considera que el promotor incumple la normativa sobre publicidad o memoria de calidades.

STS nº 616/2017, de 20 de noviembre de 2017 (rec. 1849/2015)

En este caso, la entidad vendedora interpuso demanda contra los compradores ejercitando la acción de cumplimiento contractual. Por su parte, los compradores demandados se opusieron a la misma y formularon demanda reconvencional, ejercitando la acción de resolución del contrato de compraventa. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la acción de cumplimiento contractual ejercitada por la entidad vendedora en la demanda y estimó la acción resolutoria del contrato de compraventa prevista en la demanda reconvencional. Frente a esta resolución, la entidad vendedora interpuso recurso de apelación. Por su parte, la Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso, estimando en parte la demanda principal y la reconvencional. Así, se condenó a los compradores demandados a otorgar la escritura pública, si bien con una rebaja del precio total de la compraventa del 25%. Ante esta resolución, los compradores recurrieron en casación la sentencia.

El Alto Tribunal estima el recurso de casación interpuesto por los demandados reconvenidos y confirma la sentencia dictada en primera instancia. Así, se declara resuelto el contrato por incumplimiento de la entidad vendedora en relación con las ofertas contenidas en el folleto publicitario. No son accesorias, sino esenciales. El órgano judicial entiende que los incumplimientos parciales acerca del campo de golf, acceso a la autopista y finalización de la urbanización suponen un incumplimiento esencial que frustra la finalidad de la compraventa. Así lo dispone la presente resolución:

Partiendo de estos incumplimientos declarados en la sentencia de apelación debemos declarar que habiendo sido declarados los tres parciales, en conjunto suponen un incumplimiento esencial que frustra la finalidad del contrato de compraventa, pues el comprador se encontró con una vivienda que no se encontraba junto al campo de golf ofrecido, ni con las vías de comunicación proyectadas ni con la urbanización ofrecida y esperada, dado que no está concluida, de tal manera que la circulación no será fluida, el espacio verde se reduce notablemente y la categoría del campo también, así como el espacio de juego y duración de las partidas, unido a una urbanización parcialmente fallida en cuanto a sus servicios. Todos estos compromisos contraídos en el contrato y a través de la oferta publicitaria, fueron incumplidos y dicha transgresión debe calificarse de sustancial pues afectaba a circunstancias esenciales y definidoras del objeto contractual (arts. 1254, 1256 y 1258 del C. Civil)”.

STS nº 88/2020, de 6 de febrero de 2020 (rec. 3285/2017)

En este supuesto, los compradores interpusieron demanda contra la entidad vendedora, solicitando la nulidad del contrato de compraventa de vivienda celebrado por error esencial y excusable invalidante del consentimiento. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda por error del consentimiento prestado, declarando la nulidad del citado contrato de compraventa. Frente a esta resolución, la entidad vendedora interpuso recurso de apelación. La Audiencia Provincial desestimó el recurso, confirmando la resolución dictada en primera instancia. Por su parte, la entidad vendedora recurrió en casación la sentencia.

El Alto Tribunal desestima el recurso de casación interpuesto por la vendedora demandada. Así, se confirma la resolución dictada en primera instancia, declarando la nulidad del contrato de compraventa por error esencial y excusable invalidante del consentimiento prestado por los compradores. El órgano judicial entiende que el contrato no se habría celebrado de haber sido conocida la notoria privación de vistas al mar que se podría producir con posterioridad a la compra de la vivienda. Se trata de un elemento esencial a tener en cuenta, cuya consideración en el momento de la adquisición resultó errónea para los compradores. Así, fue la propia entidad vendedora quien, mediante su actuación precontractual al publicitar la vivienda, contribuyó de manera decisiva al nacimiento del error por parte de los compradores. En este sentido se recoge en la resolución citada:

El artículo 3 del RD 515/1989, de 21 de abril, bajo el epígrafe «Objetividad de la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas», dispone: 1. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma. 2. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado. La sentencia cita con detalle las normas sobre protección de consumidores y, singularmente, su derecho a una información adecuada: normas que evidentemente no han sido cumplidas por la vendedora demandada”.

SAP de Valencia nº 157/2009. Sección 8ª, de 23 de marzo de 2009 (rec. 947/2008)

En este caso, varios compradores interpusieron demanda contra la entidad promotora y constructora de una serie de viviendas en reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento contractual. El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la entidad al abono de una indemnización a los compradores afectados. Frente a esta resolución, la entidad promotora y constructora interpuso recurso de apelación. La Audiencia Provincial de Valencia estima en parte el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de instancia, revocando parcialmente la misma. Así, si bien se estima la acción de responsabilidad contractual por incumplimiento de la entidad demandada por las obligaciones contenidas en el folleto publicitario, se reduce el importe de la indemnización en proporción al grado de incumplimiento apreciado.

El órgano judicial concluye que se trata de un supuesto de publicidad engañosa en lo que respecta al anuncio de vistas al mar, al haber sido tapadas por otros edificios. Queda demostrado que el folleto publicitario entregado a los futuros compradores inducía a engaño, pues las vistas al mar que se ofrecían en el mismo integraron el contenido del contrato y fue incumplido. Así se recoge en la citada resolución:

Examinados los folletos y la publicidad empleada para captar compradores por sí solos, sin duda, racionalmente llevan al convencimiento de que las viviendas que se ofertaban tenían vistas al mar, ahora bien, tampoco hay que desconocer que en el folleto que se les entregaba, se veía y observaba que delante existían construcciones que eran las antiguas casetas de los pescadores, reconociendo los demandantes que asistieron al acto del interrogatorio que allí iban a construirse locales, aunque no de la altura que luego resultaron ser. Por ello entiende la Sala que el folleto no solo lo integra lo escrito sino también los planos y dibujos que se insertan de forma que en una interpretación de ellos se llega a la conclusión de que lo que se ofrecían eran las vistas al mar y este compromiso de la promotora se integró, formando parte de sus obligaciones contractuales, en cada uno de los contratos de compraventa que concertó […]. Con tales premisas nos encontramos ante un supuesto de publicidad engañosa, en cuanto que el anuncio de las vistas al mar pudo inducir a error a sus destinatarios, generando unas expectativas que de algún modo deben ser satisfechas, máxime cuando esta creencia, como los hechos demuestran, tuvo su efecto en los actores, quienes consideran que las vistas son un derecho adquirido y respecto del cual la vendedora no ha cumplido”.

SAP de Barcelona nº 178/2011, Sección 1ª, de 3 de mayo de 2011 (rec. 781/2009)

En este supuesto, los compradores interpusieron demanda contra la entidad promotora, ejercitando la acción de resolución del contrato de compraventa de vivienda. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda. Frente a esta resolución, los compradores interpusieron recurso de apelación. La Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso, declarando la resolución del contrato de compraventa con devolución a los compradores de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

El órgano judicial entiende que la entidad promotora incumple el compromiso de entrega de una vivienda con vistas y luces directas debido a la mayor altura de un muro. No se proporciona información a los compradores acerca de la altura del muro al tiempo de celebrarse el contrato sobre plano. Así, el plano entregado a los compradores al tiempo de la firma del contrato no cumple con la información mínima que debe ofrecerse a la parte compradora en su condición de consumidor. En este sentido se recoge en la resolución citada:

En definitiva, cuando los compradores compraron sobre plano, ya fuere por la publicidad en la página web, por los planos obrantes en el Ayuntamiento, folletos o planos mostrados, o por la falta de una mayor información; el compromiso era la adquisición de una vivienda con vistas y luces directas, mientras que en la actualidad, se encuentra por debajo de la cota superior del muro, y con vistas y luces no directas a la calle sino al patio de luces, las fotografías son ilustrativas de la trascendencia del cambio constructivo final. Ello puede concebirse como un incumplimiento de la demandada, en un elemento importante, ya que, de quedar con vistas y luces directas como los demás pisos superiores, queda ahora encerrado en la cota inferior, con vistas y luces del patio de luces; y, ello en una falta de información o engañosa, conforme a la legislación mencionada ut supra, que autoriza a estimar la demanda […]”.

SAP de Valencia nº 284/2020, Sección 7ª, de 23 de junio de 2020 (rec. 40/2020)

En este caso, la compradora interpuso demanda contra la entidad promotora, ejercitando la acción resolutoria del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento de la vendedora. El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda. Frente a esta resolución, la parte compradora interpuso recurso de apelación. La Audiencia Provincial de Valencia estima el recurso de apelación y eleva la suma de la indemnización por la alteración de características de la vivienda.

El órgano judicial entiende que se ha producido una modificación unilateral del proyecto de construcción visado, por lo que procede la indemnización por daños a la parte compradora. De igual forma, la compradora no está obligada a aceptar la resolución del contrato con devolución de lo pagado y sus intereses, pues tiene la opción de pedir el cumplimiento del contrato con indemnización de daños y perjuicios. Así se recoge en la presente resolución:

[…] Aunque tampoco las pérdidas de vistas, de intimidad y de soleamiento a que alude y que se aducen en la demanda sean de gran relevancia en el caso han existido sin beneficio alguno para la actora que pagó un precio contando con aquellas y, por mor de la referida ampliación, sí para la demandada, con la consecuencia de que, siendo en nuestro ordenamiento la obligación del vendedor la de entregar la vivienda con las características de la misma recogidas en el contrato y, además, con todo aquello que se hubiese incluido en la oferta, promoción y publicidad, mediante folletos u otros documentos similares, si bien en dicho contrato se preveían las modificaciones en los términos referidos no se ha adverado por dicha demandada que obedeciera a las razones técnicas que las autorizan ni su comunicación a dicha actora por lo que, no cumpliendo lo pactado y ofertado, la promotora en virtud del citado art.1101 del CC ha de indemnizar por ello”.

SAP de Guadalajara nº 262/2021, Sección 1ª, de 9 de junio de 2021 (rec. 303/2020)

En este supuesto, los compradores interpusieron demanda contra la entidad promotora, ejercitando la acción resolutoria del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento contractual. El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda. Frente a esta resolución, tanto la entidad promotora como los compradores interpusieron sendos recursos de apelación. La Audiencia Provincial de Guadalajara revoca en parte la sentencia de instancia y estima íntegramente la demanda de reclamación de indemnización por incumplimiento de contrato de compraventa de vivienda.

El órgano judicial constata la falta de correspondencia entre el folleto publicitario y la realidad. La promotora incentivó la compraventa con unas expectativas respecto a un entorno atractivo (construcción de un hotel de lujo, con zonas comerciales y de ocio) que incidieron en la decisión de adquirir el inmueble y que, finalmente, no se cumplieron. Así, este incumplimiento contractual es atribuible a la promotora, aunque no dependiese de ella la edificación del hotel y restantes dependencias, por haber ofertado una promoción urbanística compuesta por una serie de edificaciones y servicios que finalmente no han llegado a ser realidad. En este sentido se pronuncia la citada resolución:

Aun cuando no se asume la obligación de la construcción del hotel y del resto de las instalaciones y servicios que se indicaban en la publicidad, el objeto del contrato de compraventa tal cual se publicitaba era una vivienda en un entorno determinado del que se dispondrá, y es esta la obligación que fundamenta el daño por pérdida de expectativas, en tanto se oferta no solo una vivienda ubicada en un lugar concreto con unas calidades determinadas, sino una vivienda con unas determinadas calidades y zonas comunes ubicada en un complejo que «dispondrá» de los servicios que se recogen en el folleto. Como señala el Juez a quo se trata de un supuesto de incumplimiento contractual atribuible a la entidad […], por haber ofertado una promoción urbanística compuesta por una serie de edificaciones y servicios que finalmente no han llegado a ser realidad. Que la vivienda ofertada no quede finalmente ubicada en dicho entorno, frustra las legítimas expectativas de los compradores de disfrutar de una vivienda y de las instalaciones y servicios que se preveían en el complejo, de modo que no se advierte tampoco incongruencia en estimar que la frustración ha de corresponder con un incumplimiento esencial, es decir, que la expectativa no sea superflua o carente de suficiente entidad, y que se estime que este incumplimiento no afecta al elemento esencial del contrato que es la vivienda, sino a un elemento accesorio en tanto afecta a características accesorias de una concreta vivienda, como es el entorno en el que se encuentra”.

Resoluciones en las que se considera que no hay incumplimiento del promotor

A continuación, se recogen una serie de resoluciones en las que se entiende que no se incumple por parte del promotor la normativa sobre publicidad o memoria de calidades.

SAP de Alicante nº 147/2007, Sección 9ª, de 20 de abril de 2007 (rec. 285/2007)

En este supuesto, los compradores interpusieron demanda contra la promotora ejercitando la acción de cumplimiento contractual, junto con una indemnización por daños y perjuicios. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda. Frente a esta resolución, los demandantes interpusieron recurso de apelación. La Audiencia Provincial de Alicante desestima el recurso, confirmando la desestimación de la demanda, pues no consta que el vendedor se obligara a que la urbanización contara con pista de tenis, habiendo sido sustituida la zona deportiva por zona de ocio infantil.

El órgano judicial entiende que a lo que se obligó la entidad promotora era a que la urbanización contase con zona deportiva, pero sin que se hiciese referencia en el folleto informativo a una pista de tenis. Fue en el seno de la comunidad de propietarios donde se adoptó el acuerdo de cambiar la zona atribuida a equipamiento deportivo por una de uso infantil. Así se dispone en la presente resolución:

En definitiva, de la prueba documental obrante en las actuaciones no puede alcanzarse la conclusión interesada por los actores, pues no consta expresamente ofertada la construcción de la pista de tenis que se alega, aunque sí que se ofertó la instalación de zona deportiva que no implica necesariamente la ejecución de la pista de tenis litigiosa”.

SAP de Valencia nº 298/2009, Sección 8ª, de 3 de junio de 2009 (rec. 127/2009)

En este caso, el comprador interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad promotora, ejercitando la acción resolutoria del contrato de compraventa de vivienda. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda. Frente a esta resolución, el demandante interpuso recurso de apelación. La Audiencia Provincial de Valencia desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia, absolviendo a la entidad demandada de la pretensión del comprador, en orden a la resolución del contrato de compraventa.

El órgano judicial entiende que la resolución del contrato de forma unilateral debe considerarse prematura, por cuanto no toda inobservancia contractual acarrea forzosamente su ineficacia sobrevenida. Así, el incumplimiento determinante de la resolución ha de ser propio o verdadero y tener la gravedad o entidad suficiente, tanto en el aspecto económico como en el jurídico, como para afectar a la sustancia del contrato, de modo que impida el objeto del contrato. Así se recoge en la citada resolución:

Sostiene la parte apelante que la mercantil demandada incumplió la obligación de información prevista en el art. 8 de la Ley 26/84, de 19 de Julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y art. 3 del Real Decreto 515/89, de 21 de Abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, lo que autoriza al perjudicado para ejercitar la facultad de resolución prevista en el art. 1.124 del Código Civil, atendida la titularidad registral y las cargas que gravaban la vivienda y sobre las que era desconocedor. Pero, como bien dice el juez «a quo», no toda inobservancia negocial acarrea forzosamente su ineficacia sobrevenida, puesto que el incumplimiento determinante de la resolución ha de ser propio o verdadero y tener la gravedad o entidad suficiente, tanto en el aspecto económico como en el jurídico, como para afectar a la sustancia del contrato, de modo que impida su fin normal, al frustrar las legítimas expectativas de la parte afectada (SS. del T.S. de 21-11-00 y 26-11- 01) y ello no puede cabalmente afirmarse que sucedió, puesto que el Sr. Adolfo antes del otorgamiento de la escritura pública, dio por resuelto el contrato”.

SAP de Castellón nº 136/2011, Sección 3ª, de 18 de abril de 2011 (rec. 552/2010)

En este supuesto, la entidad promotora interpuso demanda contra los compradores ejercitando la acción de cumplimiento contractual del contrato de compraventa de vivienda. El Juzgado de Primera instancia estimó la demanda. Frente a esta resolución, los compradores demandados interpusieron recurso de apelación. La Audiencia Provincial de Castellón desestima el recurso de apelación, confirmando la sentencia de instancia que, declarando la vigencia del contrato de compraventa, condena a los compradores a abonar el resto del precio pendiente de pago.

El órgano judicial entiende que no existe indeterminación del objeto de venta o incumplimiento de la normativa de consumidores y usuarios, pues hay suficiente información acerca de la vivienda ofertada. Los compradores conocen el lugar de ubicación. Así, la parte demandada tiene constancia de las referencias sobre la identificación registral y del proyecto conforme al cual va a ser ejecutada la obra, elemento esencial por tratarse de compraventa de cosa futura. En este sentido se dispone en la resolución citada:

No cabe hablar de una indeterminación del objeto de la compraventa susceptible de provocar su nulidad, alegación equivalente a referir un supuesto de inexistencia por ausencia de uno de los elementos esenciales de dicho contrato, desde el momento en que queda identificado, aunque mínimamente, en el propio contrato, con referencia expresa a su identificación registral y al proyecto conforme al que va a ser ejecutado, aspecto este último que por tratarse de una compraventa de cosa futura es el verdaderamente esencial al conformar aquel en toda su amplitud en la línea de lo anteriormente expresado, figurando en el propio contrato, al margen de la documentación e información susceptible de ser exigida por el comprador conforme a la normativa antes referida y que huelga ahora especificar, que este ha sido informado de dicho proyecto […]”.

SAP de Alicante nº 358/2016, Sección 5ª, de 19 de septiembre de 2016 (rec. 294/2016)

En este caso, la compradora interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad promotora, ejercitando la acción resolutoria del contrato de compraventa de vivienda. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda. Frente a esta resolución, la entidad demandada interpuso recurso de apelación. La Audiencia Provincial de Alicante estima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia y declara válido el contrato de compraventa de vivienda concertado entre las partes.

El órgano judicial sostiene que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, debido al carácter público del planeamiento, implicando una mínima diligencia por el comprador obtener esa información mediante una simple consulta. No se aprecia error derivado de la situación urbanística del inmueble. Así, la persona que asesoraba a la compradora no informó a esta de la situación urbanística del inmueble, y tal falta no puede imputarse a la vendedora, que actuó con total transparencia. Así lo recoge la citada resolución:

Debemos partir de que el error invalidante no ha de ser imputable al que lo padece, en el sentido de ser excusable y de no haberse podido evitar con una regular diligencia, no mereciendo tal calificativo el que obedece a la falta de diligencia exigible a las partes contratantes, que implica que cada una debe de informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella, en los casos en que tal información le resulta fácilmente accesible.

En conclusión […], no se puede compartir la conclusión de la sentencia, pues en definitiva se traslada a la vendedora la incorrecta actuación de los profesionales que asesoraron a la compradora, llegando uno de los testigos a afirmar que no comprobó la situación urbanística del inmueble porque pensaba que la otra inmobiliaria ya lo habría hecho, situación que en modo alguno puede imputarse a la vendedora demandada, razones que impiden mantener la estimación de la demanda que se plasma en la sentencia apelada”.

Conclusión

La publicidad de la empresa promotora de las viviendas es vinculante.  Pero en cada caso concreto deberemos analizar si es viable una indemnización por incumplimiento o la resolución del contrato, atendiendo a la gravedad de las omisiones.

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