La acumulación de la cláusula penal a la indemnización por daños requiere pacto expreso

compraventa vivienda

 

¿Puede acumularse a la cláusula penal pactada, una indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento contractual?

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El Tribunal Supremo, en su sentencia de 3 de julio de 2019, núm. de resolución 387/2019, nos recuerda que para acumular a la cláusula penal pactada, una indemnización de daños y perjuicios, debe haber pacto expreso al respecto además de acreditarse dichos daños.

Antecedentes de hecho

El 21 de abril de 2006 Dña. Filomena y D. Jenaro celebraron un contrato de compraventa de vivienda unifamiliar -pendiente de construir-con la mercantil Edivama SA.

El precio fijado para la compraventa fue de 336.408 euros. Los compradores entregaron a cuenta la cantidad de 59.285 euros.

Se pactó que la vivienda sería entregada antes del día 15 de marzo de 2008. Si pasada la referida fecha la vivienda no había sido entregada, el comprador podía elegir entre exigir al vendedor la entrega o la resolución del contrato.

El plazo de entrega se incumplió por la vendedora. Los compradores interpusieron demanda interesando que se declarase incumplido el contrato y se condenara a la restitución de las sumas abonadas a cuenta del precio.

El 30 de junio de 2010 la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia. Desestimó la pretensión de los compradores y declaró vigente y eficaz el contrato de compraventa. Condenó a los actores al otorgamiento de escritura pública y al pago de 277.177 euros, como resto del precio a abonar.

En el mes de junio de 2013 la vendedora dirigió a los compradores un burofax. En este les reclamaba el pago de diversas sumas de dinero y les emplazaba para comparecer en la notaría para otorgar escritura pública.

Los compradores remitieron otro burofax donde comunicaban su intención de cumplir los compromisos. A su vez, requirieron a la vendedora para que les permitiera el acceso a la vivienda para que un perito la tasara y así obtener un préstamo hipotecario.

En octubre de 2013 los compradores recibieron una comunicación notarial de la vendedora. Se les notificó la resolución del contrato de compraventa porque no habían contestado a ninguno de los requerimientos ni habían acudido a la notaria.

La vendedora Edivama SA procedió a la venta a un tercero del inmueble objeto del contrato.

El 14 de julio de 2015 los compradores presentaron demanda contra Edivama SA. Solicitaron que se declarase no ajustada a derecho la resolución del contrato,  que era la vendedora quien había incumplido el contrato y que procedía la resolución a instancia de los compradores por razón del incumplimiento.  Pidieron igualmente la condena a Edivama SA a devolver a los compradores la cantidad entregada de 61.400 euros, más el 3% por aplicación de la cláusula penal e intereses.

Edivama SA se opuso a la demanda. Formuló reconvención y solicitó que se declarase conforme a derecho la resolución realizada por su parte. También, que era procedente haber hecho suya la cantidad de 61.400 euros recibida por los compradores.

Primera Instancia

El 25 de abril de 2016 el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Valencia dictó sentencia desestimando tanto la demanda como la reconvención planteadas.

Audiencia Provincial

Los demandantes recurrieron la sentencia de instancia en apelación.

Por su parte, la demandada se opuso e impugnó también la sentencia en cuanto a la desestimación de la reconvención.

El 2 de diciembre de 2016 la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia desestimó el recurso de apelación formulado. Si bien, estimó la impugnación formulada por Edivama SA.

Por ello, revocó la sentencia de primera instancia en cuanto a la reconvención, estimando esta última en su integridad.

Declaró la Audiencia que la resolución contractual realizada por Edivama era ajustada a derecho. Así, estaba facultada para retener la cantidad de 61.400 euros recibida de los compradores. Y ello por aplicación de la cláusula séptima de las condiciones generales del contrato y la existencia de perjuicio al vender el inmueble a un tercero por un precio muy inferior al pactado con los demandantes.

Tribunal Supremo

Los demandantes recurrieron la sentencia por infracción procesal y en casación. Planteó una cuestión jurídica que generó el interés casacional: la posibilidad de acumular a la aplicación de la cláusula penal pactada a favor del vendedor una indemnización de daños y perjuicios por acreditar que los causados han sido mayores.

La demandada Edivama SA se opuso al recurso. Alegó la falta de interés casacional.

El 2 de julio de 2019 el Tribunal Supremo dictó su sentencia núm. de resolución 387/2019 resolviendo el litigio.

Sobre el recurso por infracción procesal:

La Sala estimó el recurso por infracción procesal. Resultó cierto que la sentencia recurrida contravino la exigencia de motivación exhaustiva del art. 218 LEC. Por ello existió una clara infracción procesal que había de suponer su anulación.

Sobre el recurso de casación:

La petición del recurso era la declaración de improcedencia de una indemnización por daños y perjuicios para Evidama más allá de la resultante de aplicar la cláusula penal del contrato. Oponiéndose por tanto a una aplicación cumulativa que sí aplicó la sentencia de instancia.

La cláusula penal de contrato era una cláusula predispuesta por la vendedora como condición general del contrato. Preveía como indemnización un 3% sobre la cantidad que tendría que haber sido satisfecha por los compradores en el momento de la resolución. Esta retención del 3% tenía una finalidad indemnizatoria de los daños y perjuicios irrogados por el incumplimiento, sin que procediera extender más allá la indemnización.

Alegaba la vendedora una pérdida económica por la venta a un tercero. Pero pudo instar la ejecución de la demanda que condenaba a los compradores a elevar a escritura pública el contrato y satisfacer el precio pendiente. Si bien, no lo hizo.

Señaló la Sala su sentencia núm. 197/2016, de 30 de marzo, por la que “solo excepcionalmente opera la función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados y, además, la pena pactada como cláusula penal…Por tanto, solo cuando medie pacto expreso la pena no será sustitutiva de la indemnización sino cumulativa, de tal forma que el acreedor podrá exigir al deudor, además de la pena estipulada, la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, pero siempre que hayan sido probados (pues a diferencia de la pena contenida en la cláusula penal, en la que no se exige prueba alguna, la indemnización que se solicita junto con aquella está sometida al régimen general de prueba del art. 217.2 LEC )…Por el contrario, ante la falta de pacto al respecto, la doctrina tiene dicho que solo opera la función liquidadora y, así, la STS de 21 de febrero de 2012, rec. 21/2009, declara que “si las partes, voluntariamente y en aras del principio de autonomía de la voluntad que proclama el artículo 1255 del Condigo civil han pactado una cláusula penal, deben acatar la función liquidadora que impone el mencionado artículo 1152, habiendo podido pactar -que no lo hicieron- la función cumulativa que permite el último inciso de este mismo artículo”.

Por todo ello, la Sala consideró que la indemnización de daños y perjuicios había de quedar reducida a la cantidad resultante de aplicar el 3% de las cantidades que deberían haber sido entregadas por los compradores en el momento de la resolución. 

Declaró  ajustada a derecho la resolución del contrato celebrado por las partes en fecha 21 de abril de 2006, efectuada por Edivama S.A. y comunicada el 31 de octubre de 2013, con derecho por su parte a retener la cantidad de 8.315,31 euros de la satisfecha por los compradores.
Y condenó a Edivama S.A. a devolver a los compradores la cantidad restante de 53.084,69 euros más los intereses legales desde el 31 de octubre de 2013.

Conclusión

Sólo procederá la aplicación cumulativa de una cláusula penal junto con una indemnización por daños y perjuicios cuando se haya pactado expresamente entre las partes y se prueben los daños. Ante la falta de pacto expreso, la pena no será cumulativa de la indemnización, sino substitutiva y ejerccerá su función liquidadora del artículo 1152 CC.

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